Vous avez eu le coup de cœur pour une maison, et vous avez fait une offre d’achat auprès du vendeur ! En attendant la signature du compromis, voici huit conseils à mettre en œuvre pour arriver le plus serein possible à la signature du compromis…
1. Contactez votre propre notaire
Lors d’un achat immobilier, c’est le notaire du vendeur qui officialise la transaction. Mais rien de vous oblige, en tant qu’acquéreur, à recourir au même notaire que celui du vendeur. Et puisque chacun a ses propres intérêts, il paraît même préférable que l’acquéreur fasse travailler son propre notaire.
Dans les faits, c’est le notaire du vendeur qui a la charge de diriger les échanges et de finaliser les documents. Le notaire de l’acquéreur est là pour conseiller spécifiquement son client. Au niveau des frais de notaire, cela ne change rien : c’est l’acquéreur qui paie l’intégralité des frais de notaire (entre 7 et 9% du prix du bien acheté), et lorsqu’il y a deux notaires, les émoluments du notaire restent les mêmes. Cette commission est simplement partagée entre les deux notaires.
2. Prévoyez 5 à 10% du montant du bien disponible en cash sur votre compte bancaire
Lors de la signature du compromis, il est d’usage que le vendeur demande à l’acquéreur de verser une partie du prix du bien (souvent comprise entre 5 et 10% du montant du bien).
D’un point de vue légal, il n’existe pas de seuil minimum, et du point de vue du vendeur, cet acompte est un gage de garantie de solvabilité de l’acquéreur potentiel. L’acompte permet aussi aux deux parties (vendeur et acquéreur) de renforcer et de concrétiser le lien contractuel créé par la conclusion du compromis de vente.
3. Vérifiez la cohérence du prix de vente du bien avec le quartier dans lequel le bien se trouve
Pour cela, allez faire un tour sur le site impots.gouv.fr.
Sur la page d’accueil, cliquez sur l’onglet « Autres services » puis « Rechercher des transactions immobilières ». Cet outil vous aide à estimer votre bien, en fonction de son adresse.
Vous avez alors accès aux tarifs (tarif global et prix au mètre carré) auxquels se sont vendus les maisons/appartements dans un rayon donné autour de l’adresse indiquée, et cela sur les 3 dernières années.
4. Allez au service urbanisme de la mairie pour vérifier le PLU (Plan local d’urbanisme) ou le POS (Plan d’occupation des sols)
Cela vous permettra de savoir si un centre commercial, des immeubles ou une maison de retraite doivent être prochainement construits autour de la maison que vous convoitez.
Cette démarche est particulièrement utile dans le cas par exemple d’une maison avec vue sur mer. La construction d’un immeuble pile au niveau de la vue mer pourrait vous faire déchanter !
Au contraire, si vous faites le pari d’acheter dans un quartier qui n’a aujourd’hui pas très bonne réputation, mais qu’au regard du PLU, ce quartier va connaître de profondes transformations et devenir un quartier prisé d’ici quelques années, alors vous pouvez faire une très belle affaire !
Et temps que vous êtes à la mairie, regardez aussi si le terrain sur lequel est située la maison n’est pas frappé d’alignement (droit de préemption de la mairie pour élargir les voies publiques).
5. Vérifiez l’existence de la maison au cadastre
Le cadastre est consultable en mairie ou bien directement et gratuitement sur internet, sur cadastre.gouv.fr.
C’est rare, mais il existe des terrains qui ne sont pas numérotés au cadastre ! Dans ce cas, un seul conseil : tournez les talons et allez voir ailleurs ! En tout cas, ne signez aucun compromis pour ce bien !
Et si vous vous retrouvez dans un cas classique, que le terrain figure bien au cadastre, profitez de cet accès au cadastre en mairie pour vous assurer que le terrain soit bien délimité.
6. Vérifiez que l’achat comprend toutes les dépendances, sans aucune exception ni réserve.
Cette démarche s’effectue auprès du notaire qui enregistre la transaction. Vérifiez aussi qu’il n’existe pas de servitudes sur le terrain (droit de passage, servitude de vue), et faites-vous aussi préciser si les murs sont mitoyens ou privés.
7. Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous sur les dépenses déjà budgétées ou à venir
Cette démarche s’effectue en prenant contact avec le syndic de copropriété. Jetez aussi un œil sur le ravalement, les huisseries, l’état de la toiture et l’entretien général des parties communes.
8. Epluchez le DDT (dossier diagnostic technique)
Le DDT est un document conséquent qui est obligatoirement remis à l’acquéreur juste avant la signature du compromis de vente.
Le DDT comprend à la fois de diagnostic de performance énergétique (DPE), mais aussi les diagnostics plomb, amiante, termite, assainissement non collectif, gaz, électricité, état des risques naturels et technologiques, état des nuisances sonores aériennes, métrage loi Carrez.
A noter : le diagnostic lié à la présence de mérule n’est à ce jour pas obligatoire, hors des zones délimitées par arrêts préfectoraux. Mais l’acquéreur peut en faire la demande. Les coûts de diagnostic mérule sont alors à la charge de l’acquéreur (en moyenne 200 euros).
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