Introduction
Lorsqu’un emprunteur sollicite un prêt immobilier, la banque évalue sa capacité d’emprunt en fonction de ses revenus stables et récurrents. Si les bulletins de salaire constituent la base de cette analyse, de nombreux salariés perçoivent des primes, des commissions, des heures supplémentaires ou encore des revenus variables qui ne figurent pas toujours clairement sur ces fiches de paie.
Ces revenus additionnels peuvent renforcer un dossier de financement en augmentant les ressources prises en compte par la banque. Cependant, pour qu’ils soient intégrés au calcul de la capacité d’emprunt, ils doivent être justifiés de manière claire et prouver leur régularité.
Quels sont les documents nécessaires pour attester de ces revenus supplémentaires ? Comment la banque les prend-elle en compte dans son évaluation ? Quelles stratégies adopter pour maximiser l’impact de ces revenus sur son dossier de prêt ? Cet article vous guide à travers les bonnes pratiques pour présenter un dossier complet et convaincant.
1. Pourquoi la banque exige-t-elle des justificatifs de primes et de revenus additionnels ?
1.1. Vérification de la stabilité des revenus
Les banques privilégient les revenus fixes, car ils garantissent une meilleure prévisibilité des remboursements. Cependant, de nombreux salariés perçoivent des revenus variables, tels que :
- Primes mensuelles, trimestrielles ou annuelles.
- Commissions sur ventes ou performances.
- Heures supplémentaires régulières.
- Participation et intéressement.
Si ces revenus sont récurrents et bien documentés, certaines banques acceptent de les intégrer partiellement ou totalement au calcul du revenu net de l’emprunteur.
1.2. Impact sur le calcul du taux d’endettement
Le taux d’endettement, qui représente la part des revenus dédiée au remboursement des crédits, ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets. Lorsqu’un emprunteur perçoit des primes et autres compléments de salaire, ces montants peuvent augmenter son revenu global et ainsi améliorer sa capacité d’emprunt.
Cependant, toutes les banques ne prennent pas en compte ces revenus à 100 %. Elles appliquent souvent un abattement (généralement entre 50 % et 80 %) pour tenir compte du fait qu’ils peuvent varier d’une année à l’autre.
1.3. Anticipation des fluctuations des revenus variables
Les primes et commissions ne sont pas toujours garanties et peuvent dépendre de la performance de l’entreprise ou de l’évolution du marché. C’est pourquoi les banques analysent leur historique sur plusieurs années afin de vérifier leur stabilité. Un revenu complémentaire perçu de manière régulière sur trois ans ou plus sera mieux considéré qu’un revenu fluctuant d’une année sur l’autre.
2. Pourquoi la banque exige-t-elle des justificatifs de primes et revenus additionnels ?
2.1. Vérification de la stabilité des revenus
Les banques privilégient les revenus fixes car ils garantissent une meilleure prévisibilité des remboursements. Cependant, si les revenus additionnels sont réguliers et bien documentés, certaines banques acceptent de les intégrer partiellement ou totalement au calcul du revenu net de l’emprunteur.
2.2. Impact sur le calcul du taux d’endettement
Le taux d’endettement, qui représente la part des revenus dédiée au remboursement des crédits, ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets. Lorsqu’un emprunteur perçoit des primes et autres compléments de salaire, ces montants peuvent augmenter son revenu global et ainsi améliorer sa capacité d’emprunt.
Cependant, toutes les banques ne prennent pas en compte ces revenus à 100 %. Elles appliquent souvent un abattement (généralement entre 50 % et 80 %) pour tenir compte du fait qu’ils peuvent varier d’une année à l’autre.
3. Quels documents fournir pour justifier les primes et revenus additionnels ?
3.1. Attestation de l’employeur
L’attestation de l’employeur est un document clé permettant de justifier les primes et revenus supplémentaires. Ce document doit préciser :
- Le montant moyen des primes et commissions perçues chaque année.
- La régularité de ces revenus (primes contractuelles, basées sur la performance, exceptionnelles).
- Si ces revenus sont garantis ou soumis à conditions.
Un employeur qui confirme la périodicité et la prévisibilité de ces revenus renforce la crédibilité du dossier de prêt.
3.2. Les 3 derniers avis d’imposition
L’avis d’imposition est une preuve incontestable de la régularité des revenus additionnels. Il permet à la banque de :
- Vérifier les montants déclarés aux impôts.
- Analyser l’évolution des revenus sur plusieurs années.
Un revenu additionnel stable sur trois années consécutives est un point positif qui peut encourager la banque à l’intégrer dans le calcul du prêt.
3.3. Les 3 dernières déclarations d’impôt sur le revenu (2042)
En plus de l’avis d’imposition, les banques demandent souvent les trois dernières déclarations fiscales pour confirmer la répétition des revenus additionnels.
3.4. Les 3 à Six 6 relevés bancaires
Les relevés bancaires permettent à la banque de vérifier que les revenus additionnels sont bien versés régulièrement et qu’ils ne sont pas exceptionnels ou ponctuels.
Un emprunteur dont les primes apparaissent chaque mois ou chaque trimestre sur ses relevés bancaires a plus de chances de les voir prises en compte dans le calcul de son revenu net.
4. Comment la banque analyse ces revenus dans un dossier de prêt ?
4.1. Prise en compte partielle ou totale des revenus additionnels
Les banques appliquent souvent un abattement de 20 % à 50 % sur les revenus variables afin d’anticiper d’éventuelles fluctuations.
- Si les primes sont garanties par contrat, elles peuvent être prises en compte à 100 %.
- Si elles sont variables, elles sont souvent intégrées à 70 % ou moins.
4.2. Analyse de la stabilité des revenus sur 3 ans
Plus les revenus additionnels sont constants sur trois ans ou plus, plus la banque les considérera comme fiables.
Si un emprunteur perçoit des commissions élevées une année et faibles l’année suivante, la banque prendra une moyenne des trois dernières années pour limiter les risques.
5. Comment optimiser son dossier avec des revenus additionnels ?
5.1. Présenter des justificatifs complets et récents
Les banques privilégient les dossiers transparents et bien préparés. Fournir des documents complets (attestation de l’employeur, avis d’imposition, relevés bancaires) renforce la crédibilité du dossier.
5.2. Anticiper les fluctuations des revenus variables
Un bon moyen de rassurer la banque est de prouver que même sans ces primes, l’emprunteur peut rembourser son prêt. Une épargne de précaution ou un apport personnel plus élevé peut compenser l’incertitude des revenus variables.
Conclusion
Les primes et revenus salariaux additionnels peuvent augmenter la capacité d’emprunt, mais doivent être justifiés et documentés. Une bonne préparation du dossier, avec des justificatifs solides et un historique de revenus stable, permet d’optimiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier avantageux.
