Introduction
Le prêt à taux zéro a été conçu pour faciliter l’accession à la propriété, notamment pour les primo-accédants. Mais pour en bénéficier, encore faut-il que le logement envisagé soit situé dans une zone éligible. En 2025, le zonage du PTZ évolue de manière significative. Fini les distinctions trop rigides entre les zones tendues et détendues. Le dispositif s’ouvre à l’ensemble du territoire, avec des conditions ajustées selon les réalités locales du marché immobilier.
Comprendre dans quelle zone se situe votre logement est une étape essentielle pour connaître vos droits, calculer le montant potentiel de votre prêt à taux zéro et anticiper les conditions d’éligibilité. Car si le PTZ devient plus universel, il reste conditionné par des critères précis : localisation, composition du foyer, nature du bien et performance énergétique.
Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne le zonage en 2025, comment connaître la classification de votre commune, quelles zones sont éligibles et comment cela influe sur le montant du prêt. Un guide indispensable pour ne pas passer à côté d’une aide financière précieuse.
1. Comprendre le zonage géographique du PTZ
Le zonage géographique est la pierre angulaire du fonctionnement du prêt à taux zéro. Il ne s'agit pas d'une simple carte administrative, mais d'un outil conçu pour adapter les aides publiques à la réalité des marchés immobiliers locaux. En d’autres termes, il permet de moduler le soutien apporté aux futurs propriétaires en fonction de la tension entre l’offre et la demande dans leur commune de résidence ou dans celle où ils souhaitent acheter. Ce zonage n’est pas nouveau, mais en 2025, son rôle prend une nouvelle ampleur. Il reste un critère de calcul du montant du PTZ, même si le prêt est désormais accessible partout en France.
Pour bien comprendre le zonage, il faut saisir que toutes les communes de France sont classées dans une des cinq grandes zones : A bis, A, B1, B2 ou C. Ce classement ne repose pas sur des considérations politiques, mais sur des données économiques et démographiques, comme le prix du mètre carré, la dynamique de la population et la pression locative. Ce découpage permet d’apporter davantage de soutien là où les prix sont élevés, et de moduler les aides dans les zones plus abordables.
Le zonage géographique est donc une clé de lecture indispensable pour tout emprunteur souhaitant simuler son PTZ, vérifier son éligibilité et bâtir un plan de financement solide. Découvrons en détail les spécificités de chaque zone.
1.1 Zone A bis
La zone A bis regroupe Paris et sa première couronne. C’est la zone la plus tendue de France, où les prix au mètre carré sont les plus élevés, avec une très forte pression sur le logement. C’est donc dans cette zone que le PTZ est le plus généreux en termes de quotité, afin de compenser la difficulté d’accession à la propriété.
1.2 Zone A
La zone A comprend les grandes agglomérations françaises, comme Lyon, Marseille, Lille ou Montpellier, ainsi que certaines villes frontalières et la Côte d’Azur. Le marché y est également tendu, même si les prix sont globalement inférieurs à ceux de la zone A bis. Le PTZ y reste très avantageux pour les accédants.
1.3 Zone B1
La zone B1 concerne des villes moyennes à fortes, souvent de plus de 250 000 habitants, où la demande de logement reste élevée. C’est une zone de transition entre les zones très tendues et les zones plus calmes. Elle bénéficie toujours d’un PTZ attractif, en particulier pour les foyers modestes.
1.4 Zone B2
La zone B2 englobe des communes de taille intermédiaire, de 50 000 à 250 000 habitants. Ici, le marché immobilier est moins tendu, mais la demande reste soutenue, notamment dans les périphéries des grandes villes. Le PTZ est disponible, mais avec une quotité légèrement réduite.
1.5 Zone C
La zone C regroupe les territoires les moins tendus : communes rurales, villes à faible croissance démographique ou zones où les prix restent accessibles. C’est souvent dans cette zone que les primo-accédants trouvent des opportunités d’achat plus abordables, même si le PTZ y est plus limité.
2. Comment connaître la zone de sa commune ?
Pour pouvoir bénéficier du PTZ et en calculer le montant exact, il est indispensable de savoir dans quelle zone se trouve votre commune de résidence ou celle dans laquelle vous projetez d’acheter. Ce zonage conditionne non seulement le pourcentage de financement possible, mais aussi les plafonds de revenus à ne pas dépasser.
Heureusement, plusieurs outils permettent aujourd’hui de connaître ce classement rapidement et facilement.
2.1 Identifier le zonage grâce à un simulateur officiel
Il existe des simulateurs en ligne qui permettent, en saisissant le nom ou le code postal d’une commune, de connaître immédiatement sa classification. C’est un moyen fiable et rapide de vérifier si votre futur bien est situé en zone A, B1, B2 ou C.
Cette étape doit être réalisée en amont de toute simulation de prêt, car elle peut avoir un impact significatif sur votre capacité d’emprunt et sur la stratégie de financement à adopter.
Simulateur - Connaître la zone de sa commune : A, A bis, B1, B2 ou C
2.2 Vérifier la zone auprès des professionnels
Si vous avez un doute, les agences immobilières, les banques ou encore les courtiers peuvent vous aider à identifier la zone de votre commune. En cas de projet en construction ou d’acquisition dans une nouvelle agglomération, cette vérification est d’autant plus cruciale.
3. Les zones éligibles au PTZ en 2025
Jusqu’à récemment, le prêt à taux zéro ne s’appliquait que dans certaines zones géographiques bien définies, principalement les zones tendues, où la demande en logement est plus forte que l’offre. Ce ciblage avait pour objectif de concentrer les aides publiques là où les difficultés d’accession à la propriété étaient les plus importantes. Toutefois, cette approche a fini par créer des déséquilibres territoriaux et a privé de nombreux ménages vivant en zones rurales ou périurbaines d’un soutien pourtant décisif pour leur projet immobilier.
La réforme du PTZ 2025 vient corriger cette inégalité. À compter du 1ᵉʳ avril 2025, toutes les zones géographiques sont de nouveau éligibles au PTZ, que le projet concerne un bien neuf ou, sous conditions, un bien ancien avec travaux. Ce retour à une couverture nationale marque une volonté forte de l’État de relancer l’accession à la propriété partout en France, tout en maintenant une modulation des conditions en fonction de la zone concernée.
L’élargissement du PTZ est donc une avancée significative pour des millions de foyers, mais il ne supprime pas pour autant les différences de traitement entre zones. Car si le PTZ devient techniquement accessible partout, le niveau d’aide, lui, reste variable selon le degré de tension du marché local.
3.1 Une éligibilité étendue à tout le territoire
Désormais, toutes les communes françaises, qu’elles soient classées en zone A bis, A, B1, B2 ou C, peuvent ouvrir droit au PTZ. Ce changement réintègre notamment les zones B2 et C, longtemps exclues pour les logements neufs, à condition que ces logements respectent les normes environnementales exigées, notamment la RE2020.
Cela signifie que des territoires entiers, notamment en milieu rural, redeviennent éligibles à cette aide précieuse. Cette mesure est perçue comme un signal fort en faveur de l’équité territoriale, permettant à chaque Français, quelle que soit sa localisation, d’accéder à des conditions de financement plus favorables.
3.2 Une modulation des conditions selon la zone
Même si toutes les zones sont désormais couvertes par le PTZ, les règles d’attribution ne sont pas identiques d’un territoire à l’autre. En fonction de la zone, la quotité maximale du prêt à taux zéro varie, tout comme les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour y avoir droit.
Les zones A bis, A et B1, qui restent les plus tendues, bénéficient des taux de financement les plus élevés et de plafonds de ressources plus souples. En revanche, les zones B2 et C, bien qu’éligibles, offrent des quotités moins importantes, ce qui se justifie par un coût de l’immobilier généralement plus accessible.
Ce fonctionnement permet de maintenir un équilibre entre soutien à l’accession et gestion responsable des finances publiques. Il incite également les ménages à bien étudier leur projet en fonction de la zone visée pour tirer le meilleur parti du PTZ.
4. Quel montant de PTZ selon la zone ?
Savoir que l’on est éligible au prêt à taux zéro est une chose, mais connaître le montant précis auquel on peut prétendre en est une autre. Le PTZ ne finance qu’une partie de l’opération immobilière, et ce montant dépend de plusieurs facteurs, notamment de la zone géographique dans laquelle se situe le bien, du coût total de l’achat, du nombre de personnes dans le foyer et des ressources de l’emprunteur. En 2025, bien que le dispositif soit désormais ouvert à toutes les zones, les montants alloués restent modulés pour s’adapter aux réalités locales du marché.
La zone géographique continue donc de jouer un rôle clé dans la détermination du pourcentage de financement que peut couvrir le PTZ. Cette quotité peut représenter une part importante du budget pour un ménage primo-accédant. D’où l’importance de comprendre comment elle fonctionne et comment en tirer le meilleur parti selon le lieu d’achat.
4.1 Un pourcentage de financement variable
Le PTZ permet de financer entre 20 % et 40 % du coût total de l’achat, hors frais de notaire. Le pourcentage exact dépend de la zone où se trouve le bien, mais aussi de la tranche de revenus dans laquelle se situe le ménage. En zone A bis, A et B1, où les prix sont les plus élevés, le prêt peut couvrir jusqu’à 40 % du coût total de l’opération. Ce niveau élevé de soutien permet de compenser la cherté du foncier et de l’immobilier.
En zone B2 et C, la quotité maximale descend généralement à 20 %. Cette différence s’explique par des prix de l’immobilier plus faibles dans ces zones, ce qui permet de conserver une logique d’équité territoriale sans sur-financer les projets.
4.2 Exemples de montants selon les zones
Prenons l’exemple d’un ménage qui souhaite acheter une maison neuve de 220 000 euros. En zone A, le PTZ pourrait couvrir jusqu’à 40 %, soit 88 000 euros. En zone B1, le montant serait similaire. Mais si ce même bien est situé en zone B2, le pourcentage passe à 20 %, soit un prêt de 44 000 euros. Même si la quotité est plus faible, le coût d’acquisition dans ces zones étant généralement plus abordable, l’impact du PTZ reste conséquent dans le financement global.
Ces montants ne sont pas fixes : ils dépendent aussi de la taille du foyer. Plus le nombre d’occupants est élevé, plus le plafond de l’opération pris en compte pour le calcul augmente. Cela signifie qu’un couple avec deux enfants pourra prétendre à un montant de PTZ plus élevé qu’un célibataire à revenu équivalent.
4.3 Intégrer le PTZ dans un plan de financement global
Il est rare que le PTZ suffise à financer seul un achat immobilier. Il doit donc être intégré intelligemment dans un plan de financement global, aux côtés d’un prêt bancaire principal, d’un éventuel apport personnel, et parfois d’aides locales ou de prêts complémentaires.
Connaître la quotité maximale de PTZ dans sa zone permet non seulement de mieux anticiper son budget, mais aussi de structurer un plan de remboursement cohérent. En combinant les bons leviers, il est possible de réduire le montant emprunté à taux classique, d’optimiser les mensualités et de sécuriser son projet sur le long terme.
Conclusion
Le PTZ 2025 marque un tournant majeur dans la politique d’aide à l’accession à la propriété. En s’ouvrant à l’ensemble du territoire français, il devient plus équitable et mieux adapté aux réalités locales. Grâce à cette réforme, les primo-accédants, qu’ils vivent en zone urbaine, périurbaine ou rurale, peuvent désormais prétendre à une aide significative, modulée selon leur lieu d’achat et leur niveau de ressources.
Comprendre le zonage est une étape incontournable pour bâtir un projet solide. Il conditionne à la fois le pourcentage du prêt accordé et les plafonds à respecter. En identifiant précisément la zone dans laquelle se situe votre bien, vous êtes en mesure d’anticiper le montant du PTZ auquel vous pouvez prétendre et de structurer un plan de financement cohérent, équilibré et efficace.
Avec un accompagnement adapté, des outils de simulation et une bonne connaissance des règles en vigueur, le PTZ peut devenir un véritable levier pour concrétiser votre projet immobilier, même dans un contexte économique incertain. En 2025, plus que jamais, le prêt à taux zéro devient un soutien concret, accessible, et stratégique pour accéder à la propriété.
