Les documents à fournir pour un dossier de prêt immobilier.
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Un prêt immobilier, ça ne s’improvise pas. Un dossier mal monté, c’est des refus ou un taux désavantageux. Pour mettre toutes les chances de votre côté, apprenez à structurer un dossier clair, complet et percutant qui fera dire « oui » aux banques.
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Sommaire
🏡 Deviens Ton Propre Courtier : Monte un Dossier Immobilier Béton !
Aujourd’hui, obtenir un prêt immobilier ne passe plus forcément par un courtier. Grâce aux évolutions du marché et aux outils disponibles, tu peux maintenant gérer ta demande de financement toi-même, sans intermédiaire. Fini les commissions élevées, les rendez-vous interminables et l’incertitude face aux démarches bancaires. Tu es aux commandes.
Mais attention, si les nouvelles solutions simplifient le processus, cela ne veut pas dire qu’il suffit de remplir un formulaire à la va-vite pour voir les banques se bousculer. Gérer son propre financement implique une certaine rigueur et une parfaite maîtrise des attentes des banques. Tu dois savoir quels documents fournir, comment les organiser et quels pièges éviter. Car oui, un dossier mal monté, même avec le meilleur outil du monde, restera un dossier bancal qui risque d’être recalé.
Si aujourd’hui tu as la possibilité de contacter directement les banques sans intermédiaire, cela signifie aussi que personne ne va défendre ton dossier à ta place. Un courtier classique aurait pris en charge cette tâche, analysé ta situation, optimisé la présentation de tes finances et argumenté auprès des banques. Maintenant, c’est à toi de prouver que tu es un emprunteur fiable et solvable. Un bon dossier, bien préparé, peut faire la différence entre une offre de prêt avantageuse et un refus catégorique.
C’est exactement pour cette raison que cet article existe. Tu vas apprendre à construire un dossier immobilier solide, structuré et convaincant, celui qui te permettra d’obtenir un prêt aux meilleures conditions, sans te heurter à des refus injustifiés ou à des taux d’intérêt trop élevés.
Ici, on va tout détailler : les documents indispensables, les erreurs à éviter, la meilleure façon de structurer ton dossier et comment te démarquer auprès des banques. Tu vas voir, ce n’est pas sorcier. Avec un minimum de méthode et une bonne préparation, tu pourras monter un dossier qui passe du premier coup et sécuriser ton financement sans stress.Prends le temps de bien comprendre chaque étape, car c’est ton avenir financier qui est en jeu. Tu es prêt ? Alors, on y va.
Nous n'avons qu'une promesse :
Pourquoi un dossier bien préparé est essentiel ?
Un dossier bien préparé, c’est avant tout un dossier clair, structuré et rassurant pour la banque. C’est lui qui va déterminer si ton prêt est accepté, à quel taux et sous quelles conditions. Un dossier incomplet ou mal monté peut entraîner des retards, des demandes supplémentaires, voire un refus pur et simple.
Un dossier solide, la clé pour convaincre les banques
Quand une banque reçoit ta demande de prêt, elle cherche à répondre à une question fondamentale :
Est-ce que cet emprunteur est fiable et capable de rembourser son crédit sans risque ?
Pour y répondre, elle va analyser en détail :
Vos revenus : sont-ils stables et suffisants pour couvrir les mensualités ?
Votre taux d’endettement : avez-vous déjà des crédits en cours ? Votre budget vous permet-il d’assumer un prêt immobilier ?
Votre gestion financière : êtes-vous souvent à découvert ? Avez-vous des incidents de paiement ?
Votre apport personnel : avez-vous des économies à investir dans votre projet, ou sollicitez-vous un financement à 100 % ?
Le bien que vous souhaitez financer : est-il cohérent avec votre profil et sa valeur correspond-elle au montant emprunté ?
Si votre dossier est mal préparé, flou ou incomplet, cela donne une mauvaise impression à la banque. Un dossier désorganisé peut être interprété comme un manque de sérieux ou de préparation. Résultat ? Votre demande traîne en longueur, les banques hésitent, et vous risquez de vous voir proposer un taux plus élevé, voire un refus.
Gagner du temps et maximiser vos chances
Un bon dossier permet aussi d’accélérer le processus. Les banques reçoivent des dizaines de demandes chaque jour et n’ont pas de temps à perdre avec des dossiers mal ficelés. Un dossier bien structuré et complet facilite leur analyse et leur permet de prendre une décision rapidement.
Imaginez deux emprunteurs aux profils identiques :
L’un envoie un dossier parfaitement clair, avec tous les documents bien organisés.
L’autre fournit des documents manquants, des relevés bancaires illisibles et des informations incomplètes.
Un bon dossier = un meilleur taux
Plus votre dossier est solide, plus vous avez de chances d’obtenir un bon taux et des conditions favorables. Les banques privilégient les emprunteurs qu’elles jugent fiables, car elles prennent un risque en vous prêtant de l’argent. Si elles ont confiance en votre dossier, elles seront plus enclines à vous proposer un taux d’intérêt plus bas et des conditions plus souples (durée de remboursement, flexibilité des mensualités, etc.).En revanche, un dossier fragile ou bancal signifie plus de risques pour la banque.
Pour compenser, elle pourra :
Vous proposer un taux d’intérêt plus élevé,
Exiger une garantie supplémentaire,
Refuser votre demande purement et simplement.
Éviter les allers-retours inutiles
Un dossier bien préparé évite aussi les pertes de temps. Si la banque doit sans cesse vous réclamer des documents manquants ou des justificatifs supplémentaires, votre dossier prendra des semaines, voire des mois à être traité. Pendant ce temps, votre projet immobilier peut être compromis : le bien que vous souhaitiez acheter risque de vous passer sous le nez, ou les taux peuvent évoluer à la hausse.
En préparant votre dossier avec soin dès le départ, vous évitez ces allers-retours fastidieux et montrez votre sérieux dès le premier contact avec la banque.
Un dossier bien préparé, c’est un projet sécurisé
Un dossier bien préparé évite aussi les pertes de temps. Si la banque doit sans cesse vous réclamer des documents manquants ou des justificatifs supplémentaires, votre dossier prendra des semaines, voire des mois à être traité. Pendant ce temps, votre projet immobilier peut être compromis : le bien que vous souhaitiez acheter risque de vous passer sous le nez, ou les taux peuvent évoluer à la hausse.
En préparant votre dossier avec soin dès le départ, vous évitez ces allers-retours fastidieux et montrez votre sérieux dès le premier contact avec la banque.
En résumé :
Un bon dossier = plus de chances d’obtenir un prêt rapidement et aux meilleures conditions
Une meilleure organisation = une image sérieuse et rassurante pour la banque
Moins d’allers-retours = un projet qui avance vite et sans stress
Une anticipation des problèmes = un emprunt plus serein et une meilleure maîtrise de votre budget
Vous l’aurez compris : un dossier de prêt immobilier, ce n’est pas juste une formalité administrative, c’est l’élément clé qui va vous permettre d’obtenir votre financement dans les meilleures conditions.
Si vous voulez que votre projet se concrétise sans galère ni mauvaise surprise, il est essentiel de préparer un dossier solide, structuré et complet. Et cela tombe bien : dans la suite de cet article, nous allons vous expliquer exactement comment faire.
Les banques et leur analyse du risque
Lorsque vous déposez une demande de prêt immobilier, les banques ne se contentent pas de regarder le montant que vous souhaitez emprunter. Elles vont analyser en profondeur votre situation financière afin de déterminer si vous représentez un risque ou non. Leur objectif est simple : s’assurer que vous serez en mesure de rembourser votre prêt sans difficulté.
En tant qu’établissement prêteur, la banque prend un risque en vous accordant un crédit. Elle doit donc s’assurer que ce risque est le plus faible possible. C’est pourquoi elle examine plusieurs critères clés avant de prendre sa décision.
Votre stabilité financière et professionnelle
Le premier élément que la banque va examiner est votre capacité à générer des revenus stables et prévisibles sur le long terme. Pour cela, elle va regarder :
Votre situation professionnelle :
Un CDI est un atout majeur car il garantit des revenus réguliers.
Un CDD, une activité indépendante ou un statut d’auto-entrepreneur sont perçus comme plus risqués. Il faudra alors justifier d’une activité stable sur plusieurs années.
Un fonctionnaire ou un employé d’une grande entreprise bénéficiera d’une meilleure perception de la banque grâce à la sécurité de l’emploi.
Un CDI est un atout majeur car il garantit des revenus réguliers.
Vos revenus mensuels :
Plus ils sont élevés, plus vous rassurez la banque.
La banque s’assurera aussi que vos revenus sont suffisants pour couvrir vos charges et vos futures mensualités.
L’ancienneté dans votre poste :
Plus vous avez d’ancienneté, plus vous démontrez une stabilité professionnelle.
Votre taux d’endettement
La banque va aussi analyser votre capacité de remboursement, c’est-à-dire votre taux d’endettement. Il est calculé comme suit :
(Total des crédits en cours + future mensualité du prêt immobilier) ÷ Revenu net mensuel x 100
En général, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. Cela signifie que l’ensemble de vos charges liées aux crédits ne doit pas représenter plus de 35 % de vos revenus.Si vous dépassez ce seuil, la banque considérera que vous prenez trop de risques financiers et refusera probablement votre demande de prêt, sauf si vous avez un revenu élevé ou une épargne importante pour compenser.
Votre gestion bancaire et historique financier
Avant d’accorder un prêt, la banque va étudier en détail vos relevés de comptes des trois à six derniers mois pour observer votre comportement financier. Voici ce qu’elle va analyser :
Avez-vous des découverts fréquents ?
Un compte régulièrement à découvert est un mauvais signal pour une banque. Cela montre une mauvaise gestion financière et un risque accru de non-remboursement.
Avez-vous des incidents de paiement ou des crédits en retard ?
Si vous avez déjà eu des rejets de prélèvements ou des retards de paiement, cela peut jouer en votre défaveur.
Comment gérez-vous vos finances ?
Si vous épargnez régulièrement et que vos comptes sont bien tenus, la banque verra cela comme un signe de sérieux et de prévoyance.
Un bon comportement bancaire peut jouer en votre faveur et compenser d’éventuelles faiblesses dans votre dossier, comme une ancienneté limitée dans votre emploi.
Votre apport personnel
L’apport personnel représente l’argent que vous êtes prêt à investir dans votre projet avant même d’obtenir un prêt. Il est généralement recommandé d’avoir au moins 10 % du montant total du bien pour couvrir les frais de notaire et autres frais annexes.
Plus votre apport est élevé, plus vous réduisez le montant emprunté et le risque pour la banque. Cela peut aussi vous permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux.
Sans apport, obtenir un crédit immobilier reste possible, mais vous devrez présenter un dossier irréprochable et prouver que votre gestion financière est saine.
La valeur et la qualité du bien immobilier
Les banques ne regardent pas seulement votre situation, elles analysent aussi le bien que vous souhaitez acheter. Pourquoi ? Parce qu’en cas de défaut de paiement, elles doivent être sûres que le bien peut être revendu facilement pour récupérer leur argent
.Elles vont donc examiner :
L’emplacement du bien : un bien situé dans une zone dynamique et recherchée est un atout.
L’état du bien : un bien neuf ou récemment rénové sera plus rassurant qu’un bien nécessitant de lourds travaux.
Sa valeur sur le marché : si le prix d’achat est cohérent avec les prix du marché, la banque sera plus confiante.
Votre épargne et votre capacité d’anticipation
Même après avoir constitué un apport, il est recommandé de conserver une épargne de précaution. La banque va vérifier si vous disposez d’une réserve financière qui vous permettrait d’absorber un imprévu, une perte de revenu temporaire ou des réparations imprévues sur votre bien.
Disposer d’une épargne après l’achat est un gros point positif qui montre que vous gérez bien vos finances et que vous serez capable d’honorer vos remboursements même en cas de coup dur.
Les garanties exigées par la banque
Pour sécuriser son prêt, la banque demandera systématiquement une garantie qui lui permettra de récupérer son argent en cas de non-remboursement.
Cela peut prendre plusieurs formes :
L’hypothèque : la banque pourra saisir le bien en cas de défaut de paiement.
Le cautionnement : un organisme de caution (comme Crédit Logement) garantit le prêt en échange d’une commission.
Le nantissement : si vous possédez un contrat d’assurance-vie ou d’autres placements, ils peuvent être mis en garantie.
La banque pourra aussi vous demander de souscrire une assurance emprunteur, qui couvre les mensualités en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.
🔍 La liste complète des documents à fournir
Voici TOUS les documents que tu dois réunir pour maximiser tes chances d’obtenir un prêt immobilier.
1. Pièces d’identité et justificatifs de situation
📜 Carte d’identité, passeport ou titre de séjour (valide)
🏡 Justificatif de domicile (facture EDF, quittance de loyer…)
📄 Livret de famille (si en couple, avec enfants)
💍 Contrat de mariage ou PACS (si concerné)
⚖️ Jugement de divorce (si applicable)
2. Documents relatifs aux revenus
💼 Trois derniers bulletins de salaire
📑 Contrat de travail ou attestation employeur (surtout pour les CDD ou intérimaires)
🏛️ Deux derniers avis d’imposition
📈 Trois derniers bilans comptables (si indépendant ou entrepreneur)
🏦 Justificatifs de revenus complémentaires (rentes, allocations…)
3. Documents liés au bien immobilier
📝 Compromis ou promesse de vente
🏗️ Plan de financement (prix d’achat, travaux, frais de notaire)
📌 Estimation de la valeur du bien (par une agence ou notaire)
📜 Titre de propriété (si rachat de prêt ou garantie)
4. Endettement et situation bancaire
📄 Trois derniers relevés de comptes bancaires
💳 Tableau des crédits en cours (immobilier, conso…)
📃 Attestation d’absence d’incident bancaire (optionnel mais rassurant)
5. Documents spécifiques selon la situation
🎓 Attestation d’études (si jeune emprunteur)
👵 Justificatif de pension (retraite)
🏢 Statuts de société et bilan (si dirigeant d’entreprise)
Comment structurer un dossier clair et convaincant ?
Un dossier de prêt immobilier bien préparé est un atout décisif pour obtenir un financement rapidement et dans les meilleures conditions. Les banques analysent chaque demande avec rigueur et privilégient celles qui sont complètes, bien organisées et faciles à consulter. Un dossier mal structuré peut entraîner des retards, des demandes de documents supplémentaires ou, dans le pire des cas, un refus. C’est pourquoi il est essentiel d’adopter une présentation claire et professionnelle qui met en valeur votre profil d’emprunteur et rassure la banque sur votre capacité à rembourser le prêt.
Une introduction claire pour capter l’attention de la banque
L’idéal est de commencer par une lettre de présentation du projet, dans laquelle vous expliquez brièvement votre situation financière, le bien que vous souhaitez acquérir et les détails du financement demandé. Cette introduction permet au banquier de cerner rapidement votre profil et de comprendre votre démarche. Il est important d’être précis et synthétique, en mettant en avant les points forts de votre dossier, comme la stabilité de vos revenus, votre apport personnel ou encore votre gestion financière irréprochable.
Les pièces justificatives indispensables
Une fois votre introduction rédigée, il est essentiel de fournir tous les documents justificatifs nécessaires pour que votre demande puisse être étudiée rapidement.
Les justificatifs d’identité et de situation familiale
La banque exige une copie de votre carte d’identité ou de votre passeport en cours de validité, ainsi qu’un justificatif de domicile récent. Si vous êtes marié, pacsé ou divorcé, vous devez joindre les documents correspondants, comme un livret de famille, un contrat de mariage ou un jugement de divorce. Ces documents permettent à la banque d’évaluer avec précision votre situation patrimoniale et vos éventuelles obligations financières.
Les preuves de revenus et de stabilité financière
’un des éléments les plus scrutés par la banque concerne votre capacité financière et votre stabilité professionnelle. Si vous êtes salarié, vous devez fournir vos trois derniers bulletins de salaire, une copie de votre contrat de travail et vos deux derniers avis d’imposition. Ces documents permettent de prouver que vous percevez un revenu stable et suffisant pour assumer le remboursement du prêt.
Si vous êtes indépendant, entrepreneur ou profession libérale, la banque exigera vos trois derniers bilans comptables, une attestation de votre expert-comptable et des justificatifs de votre chiffre d’affaires. Ces pièces sont indispensables pour prouver la viabilité de votre activité et votre capacité à honorer vos mensualités sur le long terme.
La gestion bancaire et l’endettement
Avant d’accorder un prêt, la banque souhaite vérifier votre comportement financier. Vous devez donc fournir vos trois derniers relevés de comptes bancaires, qui permettront à votre conseiller d’analyser vos habitudes de gestion. Un compte bien tenu, sans découverts fréquents ni incidents de paiement, renforcera votre crédibilité.
Par ailleurs, la banque analysera votre taux d’endettement. Il est donc essentiel de fournir un tableau récapitulatif des crédits en cours, qu’ils soient immobiliers ou à la consommation. Une attestation d’absence d’incident bancaire peut également être demandée pour prouver que vous n’avez jamais été fiché à la Banque de France.
L’apport personnel et l’épargne
Un apport personnel conséquent constitue un signal positif pour la banque. Il est donc important de fournir des relevés de vos livrets d’épargne, de votre assurance-vie ou de tout autre placement financier attestant de votre capacité à injecter une somme dans le projet. Un bon apport permet non seulement d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux, mais aussi de rassurer la banque sur votre solidité financière.
Les informations sur le bien immobilier
La banque doit également s’assurer que le bien que vous souhaitez financer correspond au montant emprunté. Vous devez donc fournir le compromis ou la promesse de vente, ainsi que les documents attestant de la valeur du bien, comme une estimation réalisée par une agence immobilière.
Si vous achetez dans le neuf, vous devez joindre le contrat de réservation et la notice descriptive du logement. En cas de construction, il sera nécessaire d’inclure le permis de construire et les devis des travaux.
Les garanties et assurances
Pour se protéger contre d’éventuels défauts de paiement, la banque peut exiger certaines garanties. Vous devrez donc fournir une simulation d’assurance emprunteur, ainsi qu’un document précisant la garantie choisie (caution bancaire, hypothèque ou nantissement). Ces éléments sont essentiels pour finaliser l’octroi du prêt.
Une présentation soignée pour un dossier convaincant
Une fois tous les documents réunis, il est essentiel de présenter un dossier structuré et lisible. La meilleure façon de procéder est de classer les documents dans un ordre logique, en les séparant par des intercalaires ou en les regroupant dans un dossier PDF bien nommé.Si vous soumettez votre demande en version papier, veillez à imprimer des copies nettes et lisibles, en recto seul. Dans le cas d’un envoi numérique, regroupez tous les fichiers en un seul document PDF bien organisé, en veillant à nommer chaque section de manière explicite.
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F.A.Q
Foire Aux Questions
Les documents incontournables incluent :
Vos justificatifs d’identité (carte d’identité, passeport).
Vos justificatifs de revenus (avis d’imposition, bulletins de salaire).
Vos relevés bancaires des trois derniers mois.
Les documents liés au bien immobilier (promesse de vente, compromis).
Cela dépend de votre organisation et de la disponibilité des documents. En général, il faut prévoir 1 à 2 semaines pour tout rassembler.
Vous pouvez télécharger votre avis d’imposition depuis votre espace personnel sur le site officiel des impôts (impots.gouv.fr).
Les banques demandent généralement des copies des documents. Cependant, conservez toujours les originaux pour les présenter en cas de besoin.
Oui, vous devrez fournir des devis ou des estimations pour les travaux de rénovation, ainsi que les diagnostics techniques du bien (DPE, état des lieux).
Classez vos documents dans un ordre logique :
Justificatifs d’identité.
Justificatifs de revenus.
Relevés bancaires.
Documents relatifs au projet immobilier.
Les banques évaluent :
Vos revenus et leur stabilité.
Votre capacité d’endettement (idéalement en dessous de 35 %).
Votre gestion financière (absence de découverts, épargne disponible).
La viabilité de votre projet immobilier.
Un dossier incomplet peut ralentir la procédure. Complétez-le dès que possible et prévenez votre conseiller bancaire pour éviter tout malentendu.
En tant qu’indépendant, vous pouvez fournir vos bilans comptables, vos déclarations fiscales des deux dernières années, et vos relevés d'activité.
Un apport personnel n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé. Les banques préfèrent financer des projets où l’apport représente au moins 10 à 20 % du montant total.
Après dépôt, la banque analyse votre dossier, évalue votre solvabilité, et vérifie la cohérence des informations fournies. Une réponse est généralement donnée sous 2 à 3 semaines.
Oui, vous pouvez démarcher plusieurs banques pour obtenir la meilleure offre. Veillez à fournir des copies des documents et à informer chaque banque de vos démarches.
Si la banque refuse votre dossier, demandez des explications et corrigez les points bloquants. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier ou utiliser une plateforme comme BANKET IMMO pour optimiser votre présentation.
Les banques conservent généralement les dossiers pendant plusieurs mois après leur traitement, conformément aux réglementations.
Une fois que votre dossier est accepté, la banque vous envoie une offre de prêt. Vous disposez d’un délai légal de réflexion de 10 jours avant de signer.
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