Introduction
Depuis plusieurs années, les banques appliquent une règle stricte en matière d’octroi de crédit immobilier : le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % des revenus nets. Cette limite, recommandée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), vise à limiter les risques de surendettement et à garantir la solvabilité des emprunteurs.
Mais en 2025, est-il encore possible de dépasser ce seuil ? Oui, mais uniquement pour des profils d’emprunteurs très solides. Les banques peuvent faire des exceptions pour des revenus élevés, un patrimoine conséquent et un reste à vivre confortable. En revanche, pour la plupart des emprunteurs, les établissements financiers restent très prudents et refusent généralement les dossiers qui excèdent cette limite.
Dans cet article, nous allons analyser les règles en vigueur en 2025, les cas où il est possible de dépasser 35 % d’endettement, et les solutions pour optimiser son dossier afin d’emprunter au-delà de cette limite.
1. Pourquoi les banques appliquent-elles la limite des 35 % d’endettement ?
Depuis 2021, les banques sont tenues de respecter une limite d’endettement de 35 % pour éviter les situations de surendettement. Ce seuil a été mis en place par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour protéger les emprunteurs et garantir leur capacité de remboursement. En 2025, avec un contexte économique plus incertain et des taux d’intérêt plus élevés, les établissements financiers sont devenus encore plus stricts quant au respect de cette règle. Pourtant, certaines exceptions existent pour des profils bien spécifiques.
1.1 Une règle imposée pour limiter le risque de surendettement
Depuis 2021, les banques doivent respecter la recommandation du HCSF, qui impose un taux d’endettement maximal de 35 % pour les crédits immobiliers. Cette mesure a été mise en place pour éviter que les ménages ne s’endettent au-delà de leurs capacités de remboursement, notamment en cas d’imprévu (perte d’emploi, hausse des charges, etc.).
Avec la conjoncture économique actuelle, marquée par une hausse des taux d’intérêt, les banques sont encore plus vigilantes sur le niveau d’endettement des emprunteurs. En 2025, elles appliquent cette règle avec une grande rigueur, sauf pour certains profils très spécifiques.
1.2 Une application stricte pour la majorité des emprunteurs
Dans 90 % des cas, un dossier dépassant 35 % d’endettement est refusé d’office par les banques. Même si l’emprunteur justifie de revenus confortables, un taux d’endettement élevé est perçu comme un facteur de risque important. Les établissements financiers préfèrent s’assurer que l’emprunteur garde une marge financière suffisante après le paiement de ses mensualités.
2. Qui peut emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 % en 2025 ?
Bien que la règle des 35 % d’endettement soit largement appliquée, les banques peuvent accorder des dérogations aux emprunteurs présentant des garanties solides. Les revenus élevés, un patrimoine important et un reste à vivre confortable sont autant d’éléments qui peuvent justifier un taux d’endettement supérieur. Cependant, ces exceptions restent rares et concernent essentiellement les profils à forte capacité financière, capables de prouver une gestion saine de leurs finances.
2.1 Les profils haut de gamme avec des revenus élevés
Les banques sont parfois prêtes à faire des exceptions pour les emprunteurs à très hauts revenus. Si un emprunteur gagne 15 000 € par mois, un endettement de 40 % lui laisse encore 9 000 € de reste à vivre, ce qui est largement suffisant pour couvrir ses dépenses courantes.
Exemple de reste à vivre pour un endettement à 40 %
| Revenu mensuel net |
Taux d’endettement |
Mensualités de crédit |
Reste à vivre |
| 15 000 € |
40 % |
6 000 € |
9 000 € ✅ Acceptable |
| 5 000 € |
40 % |
2 000 € |
3 000 € ⚠️ Risqué |
| 3 000 € |
40 % |
1 200 € |
1 800 € ❌ Insuffisant |
Les banques acceptent plus facilement un dépassement du taux d’endettement lorsque le reste à vivre reste très confortable.
2.2 Les emprunteurs avec un patrimoine conséquent
Un patrimoine immobilier ou financier important rassure les banques, car il constitue une garantie supplémentaire en cas de problème de remboursement. Un investisseur possédant plusieurs biens en location ou une épargne importante peut plus facilement obtenir un prêt avec un taux d’endettement supérieur à 35 %.
Exemple :
Un emprunteur ayant plusieurs appartements en location et générant des revenus complémentaires réguliers pourra obtenir un financement avec un endettement plus élevé, car ses loyers couvrent une partie de ses mensualités.
2.3 Un historique bancaire irréprochable
Les banques accordent plus de flexibilité aux emprunteurs ayant un passé bancaire sans incident. Un client qui justifie de revenus stables, aucune dette impayée et une gestion financière exemplaire peut voir sa demande acceptée même si son taux d’endettement dépasse 35 %.
3. Comment optimiser son dossier pour emprunter avec plus de 35 % d’endettement ?
Obtenir un prêt immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 35 % est une exception accordée uniquement aux profils les plus solides. Pour convaincre une banque d’accorder un crédit malgré un endettement élevé, il est crucial de présenter un dossier rassurant, prouvant une bonne gestion financière et une capacité à assumer ses mensualités sans difficulté.
Plusieurs leviers peuvent être activés pour optimiser son dossier et maximiser ses chances d’obtenir un financement. Voici les stratégies les plus efficaces, accompagnées d’exemples concrets et d’illustrations pour mieux comprendre leur impact.
3.1 Justifier un reste à vivre confortable
Un emprunteur qui souhaite dépasser 35 % d’endettement doit prouver qu’il lui reste une marge financière suffisante après le paiement des mensualités.
| Revenu mensuel net |
Taux d’endettement |
Mensualités de crédit |
Reste à vivre |
Acceptable pour la banque ? |
| 10 000 € |
40 % |
4 000 € |
6 000 € |
✅ Oui |
| 6 000 € |
40 % |
2 400 € |
3 600 € |
✅ Oui |
| 3 500 € |
40 % |
1 400 € |
2 100 € |
⚠️ Limite |
| 2 500 € |
40 % |
1 000 € |
1 500 € |
❌ Non |
Pour cela, il est recommandé de :
✅ Réduire ses charges fixes pour améliorer son reste à vivre.
✅ Mettre en avant ses revenus complémentaires (loyers, dividendes, etc.).
✅ Présenter des relevés bancaires sans découvert ni incident de paiement.
3.2 Augmenter son apport personnel
Plus l’apport personnel est élevé, plus la banque sera encline à accepter un endettement supérieur à 35 %. Un apport de 20 % à 30 % permet de réduire le montant emprunté et donc de diminuer le risque pour la banque.
| Prix du bien |
Apport personnel |
Montant emprunté |
Taux d’endettement final |
Acceptable pour la banque ? |
| 300 000 € |
10 % (30 000 €) |
270 000 € |
40 % |
❌ Non |
| 300 000 € |
20 % (60 000 €) |
240 000 € |
38 % |
⚠️ Limite |
| 300 000 € |
30 % (90 000 €) |
210 000 € |
35 % |
✅ Oui |
Il est donc conseillé de :
✅ Vendre un actif (voiture, bien immobilier secondaire)
✅ Mobiliser un PEL ou une assurance-vie
✅ Attendre quelques mois pour renforcer votre épargne avant d’emprunter
3.3 Réduire ses charges fixes et ses crédits à la consommation
Les crédits à la consommation et les dépenses fixes élevées réduisent la capacité d’emprunt. Avant de déposer une demande de prêt, il est recommandé de solder ou regrouper les crédits en cours.
Impact du remboursement d’un crédit conso sur le taux d’endettement
| Situation |
Crédit conso en cours |
Nouveau prêt immobilier |
Taux d’endettement final |
Acceptable pour la banque ? |
| Avant remboursement |
300 € par mois |
1 500 € par mois |
38 % |
❌ Non |
| Après remboursement |
0 € |
1 500 € par mois |
34 % |
✅ Oui |
💡 Astuce : Un rachat de crédits peut aussi permettre de réduire les mensualités globales et ainsi baisser son taux d’endettement pour passer sous la barre des 35 %.
3.4 Mettre en avant un patrimoine solide et des revenus complémentaires
Un emprunteur possédant un patrimoine immobilier et des placements financiers rassure la banque. Les revenus locatifs, les dividendes ou une rente peuvent être pris en compte pour compenser un taux d’endettement élevé.
Exemple de prise en compte des revenus locatifs
| Revenu mensuel net |
Taux d’endettement sur salaire |
Revenus locatifs nets |
Taux d’endettement recalculé |
Acceptable pour la banque ? |
| 5 000 € |
40 % |
1 500 € |
33 % |
✅ Oui |
| 4 000 € |
42 % |
800 € |
36 % |
⚠️ Limite |
| 3 000 € |
45 % |
500 € |
41 % |
❌ Non |
3.5 Passer par un courtier ou une plateforme spécialisée
Toutes les banques ne sont pas disposées à prêter au-delà de 35 % d’endettement.
Un courtier immobilier ou une plateforme spécialisée comme Banket Immo peut vous orienter vers les établissements les plus flexibles sur ce critère.
Avantages d’un courtier ou d’une plateforme spécialisée
✅ Négociation de conditions plus avantageuses
✅ Accès à des banques ouvertes aux profils atypiques
✅ Optimisation du dossier avant l’envoi aux banques
💡 Astuce : En envoyant votre dossier à plusieurs banques via une plateforme en ligne, vous maximisez vos chances d’obtenir une offre adaptée à votre profil.
Conclusion
En 2025, les banques appliquent strictement la limite des 35 % d’endettement, suivant les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Cette règle vise à limiter les risques de surendettement et à garantir une gestion financière responsable pour les emprunteurs. Toutefois, comme nous l’avons vu, des exceptions existent pour certains profils capables de prouver une solvabilité exemplaire.
Les hauts revenus avec un reste à vivre confortable, les investisseurs immobiliers disposant de revenus complémentaires et d’un patrimoine conséquent, ainsi que les emprunteurs avec un historique bancaire irréprochable peuvent espérer obtenir un financement au-delà de cette limite.
Pour optimiser ses chances d’emprunter avec plus de 35 % d’endettement, il est essentiel de :
✔ Justifier un reste à vivre suffisant, démontrant une capacité financière stable après paiement des mensualités.
✔ Augmenter son apport personnel pour réduire le montant emprunté et rassurer la banque.
✔ Réduire ses crédits à la consommation et charges fixes pour abaisser son taux d’endettement global.
✔ Valoriser ses revenus complémentaires et son patrimoine pour compenser un endettement élevé.
✔ S’adresser aux banques les plus ouvertes à ce type de profil, en passant par un courtier spécialisé ou une plateforme comme Banket Immo.
Bien que dépasser 35 % d’endettement reste une exception, une préparation rigoureuse du dossier, une gestion financière exemplaire et une bonne stratégie d’optimisation peuvent permettre d’accéder à un prêt malgré un endettement supérieur aux normes habituelles. Chaque situation étant unique, un accompagnement par des experts peut être un atout décisif pour identifier les solutions adaptées et convaincre une banque d’accorder un financement avantageux.
