Introduction
Obtenir un prêt immobilier nécessite de justifier des revenus stables afin de rassurer les banques sur votre capacité de remboursement. Cependant, tous les revenus ne sont pas pris en compte de la même manière. Salariés en CDI, entrepreneurs, travailleurs indépendants ou encore bénéficiaires de revenus locatifs, chaque profil d'emprunteur fait l’objet d’une analyse spécifique par les établissements bancaires.
En règle générale, les banques appliquent un taux d’endettement maximal de 35 %, ce qui signifie que vos mensualités ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Cependant, certains revenus sont pris en compte intégralement, tandis que d’autres sont pondérés, voire exclus.
Cet article vous détaille les différents types de revenus pris en compte par les banques, selon votre situation professionnelle, et vous donne des conseils pour optimiser votre dossier et maximiser votre capacité d’emprunt.
1. Les revenus pris en compte pour un salarié en CDI
Le salaire net fixe : la base du calcul
Pour un salarié en CDI, la banque prend en compte le salaire net mensuel fixe indiqué sur les trois derniers bulletins de salaire. Ce revenu est totalement intégré dans le calcul de la capacité d’emprunt, car il est stable et prévisible.
Les primes et heures supplémentaires : un calcul spécifique
Si votre rémunération comprend des primes ou des heures supplémentaires, leur prise en compte dépend de leur récurrence et régularité :
- Primes fixes (13ᵉ mois, prime d’ancienneté, etc.) : elles sont intégrées à 100 % dans le calcul.
- Primes variables ou exceptionnelles : elles sont prises en compte entre 50 % et 80 %, selon leur régularité.
- Heures supplémentaires : si elles figurent sur vos trois derniers bulletins de salaire et votre avis d’imposition, elles peuvent être intégrées à 70 %.
Les avantages en nature et les revenus annexes
Les banques peuvent également tenir compte de certains avantages en nature, comme un logement de fonction ou une voiture de société, en les intégrant partiellement à vos revenus.
Si vous êtes en CDI, vos revenus sont les plus sécurisés aux yeux des banques, ce qui vous permet d’obtenir une capacité d’endettement maximale et d’accéder à des taux plus avantageux.
2. Les revenus pris en compte pour un entrepreneur ou un travailleur indépendant
L’analyse des revenus sur plusieurs années
Pour les travailleurs indépendants (auto-entrepreneurs, professions libérales, artisans, commerçants), les banques sont plus prudentes car les revenus peuvent être irréguliers. Plutôt que de se baser sur les derniers mois, elles analysent les trois derniers bilans comptables pour établir une moyenne des revenus nets.
Les banques examinent principalement :
- Le bénéfice net imposable déclaré sur les trois dernières années.
- La régularité et l’évolution des revenus : une tendance à la hausse est rassurante.
- Le chiffre d’affaires pour vérifier la stabilité de l’activité.
Les dividendes et rémunérations variables
Si vous êtes gérant d’entreprise, les banques prennent en compte votre rémunération fixe et une partie des dividendes si ceux-ci sont perçus régulièrement. La pondération varie entre 50 % et 70 % en fonction de leur constance.
Les charges et dettes professionnelles
Les charges fixes, les dettes professionnelles ou les crédits en cours sont également pris en compte, car ils réduisent votre capacité d’emprunt personnelle.
Pour améliorer votre dossier, il est recommandé de :
- Présenter des bilans comptables solides et en croissance.
- Limiter les dettes professionnelles et optimiser la gestion de trésorerie.
- Justifier d’une épargne conséquente pour rassurer la banque.
Les travailleurs indépendants peuvent obtenir un prêt immobilier, mais les conditions seront plus strictes, avec parfois une demande d’apport personnel plus élevé.
3. Les autres revenus pris en compte par la banque
Outre le salaire et les revenus professionnels, d’autres sources de revenus peuvent être intégrées dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Toutefois, leur prise en compte dépend de leur stabilité et de leur pérennité.
Les revenus locatifs : une prise en compte partielle
Si vous possédez un bien immobilier en location, les banques prennent généralement en compte 70 % des loyers perçus afin d’anticiper les éventuels impayés ou périodes de vacance locative.
Par exemple, si vous percevez 1 000 € de loyers par mois, seules 700 € seront intégrées dans votre calcul de capacité d’endettement.
Les pensions alimentaires et prestations sociales
- Les pensions alimentaires perçues sont prises en compte à 100 % si elles sont stables et justifiées par un jugement.
- Les allocations familiales et prestations sociales ne sont pas toujours comptabilisées, sauf si elles concernent un revenu régulier garanti, comme l’Allocation Adulte Handicapé (AAH).
Les revenus issus d’investissements financiers
Si vous percevez des dividendes, des revenus d’assurance-vie ou des intérêts de placements, les banques peuvent les intégrer à 50 % en moyenne si ces revenus sont stables et récurrents.
Les banques sont très sélectives sur ces revenus annexes et demandent souvent des justificatifs précis pour les prendre en compte.
4. Comment optimiser votre dossier pour maximiser votre capacité d’emprunt ?
Stabiliser ses revenus et limiter ses dettes
Plus vos revenus sont stables et récurrents, plus vous aurez de chances d’obtenir un prêt avec de bonnes conditions. Il est conseillé de :
- Éviter les changements de situation professionnelle avant la demande de prêt.
- Limiter les crédits à la consommation pour maximiser votre capacité d’endettement.
- Privilégier un apport personnel d’au moins 10 % du montant emprunté.
Justifier tous les revenus complémentaires
Si vous avez des revenus locatifs, des primes ou des dividendes, documentez-les soigneusement avec des relevés bancaires, contrats de location et bilans comptables.
Faire appel à un courtier immobilier
Un courtier en prêt immobilier peut vous aider à présenter un dossier optimisé, à négocier un taux d’intérêt avantageux et à trouver la meilleure banque pour votre profil.
5. Les statuts particuliers et leur prise en compte par les banques
Certains emprunteurs exercent leur activité sous des statuts professionnels atypiques, comme les intermittents du spectacle, les travailleurs saisonniers, les expatriés ou encore les auto-entrepreneurs à revenus variables. Pour ces profils, les banques adoptent une approche plus prudente, car leurs revenus sont perçus comme moins stables que ceux d’un salarié en CDI. Toutefois, un financement immobilier reste envisageable en présentant un dossier solide et des justificatifs adéquats.
Les intermittents du spectacle et les travailleurs saisonniers
Les intermittents du spectacle ne disposent pas d’un CDI, mais alternent entre périodes de travail et allocations chômage spécifiques. Pour convaincre une banque, ils doivent prouver la régularité de leurs contrats en fournissant plusieurs années de justificatifs de revenus. En général, les établissements financiers prennent en compte la moyenne des revenus perçus sur les trois dernières années. Certaines banques spécialisées acceptent ce type de profil, mais elles exigent souvent un apport plus conséquent pour compenser l'irrégularité des revenus.
Les travailleurs saisonniers, comme les moniteurs de ski ou les ouvriers agricoles, rencontrent des difficultés similaires. Pour que leurs revenus soient intégrés dans le calcul de leur capacité d’emprunt, ils doivent démontrer une activité récurrente sur plusieurs années en fournissant les avis d’imposition et les contrats de travail des saisons précédentes. En règle générale, la banque effectue une moyenne des revenus des deux ou trois dernières années pour lisser les variations d’activité.
Les expatriés et travailleurs à l’étranger
Les expatriés et travailleurs détachés à l’étranger peuvent rencontrer des obstacles pour obtenir un prêt immobilier en France, notamment en raison de la devise dans laquelle ils perçoivent leur salaire. Certaines banques acceptent leur dossier à condition qu’ils soient rémunérés en euros ou qu’ils travaillent pour une entreprise de renom. Cependant, les critères d’octroi sont souvent plus stricts, et les banques exigent généralement un apport personnel de 20 à 30 % pour couvrir les risques liés aux fluctuations monétaires et aux contrats de travail étrangers.
Les expatriés souhaitant acheter un bien en France doivent fournir des justificatifs précis, comme des bulletins de salaire, un contrat de travail en cours et des relevés bancaires prouvant la régularité des revenus. Certains établissements proposent des solutions de financement spécifiques aux non-résidents, avec des taux adaptés à leur situation.
Les auto-entrepreneurs et travailleurs indépendants
Les auto-entrepreneurs et autres travailleurs indépendants ont des revenus souvent fluctuants, ce qui pousse les banques à appliquer des décotes importantes sur leurs revenus déclarés. En général, elles prennent en compte la moyenne des trois derniers exercices fiscaux, en appliquant une pondération pouvant aller jusqu’à 50 % pour anticiper d’éventuelles baisses d’activité.
Pour renforcer leur dossier, les indépendants doivent présenter des bilans comptables solides, un compte bancaire bien géré et, si possible, un apport personnel conséquent. Une épargne de précaution et l’absence d’autres dettes sont des éléments rassurants pour les banques. Dans certains cas, passer par un courtier spécialisé peut faciliter l’accès au crédit en trouvant un établissement financier disposé à financer des profils indépendants.
Conclusion
Les banques prennent en compte différents types de revenus pour calculer votre capacité d’endettement. Les salariés en CDI sont les profils les plus avantagés, avec une prise en compte totale du salaire fixe et partielle des primes. Les travailleurs indépendants doivent justifier de plusieurs années de revenus stables et fournir des bilans comptables solides.
En complément, les revenus locatifs, pensions alimentaires et investissements financiers peuvent être intégrés, mais souvent avec une pondération.
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, il est essentiel de stabiliser ses revenus, limiter ses dettes et optimiser son dossier bancaire. Une bonne préparation financière et un apport personnel suffisant vous permettront d’accéder à des conditions de prêt plus avantageuses.
