Introduction
Lorsqu’on souscrit un prêt immobilier, on pense souvent que le remboursement commence dès la signature du contrat. Pourtant, dans certains cas, notamment lors d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou de travaux dans un bien existant, les fonds ne sont pas débloqués en une seule fois. C’est là qu’interviennent les intérêts intercalaires, des frais supplémentaires à anticiper pour éviter les mauvaises surprises.
Ces intérêts correspondent aux sommes dues à la banque entre chaque déblocage partiel des fonds et le début du remboursement effectif du capital. En d’autres termes, tant que l’intégralité du prêt n’a pas été versée au vendeur ou au constructeur, l’emprunteur doit payer des intérêts sur les montants déjà débloqués, sans pour autant commencer à rembourser le capital.
Leur impact sur le coût total du crédit peut être significatif, d’autant plus qu’ils s’ajoutent aux charges courantes comme un loyer ou d’autres frais liés à l’acquisition. C’est pourquoi il est crucial de bien comprendre leur fonctionnement et de savoir quelles questions poser à son banquier pour négocier au mieux son contrat de prêt.
Dans cet article, nous allons décrypter les intérêts intercalaires, voir comment les calculer, examiner un exemple de tableau d’amortissement avec ces frais et explorer les solutions pour les réduire, voire les éviter complètement. Nous verrons également les stratégies pour optimiser son financement et les points à négocier avec la banque pour minimiser leur impact sur son budget.
1. A quoi correspondent les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont une charge financière spécifique aux prêts immobiliers où les fonds sont débloqués en plusieurs étapes. Contrairement aux mensualités classiques, qui incluent une part de capital et une part d’intérêts, ces frais ne concernent que les intérêts sur la somme déjà empruntée.
Ils s’appliquent principalement dans trois situations :
- L’achat en VEFA : les fonds sont libérés progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
- La construction d’une maison : les versements suivent le rythme des travaux définis dans le contrat de construction.
- Les travaux financés par un prêt : lorsqu’un prêt est utilisé pour des rénovations importantes, la banque peut libérer les fonds par étapes.
Durant cette période de déblocage progressif, l’emprunteur ne rembourse pas encore le capital, mais il doit payer des intérêts intercalaires chaque mois. Une fois la totalité du prêt débloquée, le remboursement classique du crédit commence.
1.1 La différence entre intérêts intercalaires et mensualités classiques
Les intérêts intercalaires ne permettent pas de rembourser le capital du prêt, ce qui prolonge la durée totale du crédit et augmente son coût global.
1.2 Pourquoi ces intérêts existent-ils ?
Ils compensent le fait que la banque met à disposition une partie des fonds avant que le remboursement complet ne commence, assurant ainsi une rémunération sur les sommes déjà débloquées.
1.3 Dans quels cas sont-ils les plus élevés ?
Plus la période de déblocage est longue et plus les sommes libérées sont importantes, plus les intérêts intercalaires augmentent.
2. comment faire le calcul des intérêts intercalaires ?
Le calcul des intérêts intercalaires repose sur une formule simple mais essentielle à maîtriser pour anticiper leur impact financier. Ils sont calculés chaque mois en fonction du montant du capital débloqué et du taux d’intérêt appliqué au prêt.
La formule de base est la suivante :
Intérêts intercalaires = (capital débloqué x taux d’intérêt annuel) / 12
Ce calcul est à répéter pour chaque nouvelle somme libérée par la banque jusqu’au début du remboursement du prêt. Plus les décaissements sont espacés dans le temps, plus la somme totale des intérêts intercalaires sera élevée.
2.1 Exemple de calcul sur un projet immobilier
Si un prêt immobilier de 200 000 € est accordé avec un taux d’intérêt de 2 %, et que les fonds sont débloqués en trois tranches, voici comment les intérêts intercalaires s’accumulent :
Tableau de synthèse : Montant débloqué et intérêts intercalaires
| Mois |
Montant débloqué |
Taux annuel |
Intérêts intercalaires mensuels |
| 1 |
50 000 € |
2 % |
83,33 € |
| 4 |
100 000 € |
2 % |
166,67 € |
| 7 |
200 000 € |
2 % |
333,33 € |
Dans cet exemple, avant même de commencer à rembourser le capital, l’emprunteur aura payé un total de 2 500 € d’intérêts intercalaires sur six mois.
2.2 L’impact du taux d’intérêt sur les intérêts intercalaires
Un taux d’intérêt plus élevé signifie des frais intercalaires plus importants. Il est donc essentiel de négocier le taux dès le départ.
2.3 Anticiper le coût total des intérêts intercalaires
Avant de signer un prêt, il est conseillé de demander une estimation détaillée des frais intercalaires à la banque pour éviter les surprises.
3. exemple de tableau d’amortissement avec des frais intercalaires
Lorsqu’un prêt inclut des intérêts intercalaires, le tableau d’amortissement prend une forme spécifique. Pendant la phase de déblocage, seul le paiement des intérêts est requis. Ensuite, les mensualités classiques commencent.
Voici un exemple simplifié de tableau d’amortissement d’un prêt de 150 000 € sur 20 ans à 1,8 %, avec un déblocage en trois étapes.
Tableau de synthèse : Remboursement anticipé – Détail par mois
| Mois |
Capital débloqué |
Intérêts intercalaires |
Mensualité classique |
Capital remboursé |
Capital restant dû |
| 1 |
50 000 € |
75 € |
- |
- |
150 000 € |
| 6 |
100 000 € |
150 € |
- |
- |
150 000 € |
| 12 |
150 000 € |
225 € |
- |
- |
150 000 € |
| 13 |
150 000 € |
- |
745 € |
470 € |
149 530 € |
Le passage aux mensualités classiques réduit enfin le capital emprunté, ce qui marque le début du véritable amortissement du prêt.
4. pouvez-vous éviter les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires ne sont pas une fatalité. Certaines stratégies permettent de les minimiser, voire de les éviter complètement.
4.1 Opter pour un différé d’amortissement
Certaines banques proposent de commencer à rembourser le capital dès le premier déblocage des fonds, ce qui limite l’accumulation des intérêts intercalaires.
4.2 Négocier un prêt avec un déblocage unique
Si possible, obtenir un déblocage total des fonds dès le départ permet d’éviter les paiements successifs d’intérêts intercalaires.
4.3 Comparer les offres bancaires
Certaines banques facturent des intérêts intercalaires plus avantageux que d’autres. Il est essentiel de bien comparer avant de s’engager.
Conclusion
Les intérêts intercalaires peuvent représenter une charge financière importante dans un projet immobilier. Mieux les comprendre et les anticiper permet de négocier des conditions plus avantageuses et d’optimiser le financement de son bien. Avant de signer un prêt, poser les bonnes questions à son banquier et comparer les offres sont des étapes clés pour éviter les mauvaises surprises.
