Introduction
Lorsqu’un entrepreneur, un freelance ou un travailleur indépendant sollicite un prêt immobilier, il se heurte souvent à une analyse plus stricte de la part des banques. Contrairement aux salariés en CDI, dont les revenus sont prévisibles et stables, les entrepreneurs ont des revenus plus fluctuants, dépendant de la santé financière de leur activité. C’est pourquoi les établissements bancaires demandent des justificatifs de revenus entrepreneurial bien spécifiques afin d’évaluer la capacité de remboursement du demandeur et d’anticiper tout risque de défaillance.
Les banques ne se basent pas uniquement sur le chiffre d’affaires d’une entreprise ou d’un indépendant. Elles analysent avant tout la rentabilité de l’activité et la régularité des revenus. Pour cela, plusieurs documents sont requis, allant des bilans comptables aux avis d’imposition, en passant par les relevés bancaires et les attestations de comptabilité.
Dans cet article, nous verrons pourquoi ces justificatifs sont indispensables, quels documents fournir en fonction de son statut, comment les banques analysent les revenus et quelles stratégies adopter pour optimiser son dossier et maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier.
1. Pourquoi la banque exige-t-elle des justificatifs de revenus pour les entrepreneurs ?
1.1. Une analyse plus approfondie des revenus
Les banques cherchent avant tout à s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de rembourser son crédit sur le long terme. Pour un salarié en CDI, cette évaluation est relativement simple, puisqu’un salaire fixe est perçu chaque mois. Pour un entrepreneur, en revanche, la situation est plus complexe : les revenus peuvent être irréguliers, variables selon les périodes ou dépendants de la conjoncture économique.
Les risques liés aux revenus fluctuants
Les banques considèrent qu’un revenu instable est un facteur de risque. Un mois très rentable peut être suivi d’un mois plus difficile, ce qui pourrait compliquer le paiement des mensualités. Elles préfèrent donc examiner les revenus sur plusieurs années pour identifier une tendance générale.
La nécessité d’une vision à long terme
Pour éviter tout risque, les banques demandent des justificatifs couvrant au moins trois ans d’activité. Si l’entreprise est récente (moins de trois ans), elles peuvent être plus réticentes à accorder un prêt, à moins qu’un fort apport personnel ne soit présenté.
1.2. Vérification de la rentabilité et de la pérennité de l’activité
Les banques ne se contentent pas de regarder les revenus bruts d’un entrepreneur, elles s’intéressent également à la rentabilité de son activité. Une entreprise qui génère un chiffre d’affaires élevé, mais qui a des charges importantes et peu de bénéfices, peut être considérée comme fragile par l’établissement prêteur.
L’importance du résultat net
Un bon chiffre d’affaires ne signifie pas forcément qu’un entrepreneur a un revenu confortable. La banque analysera en priorité le résultat net dégagé après paiement des charges et impôts.
L’influence des charges fixes
Si l’entreprise supporte des charges fixes importantes (loyer, salaires, emprunts en cours), la banque en tiendra compte dans son analyse et pourra ajuster l’évaluation du dossier en conséquence.
2. Quels documents fournir selon son statut entrepreneurial ?
2.1. Justificatifs demandés pour un auto-entrepreneur
Un auto-entrepreneur, aussi appelé micro-entrepreneur, bénéficie d’un régime simplifié, mais doit tout de même fournir plusieurs documents pour justifier ses revenus.
Les avis d’imposition
Les banques demandent généralement les trois derniers avis d’imposition afin de vérifier le chiffre d’affaires déclaré sur plusieurs années.
Les déclarations URSSAF
Les déclarations mensuelles ou trimestrielles URSSAF des douze derniers mois sont souvent exigées pour montrer l’évolution récente du chiffre d’affaires.
Les relevés bancaires professionnels
Les relevés bancaires professionnels et personnels des six derniers mois sont scrutés pour s’assurer d’une bonne gestion financière et éviter la présence fréquente de découverts.
2.2. Justificatifs requis pour un travailleur indépendant ou une profession libérale
Pour un freelance ou un travailleur indépendant exerçant en libéral, comme un consultant, un avocat, un médecin ou un artisan, les exigences des banques sont plus élevées.
Les bilans comptables et déclarations fiscales
Ces emprunteurs doivent fournir les trois derniers bilans comptables validés par un expert-comptable afin d’attester de la rentabilité de leur activité.
L’attestation de comptabilité
Une attestation de comptabilité délivrée par un comptable peut également être exigée pour donner une vision plus précise des revenus nets réellement disponibles.
2.3. Documents nécessaires pour un dirigeant d’entreprise
Un dirigeant d’entreprise, qu’il soit gérant d’une SARL, président d’une SAS ou associé unique d’une SASU ou d’une EURL, doit fournir un dossier plus complet que les autres entrepreneurs.
Les bilans et comptes de résultats
Les banques exigent généralement les trois derniers bilans de l’entreprise, incluant le compte de résultat et le bilan comptable, permettant d’évaluer la santé financière de la société.
Le mode de rémunération
Si le dirigeant se rémunère via des dividendes, la banque prendra en compte une moyenne des bénéfices nets sur trois ans pour évaluer la capacité de remboursement.
3. Comment les banques analysent les revenus d’un entrepreneur ?
3.1. Moyenne des revenus sur plusieurs années
Les banques ne se basent pas uniquement sur les revenus d’une seule année, elles analysent les trois dernières années pour obtenir une vision d’ensemble.
Les tendances de croissance ou de baisse
Un entrepreneur avec une activité en croissance continue sera perçu comme un profil fiable. En revanche, si les revenus fluctuent ou diminuent, le dossier pourra être jugé plus risqué.
3.2. Impact des charges et dettes
Un revenu brut élevé ne signifie pas forcément une bonne capacité d’emprunt.
Prise en compte des dettes professionnelles
Les banques analysent les charges fixes, les emprunts en cours et la trésorerie disponible pour juger si l’entrepreneur est réellement en capacité de rembourser un crédit immobilier.
Conclusion
Obtenir un prêt immobilier en tant qu’entrepreneur nécessite une préparation rigoureuse du dossier. La banque examine non seulement les revenus, mais aussi la rentabilité et la stabilité de l’activité.
Un dossier bien construit, avec des justificatifs complets et une gestion financière saine, augmente considérablement les chances d’obtenir un financement dans les meilleures conditions. Pour maximiser ses chances, il est essentiel de présenter un bilan solide, de justifier ses revenus sur plusieurs années et d’avoir un apport personnel suffisant pour rassurer la banque.
