Introduction
Obtenir un prêt immobilier est une étape clé pour concrétiser son projet d’achat. Pourtant, la capacité d’emprunt peut devenir un frein si elle est insuffisante. Les banques prennent en compte plusieurs critères pour déterminer le montant qu’un emprunteur peut obtenir : revenus, charges, taux d’endettement, apport personnel et durée du crédit.
Heureusement, il existe de nombreuses stratégies pour améliorer sa capacité d’emprunt et maximiser son budget immobilier. BANKET IMMO, expert en financement immobilier, vous livre ses meilleurs conseils pour optimiser votre dossier, obtenir un meilleur financement et accéder à la propriété plus facilement.
1. Comprendre la capacité d’emprunt et ses critères
1.1. Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’un acheteur peut emprunter auprès d’une banque en fonction de ses revenus et de ses charges fixes. Elle détermine le prix du bien immobilier que l’emprunteur peut acheter sans compromettre son équilibre financier.
Elle est calculée à partir de plusieurs éléments :
- Les revenus : salaires, primes, revenus fonciers, pensions alimentaires, aides sociales.
- Les charges fixes : crédits en cours, loyers, pensions versées, frais de garde.
- Le taux d’endettement : limité à 35 % des revenus nets selon les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).
- Le reste à vivre : montant disponible après paiement des charges, permettant de couvrir les dépenses courantes.
- L’apport personnel : souvent exigé à hauteur de 10 à 20 % du prix du bien.
2. Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
2.1. La formule simple pour estimer sa capacité d’emprunt
La règle de base pour calculer sa capacité d’emprunt est la suivante :
Capacité d’emprunt = (Revenus nets mensuels × 35 %) – Charges fixes mensuelles
2.2. Exemple de calcul
Imaginons un couple avec des revenus nets de 5 000 € et des charges fixes de 800 € :
| Critères |
Montant (€) |
| Revenus nets mensuels |
5 000 |
| Charges fixes |
800 |
| 35 % d’endettement autorisé |
1 750 |
| Capacité de remboursement mensuelle |
950 € |
Avec une mensualité de 950 € sur 25 ans à un taux de 3 %, la capacité d’emprunt s’élève à environ 220 000 €.
Conseil 1 : Augmentez vos revenus pour améliorer votre dossier
Les banques évaluent votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus. Plus ceux-ci sont élevés, plus votre capacité d’endettement est importante.
Comment augmenter ses revenus ?
- Négociez une augmentation de salaire auprès de votre employeur.
- Valorisez vos primes et bonus (13ᵉ mois, primes exceptionnelles, participation…).
- Développez des revenus complémentaires : location saisonnière, auto-entrepreneuriat, investissements financiers.
- Mettez en avant certaines aides et pensions (pension alimentaire, allocations logement, etc.).
Un dossier avec des revenus stables et en progression rassure la banque et permet d’obtenir de meilleures conditions de prêt.
Conseil 2 : Diminuez vos charges fixes et vos crédits en cours
Avant de solliciter un prêt, il est essentiel de réduire vos charges pour dégager plus de capacité d’emprunt.
Quelles solutions pour alléger son budget ?
- Remboursez vos crédits en cours (prêt auto, crédit conso, prêt étudiant…).
- Regroupez vos crédits pour réduire vos mensualités.
- Révisez vos abonnements (assurances, téléphonie, streaming, etc.).
- Diminuez vos dépenses non essentielles (restaurants, shopping, loisirs onéreux).
Moins vous avez de charges fixes, plus votre capacité d’endettement est importante !
Conseil 3 : Augmentez votre apport personnel
L’apport personnel est un élément clé dans l’acceptation de votre dossier. Il permet de réduire le montant du prêt et de négocier un meilleur taux d’intérêt.
Comment renforcer son apport ?
- Épargnez sur un Plan Épargne Logement (PEL) ou un Livret A.
- Sollicitez un don familial, souvent exonéré d’impôts.
- Mobilisez votre épargne salariale (PEE, participation, intéressement).
- Revendez un bien ou un investissement pour générer des liquidités.
Avec un apport supérieur à 20 %, vous bénéficierez de conditions de prêt bien plus avantageuses !
Conseil 4 : Adaptez la durée de votre prêt
Allonger la durée du prêt permet de réduire les mensualités et donc d’augmenter votre capacité d’emprunt.
| Durée du prêt |
Mensualité pour 200 000 € (3 %) |
Coût total du crédit |
| 15 ans |
1 380 € |
248 400 € |
| 20 ans |
1 110 € |
266 400 € |
| 25 ans |
950 € |
285 000 € |
Astuce BANKET IMMO : Optez pour une durée longue (25 ou 30 ans) pour maximiser votre capacité d’emprunt, et effectuez des remboursements anticipés pour limiter le coût des intérêts.
Conseil 5 : Stabilisez votre situation professionnelle
Les banques privilégient les emprunteurs ayant une situation financière stable.
Les profils favorisés par les banques :
- Fonctionnaires
- Indépendants avec 3 ans de bilan stable
- Professions libérales aux revenus réguliers
Si vous êtes en CDD ou freelance, il peut être judicieux d’attendre d’avoir plus de stabilité avant de faire votre demande.
Conseil 6 : Exploitez les aides et prêts aidés
Certaines aides permettent d’améliorer votre capacité d’emprunt en réduisant votre apport personnel ou vos mensualités.
Les dispositifs à connaître :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : financement sans intérêts pour les primo-accédants.
- Le Prêt Action Logement : jusqu’à 40 000 € à taux réduit pour les salariés du privé.
- Les aides locales : subventions ou prêts bonifiés selon votre région.
Ces aides peuvent réduire le montant à emprunter et améliorer vos conditions de financement.
Conseil 7 : Soignez votre gestion bancaire
Avant d’accorder un prêt, la banque analyse vos trois à six derniers relevés bancaires. Un compte bien tenu améliore vos chances d’obtenir un financement.
Bonnes pratiques :
- Mettez en place une épargne régulière.
- Limitez les dépenses excessives avant la demande de prêt.
Un profil financier sérieux et bien géré rassure les banques et facilite l’obtention du crédit.
Conseil 8 : Faites jouer la concurrence entre les banques
Ne vous limitez pas à votre banque actuelle ! Comparer les offres vous permet d’obtenir de meilleures conditions de prêt.
Solutions pour comparer efficacement :
- Consultez plusieurs banques et négociez les taux.
- Faites appel à un courtier immobilier pour obtenir le meilleur financement.
- Utilisez un simulateur de prêt en ligne pour comparer les offres.
Les écarts entre les banques peuvent être significatifs : un taux plus bas peut vous faire économiser des milliers d’euros sur la durée du prêt !
Conseil 9 : Optez pour une assurance emprunteur compétitive
L’assurance emprunteur représente une part importante du coût total du crédit. Vous avez la possibilité de changer d’assurance pour économiser sur vos mensualités.
Ce que vous pouvez faire :
- Comparer les offres d’assurance emprunteur.
- Négocier avec votre banque ou choisir une assurance externe (délégation d’assurance).
- Changer d’assurance après l’obtention du prêt (Loi Lemoine).
Une assurance moins chère vous permet de réduire vos charges et d’améliorer votre capacité d’emprunt.
Conseil 10 : Anticipez vos charges futures et ajustez votre budget
Les banques prennent en compte votre reste à vivre après le remboursement du prêt. Anticipez vos futures dépenses pour éviter tout risque de refus.
Pensez à intégrer dans votre budget :
- Les frais de notaire et de garantie.
- Les charges de copropriété et d’entretien.
Un projet bien budgété met toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement adapté !
Le conseil en plus : Utiliser BANKET IMMO pour maximiser votre capacité d’emprunt
Obtenir un prêt immobilier au meilleur taux et avec des conditions avantageuses peut s’avérer un parcours semé d’embûches. Entre les rendez-vous bancaires, la constitution du dossier, les négociations et la comparaison des offres, le processus peut rapidement devenir complexe et chronophage. C’est là que BANKET IMMO intervient pour simplifier et optimiser votre recherche de financement.
BANKET IMMO est une solution 100 % digitale et innovante qui permet à chaque emprunteur de maximiser sa capacité d’emprunt et d’accéder aux meilleures offres bancaires en un minimum de temps.
1. BANKET IMMO : Une approche révolutionnaire du prêt immobilier
Traditionnellement, pour obtenir un prêt immobilier, il fallait prendre rendez-vous avec différentes banques, négocier avec chaque conseiller et monter un dossier distinct pour chaque établissement. Cette méthode est non seulement longue et fastidieuse, mais elle peut aussi vous faire passer à côté des meilleures opportunités de financement.
Avec BANKET IMMO, vous adoptez une approche nouvelle et optimisée qui vous permet de :
✅ Créer un dossier unique et complet en quelques minutes, comme le ferait un courtier.
✅ Envoyer votre dossier à plusieurs banques en un seul clic, sans avoir à vous déplacer.
✅ Recevoir des propositions en temps réel, en fonction de votre profil et de votre projet.
✅ Accéder aux meilleures conditions de prêt sans intermédiaire, évitant ainsi les commissions souvent élevées des courtiers traditionnels.
Cette approche vous offre un gain de temps considérable et une meilleure négociation face aux établissements bancaires, qui savent qu’ils sont en concurrence directe pour vous proposer le meilleur taux.
2. Maximiser votre capacité d’emprunt avec BANKET IMMO
BANKET IMMO ne se contente pas de vous mettre en relation avec les banques, la plateforme vous aide également à optimiser votre capacité d’emprunt grâce à plusieurs leviers :
🔍 Analyse instantanée de votre profil
Dès l’inscription, la plateforme analyse votre situation financière et vous fournit des conseils personnalisés pour améliorer votre dossier avant même de le soumettre aux banques.
📊 Simulations et ajustements en temps réel
Vous pouvez ajuster différents paramètres (apport, durée du prêt, taux d’endettement…) pour voir immédiatement l’impact sur votre capacité d’emprunt et affiner votre projet avant de déposer votre demande.
📁 Un dossier bancaire optimisé
Les banques exigent un dossier clair et bien structuré pour accorder un prêt immobilier. BANKET IMMO vous aide à rassembler et présenter les documents de manière optimale, augmentant ainsi vos chances d’obtenir un accord rapidement.
🤝 Un réseau bancaire élargi
Grâce à son réseau de partenaires bancaires, BANKET IMMO vous donne accès à un plus large choix d’offres, y compris celles de banques que vous n’auriez peut-être pas contactées directement.
3. Pourquoi BANKET IMMO est plus efficace qu’un courtier classique ?
Beaucoup d’emprunteurs passent par un courtier immobilier traditionnel, mais cette solution présente plusieurs inconvénients :
- Les courtiers prennent généralement une commission de 1 % du montant emprunté, ce qui représente une somme non négligeable.
- Ils sont parfois liés à certaines banques, ce qui peut limiter le choix des offres.
- Leur processus est souvent plus long, car il nécessite plusieurs rendez-vous physiques et des échanges répétés.
BANKET IMMO, en revanche, propose une approche 100 % en ligne, gratuite, et surtout sans intermédiaire. Vous gardez le contrôle total de votre demande et des offres que vous souhaitez considérer, tout en bénéficiant d’un accompagnement personnalisé.
| Critères |
BANKET IMMO |
Courtier classique |
Banque seule |
| Gratuité |
Oui |
Non (1 % du prêt) |
Oui |
| Gain de temps |
Dossier unique, 10 min |
Plusieurs RDV |
Processus long |
| Comparaison des banques |
Automatique |
Oui |
Non (une seule offre) |
| Négociation |
Oui, directement avec les banques |
Oui, mais parfois limité |
Non |
| Indépendance |
Oui |
Souvent lié à certaines banques |
Une seule offre |
Avec BANKET IMMO, vous avez accès à plus d’offres, sans frais cachés, et avec un processus beaucoup plus rapide.
4. Une solution idéale pour tous les profils d’emprunteurs
Que vous soyez primo-accédant, investisseur locatif ou en recherche d’un rachat de crédit immobilier, BANKET IMMO s’adapte à toutes les situations et vous offre les meilleures opportunités.
- Pour les primo-accédants : Vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure pour obtenir votre premier crédit dans les meilleures conditions.
- Pour les investisseurs : Vous comparez rapidement les offres pour maximiser votre rendement et optimiser votre capacité d’endettement.
- Pour les ménages avec un budget serré : Vous identifiez les aides et solutions bancaires adaptées à votre situation.
- Pour les emprunteurs souhaitant renégocier un prêt : Vous trouvez immédiatement une offre plus avantageuse et réduisez vos mensualités.
Conclusion
Améliorer sa capacité d’emprunt est un levier essentiel pour concrétiser son projet immobilier dans les meilleures conditions. En appliquant les bons conseils – augmenter ses revenus, réduire ses charges, optimiser son apport, ajuster la durée du prêt et comparer les offres – vous pouvez maximiser votre financement et négocier un crédit avantageux.
BANKET IMMO vous permet d’aller encore plus loin grâce à une plateforme digitale innovante, qui simplifie votre recherche de prêt, met en concurrence les banques et vous offre un accès aux meilleures conditions du marché. Grâce à son service rapide, transparent et sans frais cachés, vous gardez le contrôle de votre projet et accélérez votre accession à la propriété.
Avec une bonne préparation et les bons outils, votre projet immobilier devient une réalité plus accessible que jamais !
