Introduction
Obtenir un prêt immobilier nécessite de constituer un dossier solide, comprenant divers documents qui permettent à la banque d’évaluer la viabilité du projet d’achat. Parmi ces documents, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément clé, surtout avec l’évolution des réglementations sur la transition énergétique et l’impact croissant des performances énergétiques sur la valeur des biens immobiliers.
Le DPE est un diagnostic obligatoire fourni par le vendeur ou le bailleur lors de la mise en vente ou en location d’un bien. Il renseigne sur la consommation énergétique du logement et son impact environnemental. Ce document, qui attribue une note allant de A (très performant) à G (très énergivore), est de plus en plus pris en compte par les banques pour évaluer le financement d’un projet immobilier. Dans cet article, nous allons voir pourquoi ce diagnostic est important pour un prêt immobilier, comment la banque l’analyse et quelles précautions prendre pour anticiper son impact sur le financement.
1. Pourquoi le diagnostic de performance énergétique est-il important pour la banque ?
Le DPE est devenu un document essentiel dans un dossier de prêt immobilier en raison des nouvelles réglementations qui encouragent l’achat de logements économes en énergie. En effet, les banques sont de plus en plus attentives à la classe énergétique des biens financés, car cela impacte directement la valeur du bien et les charges futures pour l’emprunteur.
Un bien classé A, B ou C est considéré comme performant et n’aura pas d’impact négatif sur l’accord du prêt. En revanche, un logement classé F ou G, qualifié de passoire thermique, peut entraîner des restrictions, voire des refus de financement dans certains cas. Certaines banques exigent même des garanties supplémentaires ou conditionnent l’octroi du prêt à des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance du bien.
L’impact du DPE sur le financement d’un bien est d’autant plus important que certains logements mal classés pourraient perdre en valeur ou devenir impossibles à louer à l’avenir, en raison des interdictions progressives de mise en location des passoires thermiques imposées par la loi. Pour un emprunteur, acheter un bien énergivore peut représenter un risque financier accru, ce que les banques cherchent à éviter en intégrant l’analyse du DPE dans leurs critères d’octroi de prêt.
2. Ce que la banque analyse dans le DPE
Lors de l’examen du dossier de prêt immobilier, la banque va étudier plusieurs éléments du Diagnostic de Performance Énergétique afin d’évaluer les risques associés au bien.
Le premier critère examiné est la classe énergétique du logement. Un bien classé A à C est considéré comme performant et ne pose généralement aucun problème pour l’obtention du prêt. Une classe D ou E est tolérée, mais peut nécessiter une analyse plus approfondie. En revanche, un logement classé F ou G soulève plusieurs interrogations : sa valeur peut baisser à long terme, il peut être soumis à des restrictions de location et il nécessite souvent des travaux de rénovation coûteux.
La banque s’intéresse aussi aux travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer la performance du bien. Si des travaux sont recommandés dans le DPE, elle peut demander à l’emprunteur de les budgétiser et d’inclure un prêt travaux dans le financement global. Certaines banques proposent même des prêts à taux avantageux pour financer la rénovation énergétique des logements mal classés.
Enfin, la banque peut examiner le coût énergétique estimé du logement. Un bien dont la facture énergétique est élevée risque d’alourdir les charges de l’emprunteur, ce qui peut influencer son taux d’endettement et sa capacité de remboursement. Dans ce cas, l’établissement prêteur peut ajuster son analyse du dossier en tenant compte de ces dépenses.
3. Les conséquences d’un DPE mauvais sur l’obtention d’un prêt
Un logement classé F ou G peut poser de réelles difficultés pour l’obtention d’un prêt immobilier. Certaines banques refusent tout simplement de financer ces biens, car ils représentent un risque à long terme. D’autres établissements acceptent de financer l’achat, mais sous certaines conditions, comme l’engagement de l’emprunteur à réaliser des travaux de rénovation pour améliorer la classe énergétique du bien dans un délai donné.
Les passoires thermiques sont particulièrement concernées par les restrictions de mise en location imposées par la loi. Depuis 2023, les logements classés G avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location. D’ici 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location, suivis des logements classés F en 2028. Cette situation peut réduire l’attractivité du bien et compliquer sa revente, ce que les banques prennent en compte dans leur évaluation du financement.
Dans certains cas, la banque peut proposer une réduction du montant empruntable pour compenser les risques liés à un DPE défavorable. L’emprunteur devra alors prévoir un apport personnel plus important ou financer une partie des travaux de rénovation par ses propres moyens.
4. Les précautions à prendre avant d’acheter un bien avec un DPE moyen ou mauvais
Avant d’acheter un bien immobilier dont le DPE est classé E, F ou G, il est indispensable d’anticiper les conséquences sur le financement et la rentabilité du bien. La première étape consiste à évaluer le coût des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer la performance du logement. Certains travaux, comme l’isolation ou le changement du système de chauffage, peuvent être éligibles à des aides financières telles que MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro.
Il est également recommandé de consulter plusieurs banques avant de finaliser l’achat. Certaines institutions sont plus flexibles que d’autres sur les critères énergétiques et peuvent proposer des solutions adaptées, comme l’intégration d’un prêt travaux dans le financement global.
Enfin, si l’objectif de l’achat est un investissement locatif, il est crucial de vérifier la réglementation à venir sur la location des logements énergivores. Acheter une passoire thermique peut être risqué si le bien devient inlouable sans rénovation, ce qui impacterait directement la rentabilité de l’investissement.
Conclusion
Le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu un critère déterminant dans l’octroi d’un prêt immobilier. Un DPE favorable facilite le financement et garantit une meilleure valeur du bien sur le long terme, tandis qu’un DPE médiocre ou mauvais peut compliquer l’obtention du prêt et nécessiter des conditions spécifiques, comme l’engagement à réaliser des travaux.
Les banques intègrent désormais la performance énergétique dans leur analyse du dossier de prêt, notamment pour éviter les risques liés aux passoires thermiques, qui seront progressivement interdites à la location. Pour les emprunteurs, il est donc essentiel d’anticiper cet aspect dès le début du projet immobilier afin d’éviter des blocages dans le financement et d’assurer une acquisition pérenne.
Avant d’acheter, il est recommandé de bien étudier le DPE, d’évaluer le coût des éventuelles rénovations et de comparer les offres bancaires pour trouver le meilleur financement. Un dossier bien préparé, intégrant une réflexion sur la performance énergétique du bien, est aujourd’hui un élément clé pour obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions.
