Introduction
Souscrire un prêt immobilier est une étape clé dans l’achat d’un bien, mais une question se pose souvent : quand commence réellement le remboursement ? Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le paiement de la première mensualité ne démarre pas forcément dès la signature de l’offre de prêt. Selon le type d’acquisition, le mode de déblocage des fonds et les conditions négociées avec la banque, la date du premier prélèvement peut varier.
Dans certains cas, notamment pour un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou pour la construction d’une maison, les fonds sont débloqués progressivement. Cela implique le paiement d’intérêts intercalaires avant le début du remboursement classique du capital et des intérêts. À l’inverse, pour un achat dans l’ancien où le montant du prêt est versé en une seule fois, la première mensualité intervient généralement dans le mois suivant le déblocage des fonds.
Comprendre le fonctionnement du remboursement et anticiper la date de la première mensualité permet d’éviter des surprises budgétaires et de mieux organiser ses finances. Dans cet article, nous allons détailler les différentes situations possibles, voir comment sont calculés les frais intercalaires et explorer les solutions pour optimiser le démarrage du remboursement de son prêt immobilier.
1. quand commence le remboursement d’un prêt immobilier ?
Le moment où débute le remboursement d’un prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs, notamment la date de déblocage des fonds, le type de bien acquis et les éventuels intérêts intercalaires appliqués par la banque.
Dans le cas d’un achat dans l’ancien, où le montant total du prêt est versé directement au vendeur, la première mensualité intervient généralement un mois après le déblocage des fonds. À l’inverse, pour une acquisition en VEFA ou une construction, où les fonds sont débloqués progressivement, le remboursement peut être différé jusqu’à la livraison du bien.
Il est essentiel de bien comprendre ce calendrier pour anticiper son budget et éviter les mauvaises surprises. Selon les modalités négociées avec la banque, il est parfois possible d’opter pour un différé d’amortissement, permettant de ne commencer le remboursement qu’à une date plus lointaine.
1.1 L’achat dans l’ancien : un remboursement rapide
Lorsque le prêt est débloqué en une seule fois, le remboursement démarre dès le mois suivant le versement des fonds.
1.2 La VEFA et la construction : un paiement en plusieurs étapes
Dans ces cas, le remboursement classique ne commence qu’à la livraison du bien, mais des intérêts intercalaires peuvent être appliqués.
1.3 Le rôle des différés d’amortissement
Certaines banques proposent un différé total ou partiel, permettant de repousser le remboursement du capital.
2. comprendre les intérêts intercalaires avant le début du remboursement
Lorsqu’un prêt immobilier est débloqué en plusieurs fois, l’emprunteur doit payer des intérêts intercalaires. Ces frais correspondent aux intérêts dus sur les montants déjà débloqués, sans remboursement du capital.
Les intérêts intercalaires sont calculés mensuellement sur la somme utilisée et s’ajoutent aux charges courantes du ménage, ce qui peut représenter un coût non négligeable sur plusieurs mois. Plus la durée de construction ou de livraison est longue, plus le montant total des intérêts intercalaires sera élevé.
Il est donc crucial d’anticiper cette charge et d’évaluer l’impact financier avant de s’engager dans un achat en VEFA ou un projet de construction. Certaines stratégies permettent de limiter leur effet, notamment en négociant un déblocage en une seule fois ou en choisissant un prêt avec différé d’amortissement.
2.1 Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont calculés selon la formule :
(Capital débloqué x Taux annuel) / 12
2.2 Exemple d’impact sur un prêt immobilier
Pour un prêt de 200 000 € débloqué en trois étapes avec un taux de 2 %, les intérêts intercalaires peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros avant même le début du remboursement classique.
2.3 Comment limiter leur impact sur son budget ?
Des solutions existent, comme négocier un différé d’amortissement total ou privilégier un déblocage unique des fonds.
3. exemple de calendrier de remboursement d’un prêt immobilier
Chaque situation étant différente, il est utile de visualiser un exemple concret de calendrier de remboursement pour mieux comprendre à quel moment la première mensualité intervient.
Prenons l’exemple d’un prêt de 180 000 € sur 20 ans à un taux de 1,8 %, avec un déblocage en une seule fois et une première mensualité due un mois après.
Tableau de synthèse : Événements de remboursement
| Date de l’événement |
Montant débloqué |
Type de paiement |
Mensualité |
Capital remboursé |
Intérêts payés |
| 10 mars (déblocage) |
180 000 € |
- |
- |
- |
- |
| 10 avril (1ère mensualité) |
- |
Remboursement classique |
750 € |
480 € |
270 € |
| 10 mai |
- |
Remboursement classique |
750 € |
482 € |
268 € |
Si ce prêt avait été débloqué en plusieurs fois, les intérêts intercalaires auraient allongé la période de prélèvements avant le début de l’amortissement du capital.
3.1 L’influence du mode de déblocage sur le remboursement
Un déblocage unique permet d’éviter les intérêts intercalaires et d’amorcer rapidement l’amortissement du capital.
3.2 L’impact d’un différé total sur la durée du prêt
Un différé d’amortissement de plusieurs mois augmente le coût total du crédit, mais peut offrir un répit financier initial.
4. comment optimiser la première mensualité de son prêt immobilier ?
Pour éviter de se retrouver avec une charge imprévue, il est essentiel d’anticiper la première mensualité de son prêt et d’adopter une stratégie adaptée à sa situation financière.
Il est possible de négocier certaines modalités avec sa banque, notamment le choix de la date de prélèvement, la réduction des intérêts intercalaires ou l’ajustement du différé d’amortissement.
4.1 Bien planifier son budget en amont
Anticiper la date de la première mensualité permet de mieux gérer sa trésorerie et d’éviter les tensions financières.
4.2 Négocier avec sa banque pour ajuster le remboursement
Certaines banques acceptent de décaler la date du premier prélèvement ou de proposer un report partiel du remboursement.
4.3 Comparer les offres de prêt pour limiter les frais initiaux
Une comparaison des banques et des types de prêts permet d’optimiser le démarrage du remboursement et d’éviter des coûts inutiles.
Conclusion
La date de la première mensualité d’un prêt immobilier varie selon le type d’acquisition et le mode de déblocage des fonds. Si un achat dans l’ancien entraîne un remboursement rapide, les projets en VEFA ou en construction nécessitent souvent de payer des intérêts intercalaires avant le début du remboursement du capital.
Pour éviter toute surprise, il est essentiel de bien anticiper ce calendrier et d’adopter une stratégie adaptée. Négocier les modalités du prêt, comparer les offres bancaires et ajuster son budget sont des leviers efficaces pour optimiser le remboursement de son prêt immobilier dès la première échéance.
