Introduction
Avec un salaire de 1 700 €, devenir propriétaire peut sembler compliqué, mais c’est un objectif atteignable avec une bonne préparation. Les banques appliquent des critères stricts pour accorder un prêt immobilier, notamment en analysant votre taux d’endettement, votre reste à vivre et la stabilité de votre emploi.
Le montant que vous pouvez emprunter dépend principalement de votre capacité à rembourser, de la durée du prêt et du taux d’intérêt. Grâce à des stratégies adaptées, telles que l’augmentation de l’apport personnel, la réduction des charges ou la négociation du taux, vous pouvez optimiser votre dossier et maximiser votre budget immobilier.
Dans cet article, nous allons détailler comment calculer votre capacité d’emprunt avec un salaire de 1 700 €, quels sont les critères exigés par les banques et quelles solutions existent pour augmenter votre potentiel d’achat.
1. Comprendre la capacité d’emprunt avec un salaire de 1 700 €
Avec un salaire net mensuel de 1 700 €, votre capacité d’emprunt est principalement déterminée par votre taux d’endettement et votre mensualité maximale. En appliquant la règle des 35 % de taux d’endettement, votre mensualité ne pourra pas dépasser 595 €.
Cette mensualité influence directement le montant total empruntable, qui varie selon la durée du prêt et le taux d’intérêt appliqué. Par exemple, avec un taux de 3,5 % sur 20 ans, vous pouvez espérer emprunter environ 115 790 €, alors que sur 25 ans, ce montant grimpe à 137 500 €.
Le coût total du crédit est un élément essentiel à considérer. Emprunter sur une plus longue durée permet d’obtenir une somme plus élevée, mais entraîne aussi un coût total du prêt plus important. Dans cette section, nous détaillerons précisément comment ces différents paramètres influencent votre budget immobilier et comment optimiser votre capacité d’emprunt.
1.1 Définition et principes de base
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque pour financer un achat immobilier. Ce montant dépend de plusieurs critères :
- Les revenus de l’emprunteur : Plus ils sont élevés, plus la capacité d’emprunt sera importante.
- Le taux d’endettement maximal : Les banques appliquent une limite de 35 % des revenus nets.
- La durée du prêt : Un prêt plus long permet d’emprunter une somme plus importante, mais le coût total du crédit augmente.
- Le taux d’intérêt : Un taux bas permet de réduire le coût total du crédit et d’augmenter la somme empruntable.
- Les charges fixes : L’ensemble des crédits en cours et autres engagements financiers influencent la capacité d’emprunt.
Avec un salaire de 1 700 € net par mois, les banques appliquent la règle du taux d’endettement maximal de 35 %, ce qui signifie que vos mensualités de crédit ne peuvent pas dépasser 595 € (1 700 € × 35 %).
1.2 Calcul du taux d’endettement et de la mensualité maximale
Le taux d’endettement est un critère déterminant pour l’octroi d’un prêt immobilier. Il est calculé selon la formule suivante :
Taux d’endettement (%) = (Total des mensualités de crédit ÷ Revenu net) × 100
Dans le cadre d’un prêt immobilier, la mensualité maximale autorisée est de 595 € si vous n’avez aucun autre crédit en cours.
Toute charge supplémentaire (crédit à la consommation, crédit auto, pension alimentaire, etc.) viendra réduire ce montant.
1.3 Influence de la durée et du taux d’intérêt sur la capacité d’emprunt
Le montant total empruntable dépend de la durée du prêt et du taux d’intérêt appliqué. Plus la durée du prêt est longue, plus la somme empruntée est élevée, mais le coût total du crédit augmente en raison des intérêts cumulés.
Le tableau ci-dessous présente une estimation du montant empruntable avec une mensualité de 595 € selon différentes durées et taux d’intérêt :
| Durée du prêt |
Taux d’intérêt |
Mensualité maximale |
Montant total emprunté |
Intérêts totaux payés |
Coût total du crédit |
| 15 ans |
3,0 % |
595 € |
92 350 € |
14 672 € |
107 022 € |
| 15 ans |
3,5 % |
595 € |
89 470 € |
16 705 € |
106 175 € |
| 15 ans |
4,0 % |
595 € |
86 800 € |
18 986 € |
105 786 € |
| 20 ans |
3,0 % |
595 € |
120 125 € |
23 575 € |
143 700 € |
| 20 ans |
3,5 % |
595 € |
115 790 € |
26 930 € |
142 720 € |
| 20 ans |
4,0 % |
595 € |
111 550 € |
30 775 € |
142 325 € |
| 25 ans |
3,0 % |
595 € |
143 850 € |
35 625 € |
179 475 € |
| 25 ans |
3,5 % |
595 € |
137 500 € |
40 925 € |
178 425 € |
| 25 ans |
4,0 % |
595 € |
131 800 € |
47 450 € |
179 250 € |
1.4 Lecture et interprétation du tableau
- Durée du prêt : Un prêt sur 15 ans permet d’emprunter environ 89 000 €, tandis qu’un prêt sur 25 ans augmente cette somme à 125 000 €.
- Taux d’intérêt : Plus le taux est bas, plus la capacité d’emprunt est élevée. À 3,5 % sur 25 ans, on peut emprunter 125 000 €, mais si le taux monte à 4,5 %, ce montant diminue à 112 000 €.
- Coût total du crédit : Emprunter sur une longue durée augmente le coût total du prêt. À 3,5 % sur 25 ans, le total des intérêts s’élève à environ 52 000 €, soit presque 40 % du montant emprunté.
1.5 Comment maximiser sa capacité d’emprunt ?
Plusieurs leviers permettent d’optimiser son emprunt immobilier :
- Allonger la durée du prêt : Passer d’un prêt sur 15 ans à un prêt sur 25 ans permet d’emprunter environ 36 000 € de plus.
- Négocier un meilleur taux d’intérêt : Un taux plus bas réduit le coût du crédit et augmente le montant empruntable.
- Augmenter son apport personnel : Un apport réduit la somme empruntée et facilite l’acceptation du prêt.
- Réduire ses charges fixes : Solder un crédit auto ou un prêt personnel peut permettre d’augmenter la mensualité allouée au prêt immobilier.
En prenant en compte ces éléments, il est possible de structurer un dossier solide et d’optimiser sa capacité d’emprunt pour concrétiser un projet immobilier avec un salaire de 1 700 €.
2. Les critères des banques pour un prêt avec 1 700 € de salaire
Avoir un salaire de 1 700 € ne garantit pas automatiquement l’obtention d’un prêt immobilier. Les banques analysent plusieurs critères pour s’assurer que vous serez en mesure de rembourser votre crédit sur le long terme.
Le premier élément examiné est la stabilité de votre emploi. Un CDI ou un statut de fonctionnaire est un gage de sécurité pour les établissements bancaires, tandis qu’un CDD ou un statut d’indépendant nécessitera de prouver une régularité des revenus sur plusieurs années.
Le second critère clé est le reste à vivre après paiement des charges. Si, malgré un taux d’endettement de 35 %, vos charges (loyer, crédits en cours, assurances…) sont trop élevées, la banque peut refuser votre dossier.
L’apport personnel est aussi un facteur déterminant. Un apport de 10 % à 20 % du prix du bien est recommandé pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Plus votre apport est élevé, plus votre profil sera rassurant pour les banques.
Enfin, des aides complémentaires comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt d’Accession Sociale (PAS) peuvent être des leviers intéressants pour augmenter votre budget immobilier. Nous verrons en détail comment ces éléments influencent votre demande de prêt et comment maximiser vos chances d’obtenir un financement.
2.1 La stabilité de l’emploi et des revenus
Les banques favorisent les emprunteurs en CDI ou les fonctionnaires, car leur situation professionnelle est plus stable. Si vous êtes en CDD, indépendant ou intérimaire, vous devrez fournir plusieurs années de bilans ou justificatifs de revenus pour rassurer l’établissement prêteur.
2.2 L’importance du reste à vivre et des charges fixes
Même si votre taux d’endettement est respecté, la banque examine votre reste à vivre, soit la somme disponible après le paiement de vos charges fixes (loyer, assurances, factures, autres crédits en cours). Si ce montant est jugé insuffisant, la demande de prêt peut être refusée.
2.3 L’apport personnel et son impact sur l’emprunt
Un apport personnel améliore votre dossier et facilite l’acceptation du prêt. Il est généralement recommandé d’avoir au moins 10 % du prix du bien, ce qui correspond aux frais de notaire et de garantie. Un apport plus important permet également d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux.
2.4 Les aides et prêts complémentaires pour augmenter son budget
Certaines aides peuvent compléter votre capacité d’emprunt, notamment :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants.
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) destiné aux ménages modestes.
- Les subventions des collectivités locales pour faciliter l’accès à la propriété.
3. Comment optimiser son dossier pour emprunter plus ?
Si votre capacité d’emprunt semble insuffisante pour le bien immobilier que vous souhaitez acheter, plusieurs solutions existent pour améliorer votre dossier et augmenter le montant que vous pouvez emprunter.
La première étape consiste à augmenter votre apport personnel. Même quelques milliers d’euros supplémentaires peuvent faire la différence en rassurant la banque et en réduisant le montant total du prêt, ce qui améliore votre profil emprunteur.
Ensuite, il est possible de réduire vos charges fixes en soldant un crédit à la consommation ou un prêt auto avant de faire votre demande de prêt immobilier. Une diminution de vos engagements financiers augmentera la part de vos revenus disponibles pour le remboursement du crédit immobilier.
Autre levier essentiel : la négociation du taux d’intérêt. Un taux plus bas réduit le coût total du crédit et permet d’augmenter votre capacité d’emprunt à mensualité égale. En comparant plusieurs offres bancaires ou en passant par un courtier, vous pouvez obtenir un meilleur taux et emprunter davantage.
Enfin, l’allongement de la durée du prêt est une option à considérer. Passer d’un prêt sur 20 ans à un prêt sur 25 ans peut vous permettre d’emprunter jusqu’à 20 % de plus, mais le coût total du crédit sera plus élevé. Nous verrons en détail ces différentes stratégies et comment les appliquer efficacement pour maximiser votre budget immobilier.
3.1 Augmenter son apport personnel
Mettre de côté une épargne supplémentaire avant de demander un prêt peut renforcer votre dossier et réduire le montant à financer, rendant votre profil plus attractif pour la banque.
3.2 Allonger la durée du prêt pour réduire les mensualités
Un prêt sur 25 ans au lieu de 20 ans permet d’augmenter le montant empruntable tout en réduisant les mensualités. Toutefois, cela engendre un coût total du crédit plus élevé.
3.3 Réduire ses charges fixes pour améliorer son taux d’endettement
Avant de contracter un prêt immobilier, il est recommandé de solder ses crédits à la consommation ou d’adapter ses dépenses pour augmenter son reste à vivre et améliorer sa capacité d’emprunt.
3.3 Réduire ses charges fixes pour améliorer son taux d’endettement
Toutes les banques ne proposent pas les mêmes taux d’intérêt et conditions. Il est donc essentiel de comparer plusieurs établissements pour obtenir la meilleure offre possible et maximiser votre capacité d’emprunt.
4. Adapter son projet immobilier à sa capacité d’emprunt
Même avec une capacité d’emprunt bien définie, il est important d’adapter votre projet immobilier à votre budget pour éviter toute difficulté financière à long terme. Avec un salaire de 1 700 €, votre emprunt maximal sera compris entre 89 000 € et 137 500 € selon la durée du prêt.
Dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, ce budget peut être insuffisant pour acheter un bien immobilier. Il peut donc être intéressant d’explorer des alternatives, comme acheter en périphérie où les prix sont plus abordables ou choisir un bien nécessitant des travaux de rénovation.
Opter pour un logement avec travaux peut être une stratégie gagnante : ces biens sont souvent moins chers à l’achat, et des aides comme MaPrimeRénov’ peuvent financer une partie des rénovations. Cela permet d’acquérir un bien plus grand ou mieux situé en optimisant son budget.
Enfin, il existe des dispositifs d’accession sociale comme le Prêt Social Location-Accession (PSLA), qui permet d’acheter progressivement un logement en bénéficiant d’une exonération de TVA et de frais réduits.
Nous analyserons ici comment choisir le bon bien immobilier en fonction de votre budget et quelles sont les meilleures alternatives pour acheter avec un salaire de 1 700 €.
4.1 Choisir une zone géographique adaptée à son budget
Avec un budget d’environ 100 000 à 125 000 €, l’achat dans une grande ville comme Paris, Lyon ou Bordeaux est difficile. En revanche, des opportunités intéressantes existent en périphérie ou dans des villes moyennes où les prix sont plus accessibles.
4.2 Opter pour un bien nécessitant des travaux
Les biens immobiliers nécessitant des rénovations sont souvent moins chers à l’achat. De plus, des aides comme MaPrimeRénov’ permettent de financer une partie des travaux, ce qui peut être une solution avantageuse pour acheter à moindre coût.
4.3 Explorer les dispositifs d’accession sociale
Des dispositifs comme le Prêt Social Location-Accession (PSLA) permettent d’acquérir progressivement un bien tout en bénéficiant de conditions avantageuses, notamment une exonération de TVA et des frais réduits.
Conclusion
Accéder à la propriété avec un salaire de 1 700 € est possible à condition de bien structurer son projet et d’optimiser son dossier. Il est essentiel de respecter les critères bancaires, de maximiser son apport personnel et de comparer les offres de prêt pour obtenir les meilleures conditions.
En adaptant son projet immobilier en fonction de sa capacité d’emprunt, en explorant les aides disponibles et en se tournant vers des solutions comme l’achat en périphérie ou un bien avec travaux, il est tout à fait envisageable de concrétiser son projet immobilier.
Grâce à des outils comme Banket Immo, vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt, comparer les offres bancaires et structurer un dossier attractif sans passer par un courtier.
Même avec un revenu modeste, la propriété reste un objectif accessible avec une approche stratégique et réaliste.
