Introduction
Acheter une résidence secondaire en 2025 est un projet ambitieux qui nécessite une préparation financière rigoureuse. Contrairement à une résidence principale, l’achat d’une résidence secondaire est perçu par les banques comme un investissement plus risqué, ce qui impacte directement les conditions de financement. L’un des critères majeurs pour obtenir un prêt immobilier est l’apport personnel.
En général, les banques demandent un apport plus élevé pour l’achat d’une résidence secondaire que pour une résidence principale. Ce montant peut varier en fonction du profil de l’emprunteur, de son niveau de revenus, de son endettement et de la localisation du bien convoité. Alors, quel pourcentage d’apport est nécessaire en 2025 pour acheter une résidence secondaire ? Quelles alternatives existent pour réduire cette exigence ? Cet article détaille les conditions bancaires, les stratégies d’optimisation et les solutions pour acheter une résidence secondaire dans les meilleures conditions.
1. Pourquoi les banques demandent-elles un apport plus élevé pour une résidence secondaire ?
Acheter une résidence secondaire représente un risque supplémentaire pour les banques, car ce type de bien est considéré comme un achat de confort. En cas de difficultés financières, les emprunteurs privilégient toujours le remboursement du prêt de leur résidence principale et peuvent être contraints de revendre leur résidence secondaire en priorité. Pour limiter ce risque, les établissements bancaires exigent généralement un apport plus élevé que pour une résidence principale.
En 2025, avec la hausse des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’octroi de crédit, les banques imposent des critères plus stricts, notamment en demandant un apport personnel représentant 20 à 30 % du prix du bien. Cette exigence permet de réduire le montant du prêt accordé et d’assurer une meilleure sécurité financière à la banque. Toutefois, selon le profil de l’emprunteur et la rentabilité du bien, il est parfois possible de négocier cette exigence à la baisse.
Un risque plus important pour les établissements financiers
Les banques considèrent l’achat d’une résidence secondaire comme un projet non prioritaire. Contrairement à une résidence principale qui répond à un besoin essentiel, une résidence secondaire est un bien de confort. En cas de difficultés financières, les propriétaires auront tendance à revendre ce bien en premier, ce qui représente un risque accru pour les établissements bancaires.
Pour se prémunir contre ce risque, les banques exigent un apport plus important. En 2025, il est courant qu’elles demandent un apport personnel d’au moins 20 à 30 % du prix du bien, contre 10 % en moyenne pour une résidence principale. Ce seuil permet de sécuriser l’investissement et d’atténuer l’impact d’une éventuelle baisse de la valeur du bien sur le marché.
Des taux d’intérêt moins avantageux
Un autre élément qui justifie un apport plus conséquent est le taux d’intérêt appliqué aux crédits immobiliers pour une résidence secondaire. Étant donné que ces prêts sont considérés comme plus risqués, les taux sont généralement plus élevés. Un apport important permet non seulement de réduire le montant à emprunter, mais aussi d’obtenir un taux plus compétitif et donc de diminuer le coût total du crédit.
2. Quel est le montant d’apport nécessaire pour acheter une résidence secondaire en 2025 ?
Le montant de l’apport personnel nécessaire pour financer une résidence secondaire dépend de plusieurs facteurs : le profil de l’emprunteur, la localisation du bien et les conditions imposées par la banque. En règle générale, les établissements financiers demandent un apport d’au moins 20 % du prix du bien, mais ce seuil peut atteindre 30 % pour certains profils jugés plus risqués.
L’apport sert principalement à couvrir les frais de notaire, les frais de garantie et à réduire le montant du crédit à financer. Par exemple, pour une résidence secondaire d’une valeur de 300 000 €, un apport de 60 000 € à 90 000 € sera souvent exigé. Certains profils, comme les investisseurs souhaitant louer leur résidence secondaire, peuvent négocier des conditions plus souples, surtout s’ils apportent des garanties supplémentaires.
Les exigences générales des banques
En 2025, les banques imposent généralement un apport personnel d’au moins 20 % du prix du bien, mais ce montant peut aller jusqu’à 30 % pour certains profils ou si le bien est situé dans une zone touristique très demandée. Cet apport couvre notamment :
- Les frais de notaire, représentant environ 7 à 8 % du prix du bien.
- Les frais de garantie et de dossier.
- Une partie du prix d’achat pour limiter l’endettement.
Exemple : pour une résidence secondaire d’une valeur de 300 000 €, un acheteur devra fournir un apport d’au moins 60 000 € (20 %) à 90 000 € (30 %), en fonction des exigences de la banque.
Des exigences variables selon le profil de l’emprunteur
Les banques ajustent leurs conditions en fonction du profil de l’emprunteur :
- Un emprunteur avec des revenus élevés et une épargne solide pourra négocier un apport plus faible.
- Un investisseur locatif souhaitant louer sa résidence secondaire de façon saisonnière pourra bénéficier de conditions plus souples s’il démontre un rendement locatif suffisant.
- Un acheteur avec un endettement proche de la limite des 35 % devra fournir un apport plus important pour rassurer la banque.
3. Comment optimiser son apport personnel pour acheter une résidence secondaire ?
Constituer un apport personnel conséquent demande du temps et une bonne stratégie financière. Épargner régulièrement est la solution la plus classique, mais il existe aussi d’autres moyens d’optimiser son apport pour acheter une résidence secondaire.
Les produits d’épargne comme le Plan Épargne Logement (PEL), l’assurance-vie ou encore le Livret A permettent d’accumuler un capital sur plusieurs années. Par ailleurs, certains acheteurs choisissent de revendre un bien immobilier ou des actifs financiers pour financer leur nouvel achat. Il est également possible de bénéficier d’une donation familiale ou d’un prêt à taux zéro dans certains cas.
Les banques apprécient les emprunteurs qui savent anticiper leur projet et présenter un dossier solide. Une épargne bien placée et diversifiée peut jouer en faveur de l’acheteur et lui permettre de négocier un meilleur taux d’intérêt pour son prêt immobilier.
Épargner efficacement avant l’achat
Pour constituer un apport solide, il est essentiel de mettre en place une stratégie d’épargne en amont. Les produits financiers tels que le Plan Épargne Logement (PEL), l’assurance-vie ou encore le Livret A peuvent être utilisés pour accumuler un capital suffisant.
Exemple : en épargnant 500 € par mois sur un PEL avec un rendement de 2 %, un acheteur peut constituer un apport de 30 000 € en 5 ans.
Revendre un actif pour générer un apport
Certains acquéreurs choisissent de vendre un bien immobilier existant (résidence principale ou investissement locatif) afin de libérer des liquidités et augmenter leur apport personnel. Une autre option est la revente d’actifs financiers, tels que des actions ou des obligations, qui peuvent être convertis en apport pour l’achat d’une résidence secondaire.
Profiter des prêts aidés et des donations
Bien que les aides pour l’achat d’une résidence secondaire soient rares, certaines options peuvent être envisagées :
- Donation familiale : Les parents ou grands-parents peuvent effectuer une donation jusqu’à 100 000 € sans taxation tous les 15 ans, ce qui peut servir d’apport.
- Prêt familial : Un prêt à taux zéro entre membres d’une famille peut permettre de constituer un apport sans alourdir le crédit principal.
4. Peut-on acheter une résidence secondaire sans apport en 2025 ?
L’achat d’une résidence secondaire sans apport est une option complexe mais pas totalement impossible en 2025. Certaines banques acceptent encore de financer 100 % voire 110 % du prix du bien, mais ces prêts sont réservés à des emprunteurs présentant un excellent dossier financier.
Les prêts à 110 % incluent non seulement le prix d’achat du bien mais aussi les frais annexes comme les frais de notaire et les garanties. Cependant, ces financements sont souvent associés à des taux d’intérêt plus élevés et à des conditions de remboursement plus strictes.
Pour obtenir un crédit sans apport, l’emprunteur doit démontrer une stabilité financière, des revenus élevés et une gestion rigoureuse de ses finances. Par ailleurs, certaines alternatives comme le crédit in fine, qui permet de différer le remboursement du capital, peuvent être envisagées pour faciliter l’achat d’une résidence secondaire sans capital initial.
Le prêt à 110 %, une solution rare mais possible
Dans de rares cas, certaines banques acceptent encore de financer 100 % à 110 % du prix du bien, incluant les frais de notaire. Cependant, ces prêts sans apport sont réservés aux profils très solides, comme les cadres supérieurs avec une évolution professionnelle certaine ou les investisseurs disposant déjà d’un patrimoine immobilier conséquent.
Les conditions d’un prêt sans apport sont souvent plus contraignantes :
- Un taux d’intérêt plus élevé, augmentant le coût total du crédit.
- Une garantie supplémentaire, comme une hypothèque ou une caution.
- Un dossier bancaire irréprochable, avec des revenus élevés et une stabilité professionnelle.
L’option du crédit in fine pour les investisseurs
Les investisseurs ayant des revenus locatifs peuvent envisager un prêt in fine, où seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt, tandis que le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance grâce à une épargne placée en parallèle. Ce type de financement est souvent utilisé dans le cadre d’un investissement locatif pour optimiser la fiscalité et préserver la capacité d’investissement.
Conclusion
L’achat d’une résidence secondaire en 2025 requiert un apport personnel plus élevé que pour une résidence principale, généralement compris entre 20 et 30 % du prix du bien. Cette exigence s’explique par le risque accru que représente ce type d’investissement pour les banques et les conditions de prêt moins favorables.
Toutefois, il est possible d’optimiser son apport en épargnant à l’avance, en revendant des actifs ou en bénéficiant d’aides familiales. Pour les emprunteurs ne disposant pas d’un apport conséquent, des alternatives existent comme le prêt à 110 % ou le prêt in fine, mais elles restent accessibles uniquement aux profils les plus solides.
Avant de se lancer dans un projet de résidence secondaire, il est essentiel de bien anticiper son financement et de comparer les offres bancaires afin d’obtenir les meilleures conditions de prêt.
