Qu'est ce qu'un prêt in fine ?
Le prêt in fine est un type de prêt immobilier particulier. Contrairement à un prêt amortissable classique, où l'emprunteur rembourse une partie du capital emprunté et les intérêts chaque mois, le prêt in fine consiste à ne rembourser que les intérêts durant toute la durée du prêt.
Le capital emprunté, quant à lui, est remboursé en une seule fois à l'échéance du prêt.
Comment fonctionne le prêt in fine ?
Remboursement des intérêts uniquement :
Pendant la durée du prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts sur le capital emprunté, sans amortir le capital lui-même.
Les mensualités sont donc moins élevées que celles d'un prêt amortissable, où l'emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts.
Remboursement du capital en une seule fois :
À la fin de la durée du prêt, l'emprunteur doit rembourser le capital emprunté en une seule fois, d'où le nom "in fine" (à la fin).
Il est crucial de prévoir un plan de remboursement du capital, que ce soit par la vente du bien immobilier financé, par l'utilisation d'un placement financier ou d'autres sources de financement.
Exemple d'un prêt in fine
Prenons un exemple pour illustrer le fonctionnement d'un prêt in fine. Imaginons que vous souhaitez investir dans un bien immobilier d'une valeur de 200 000 euros et que vous ayez décidé de contracter un prêt in fine pour financer cet investissement.
Supposons que vous empruntiez 200 000 euros sur une durée de 10 ans, avec un taux d'intérêt annuel de 3%.
Avec un prêt in fine, vous ne rembourserez que les intérêts chaque mois durant les 10 années du prêt, soit 3% de 200 000 euros = 6 000 euros d'intérêts par an. Divisé par 12 mois, cela donne une mensualité de 500 euros.
Au bout des 10 années, vous devrez rembourser en une seule fois le capital emprunté, soit 200 000 euros.
En comparaison, avec un prêt amortissable classique, vous rembourseriez à la fois le capital et les intérêts chaque mois. Dans cet exemple, la mensualité serait d'environ 1 931 euros (capital + intérêts). Au bout des 10 ans, vous auriez entièrement remboursé le prêt.
Quelles sont les garanties du prêt in fine
Les garanties du prêt in fine sont des assurances ou des mécanismes de protection mis en place par la banque pour sécuriser le remboursement du prêt.
Voici quelques-unes des garanties couramment utilisées pour les prêts in fine :
Garantie personnelle :
Il peut s'agir d'un cautionnement, où une tierce personne (un proche, un ami ou un organisme de cautionnement) s'engage à rembourser le prêt si l'emprunteur ne parvient pas à le faire.
La caution est responsable de régler les échéances impayées en cas de défaillance de l'emprunteur.
Hypothèque :
L'hypothèque est une garantie réelle qui permet à la banque de saisir et de vendre le bien immobilier financé en cas de non-remboursement du prêt.
L'hypothèque donne à la banque une priorité sur les autres créanciers lors de la vente du bien pour récupérer les fonds prêtés.
Privilège de prêteur de deniers (PPD) :
Le PPD est similaire à l'hypothèque, mais s'applique uniquement aux biens immobiliers existants et non aux constructions neuves.
Le PPD est généralement moins coûteux à mettre en place qu'une hypothèque, mais offre également une protection pour la banque en cas de non-remboursement du prêt.
Nantissement :
Dans le cadre d'un prêt in fine, les banques exigent souvent un nantissement sur un placement financier (tel qu'une assurance-vie, un contrat de capitalisation ou un portefeuille de valeurs mobilières) pour garantir le remboursement du capital à l'échéance.
Le nantissement permet à la banque de se saisir du placement financier en cas de défaillance de l'emprunteur et de vendre les actifs pour récupérer le montant dû.
Assurance emprunteur :
Bien que ce ne soit pas une garantie à proprement parler, l'assurance emprunteur est souvent requise par les banques lors de la souscription d'un prêt immobilier, y compris les prêts in fine.
Cette assurance protège à la fois l'emprunteur et la banque en cas d'incapacité de remboursement due à un décès, une invalidité ou une incapacité de travail.
Quels sont les avantages et inconvénients du prêt in fine ?
Les avantages du prêt in fine
Fiscalité avantageuse :
Les intérêts du prêt in fine sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet aux investisseurs de réduire leur imposition.
Trésorerie préservée :
Le remboursement du capital à la fin du prêt permet aux investisseurs de conserver une trésorerie importante pendant la durée du prêt, facilitant ainsi la gestion de leur patrimoine immobilier.
Effet de levier :
Grâce à la faible charge mensuelle, les investisseurs peuvent emprunter un montant plus élevé et diversifier leur portefeuille immobilier.
Les inconvénients du prêt in fine
Coût total plus élevé :
Le coût total d'un prêt in fine est généralement plus élevé que celui d'un prêt amortissable, en raison du remboursement des intérêts sur la totalité du capital pendant toute la durée du prêt.
Risque de difficulté pour le remboursement du capital final :
Le prêt in fine implique un risque plus important pour l'emprunteur en cas de difficulté à rembourser le capital à la fin du prêt.
Exigence de garanties importantes :
Les banques demandent souvent aux emprunteurs de souscrire à un placement financier pour garantir le remboursement du capital à l'échéance.
Le profil des emprunteur de prêt in fine
Le prêt in fine est particulièrement adapté à certains profils d'emprunteurs, notamment :
Les investisseurs immobiliers :
Le prêt in fine est avant tout destiné aux investisseurs qui cherchent à financer un investissement locatif.
Grâce à la fiscalité avantageuse et à la préservation de la trésorerie, les investisseurs peuvent optimiser leur rendement locatif et diversifier leur portefeuille immobilier.
Les professions libérales et les chefs d'entreprise :
Les personnes ayant des revenus irréguliers, tels que les professions libérales ou les chefs d'entreprise, peuvent également bénéficier du prêt in fine.
Les mensualités moins élevées facilitent la gestion de la trésorerie et permettent de mieux absorber les fluctuations de revenus.
Les emprunteurs à la recherche d'avantages fiscaux :
Les intérêts du prêt in fine étant déductibles des revenus fonciers, les emprunteurs souhaitant optimiser leur fiscalité peuvent bénéficier de ce type de prêt.
Quelles sont les banques qui proposent un prêt in fine ?
Les offres de prêt in fine peuvent varier d'une banque à l'autre. Certaines banques proposent ce type de prêt, tandis que d'autres ne le font pas.
Parmi les établissements financiers proposant des prêts in fine, on trouve généralement des banques traditionnelles, des banques en ligne et des organismes spécialisés dans le crédit immobilier.
Il est important de noter que les conditions, les taux d'intérêt et les exigences pour obtenir un prêt in fine peuvent varier d'une banque à l'autre.
Pour trouver l'offre la plus adaptée à votre situation, il est recommandé de comparer les offres de plusieurs établissements et de les contacter pour discuter de vos besoins.
Comment arrêter un prêt in fine ?
Pour arrêter un prêt in fine avant son échéance, plusieurs options s'offrent à vous :
Remboursement anticipé :
Vous pouvez décider de rembourser le prêt in fine avant son échéance en effectuant un remboursement anticipé. Vous devrez alors rembourser le capital restant dû en une seule fois.
Avant de procéder à un remboursement anticipé, vérifiez les conditions de votre contrat de prêt, car certaines banques appliquent des pénalités ou des frais de remboursement anticipé.
Renégociation du prêt :
Vous pouvez également tenter de renégocier les termes de votre prêt in fine avec votre banque.
Cela peut inclure la modification de la durée du prêt, le passage à un prêt amortissable, ou la renégociation du taux d'intérêt.
La banque n'est cependant pas tenue d'accepter votre demande de renégociation.
Rachat de crédit :
Une autre option consiste à faire racheter votre prêt in fine par une autre banque ou un établissement financier, qui vous proposera un nouveau prêt pour rembourser le prêt in fine existant.
Cette solution peut vous permettre d'obtenir de meilleures conditions de prêt, de passer à un prêt amortissable, ou de consolider plusieurs prêts en un seul.
Liens utiles pour tout savoir sur le prêt in fine
Prêt in fine pour senior
Comment financer un investissement immobilier
