Introduction
Les revenus locatifs sont un atout majeur lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt immobilier. Que vous soyez déjà propriétaire d’un bien en location ou que vous souhaitiez financer un nouvel investissement locatif, la banque examine attentivement ces revenus pour évaluer votre capacité d’emprunt.
Contrairement aux revenus salariaux, qui sont fixes et prévisibles, les revenus locatifs sont soumis à des fluctuations potentielles : vacances locatives, impayés, charges et taxes. C’est pourquoi les banques demandent des justificatifs précis et détaillés afin de s’assurer que ces revenus sont réguliers, pérennes et bien gérés.
Quels sont les documents nécessaires pour justifier vos revenus locatifs ? Comment la banque prend-elle en compte ces revenus dans son calcul du taux d’endettement ? Quels critères peuvent influencer la décision d’octroi du prêt ? Cet article vous guide pas à pas pour préparer un dossier solide et convaincant.
1. Pourquoi la banque exige-t-elle des justificatifs de revenus locatifs ?
1.1. Vérification de la stabilité des revenus
Les banques considèrent les revenus locatifs comme une source de financement complémentaire. Cependant, elles restent prudentes car ces revenus peuvent varier en fonction des taux d’occupation, des impayés ou des fluctuations du marché immobilier.
Un propriétaire qui perçoit régulièrement des loyers depuis plusieurs années inspire davantage confiance qu’un investisseur débutant ou qu’un bien dont la rentabilité locative n’a pas encore été prouvée. La banque cherche donc à s’assurer que ces revenus sont stables et prévisibles.
1.2. Prise en compte des revenus locatifs dans le calcul du taux d’endettement
Lorsqu’un emprunteur perçoit des revenus locatifs, la banque les intègre dans le calcul du taux d’endettement, qui ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets. Toutefois, tous les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 %.
Les banques appliquent un abattement forfaitaire pour tenir compte des charges (taxes foncières, entretien, frais de gestion). En moyenne, elles considèrent 70 % des loyers perçus comme des revenus effectifs, les 30 % restants étant estimés comme charges et imprévus.
Si le bien est financé par un crédit immobilier, la mensualité du prêt sera également prise en compte comme charge dans le calcul du taux d’endettement.
1.3. Analyse du type de bien mis en location
Les banques ne prennent pas en compte les revenus locatifs de la même manière selon le type de location. Un bail de longue durée (location nue ou meublée avec un bail de trois ans) sera considéré comme plus stable qu’une location saisonnière ou un Airbnb, où les revenus sont plus incertains.
Un bien loué depuis plusieurs années avec un locataire en place est perçu comme plus sécurisé qu’un logement dont la mise en location est récente ou dont l’historique locatif est incomplet.
2. Quels documents fournir pour justifier des revenus locatifs ?
2.1. Le bail de location
Le contrat de bail est un document fondamental qui prouve l’existence d’un locataire et les conditions de location.
La banque analyse ce document pour vérifier :
- La durée du bail (bail d’habitation classique, meublé, commercial).
- L’identité du locataire et la date de signature du contrat.
Un bail de longue durée est préférable, car il garantit une stabilité des revenus.
2.2. Les derniers avis d’imposition
L’avis d’imposition permet de justifier les revenus fonciers déclarés aux impôts. La banque demande généralement les deux ou trois derniers avis d’imposition pour vérifier :
- La cohérence entre les loyers perçus et ceux déclarés.
- La régularité des revenus locatifs au fil des années.
- Le régime fiscal appliqué (revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux pour la location meublée).
Si le bien est détenu via une SCI (Société Civile Immobilière), l’avis d’imposition de la société peut être demandé en complément.
2.3. Les dernières déclarations de revenus fonciers (2044 ou 2042 C PRO)
Si l’emprunteur est soumis au régime des revenus fonciers ou des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), il doit fournir ses déclarations de revenus locatifs (formulaires 2044 ou 2042 C PRO).Ces documents détaillent :
- Les charges et frais déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion locative).
- Le résultat net imposable.
Un résultat positif rassure la banque, tandis qu’un déficit foncier peut freiner l’octroi du prêt.
2.4. Les relevés bancaires justifiant des encaissements des loyers
La banque demande généralement les trois à six derniers relevés bancaires pour vérifier que les loyers sont effectivement perçus chaque mois.
Elle analyse notamment :
- La régularité des versements par le locataire.
- L’absence de loyers impayés.
- L’éventuelle gestion via une agence immobilière.
Des loyers perçus de manière irrégulière ou avec des retards peuvent entraîner une prise en compte partielle des revenus locatifs.
2.5. La taxe foncière
La banque peut exiger la dernière taxe foncière pour connaître le montant des charges annuelles associées au bien. Cela permet d’évaluer l’impact de cette charge sur la rentabilité locative et sur la capacité d’endettement de l’emprunteur.
3. Comment la banque analyse les revenus locatifs dans un dossier de prêt ?
3.1. L’Évaluation du taux de rendement locatif
Les banques apprécient les dossiers où le taux de rendement locatif est supérieur à 5 %, car cela signifie que le bien génère suffisamment de revenus pour couvrir le crédit immobilier et les charges.
Un rendement trop faible ou un bien en déficit foncier peut compliquer l’obtention du prêt, car cela signifie que l’emprunteur devra compléter avec ses revenus principaux pour rembourser son crédit.
3.2. La capacité de gestion du propriétaire
Un propriétaire avec plusieurs biens locatifs doit prouver qu’il gère bien ses finances et que ses revenus fonciers sont réguliers et maîtrisés.
La banque scrute les éventuels impayés, les crédits en cours et la bonne gestion des dépenses liées aux biens. Un investisseur ayant un historique locatif solide avec des comptes bien tenus aura plus de chances d’obtenir un nouveau prêt.
3.3. La situation juridique du bien
Si le bien est en copropriété, la banque peut demander les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour s’assurer qu’aucun travail important ne risque d’impacter la rentabilité.
Un bien en location saisonnière sera analysé avec plus de prudence, car les revenus sont moins prévisibles qu’un bail classique.
Conclusion
Les justificatifs de revenus locatifs sont un élément clé dans un dossier de prêt immobilier. La banque analyse leur régularité, leur montant et leur rentabilité pour déterminer la capacité d’emprunt de l’investisseur. Un dossier bien préparé, avec des documents complets et une gestion rigoureuse des biens, maximise les chances d’obtenir un financement avantageux. Pour réussir son investissement immobilier, il est donc essentiel d’anticiper les demandes bancaires et de fournir des justificatifs précis et transparents.
