Introduction
Depuis la mise en place du prélèvement à la source, les revenus des emprunteurs sont directement impactés par l’impôt prélevé chaque mois sur leurs salaires, bénéfices ou pensions. Ce nouveau mode de taxation a des conséquences sur la gestion du budget, mais aussi sur la capacité d’emprunt dans le cadre d’un prêt immobilier. Les banques analysent les revenus nets après impôt pour évaluer la solvabilité d’un emprunteur et déterminer le montant qu’elles peuvent lui accorder.
Une mauvaise gestion du prélèvement à la source peut réduire artificiellement la capacité d’emprunt, tandis qu’une stratégie optimisée permet de présenter un dossier plus solide aux banques. Il est donc essentiel de comprendre comment fonctionne ce mécanisme et quelles solutions adopter pour maximiser ses chances d’obtenir un financement immobilier dans les meilleures conditions.
1. L'impact du prélèvement à la source sur la capacité d’emprunt
Le passage au prélèvement à la source a modifié en profondeur la façon dont les banques évaluent la solvabilité des emprunteurs. Autrefois, les revenus pris en compte pour calculer la capacité d’emprunt correspondaient au salaire brut ou aux bénéfices avant imposition. Désormais, les établissements financiers analysent les revenus nets après impôt, ce qui peut réduire le montant du prêt accordé.
Un emprunteur ayant un revenu brut de 4 000 euros par mois et un taux de prélèvement à la source de 10 % voit son revenu net passer à 3 600 euros. C’est ce montant qui est utilisé pour calculer son taux d’endettement. Cette baisse apparente des revenus entraîne un impact direct sur la capacité d’emprunt, car elle augmente artificiellement le taux d’endettement.
1.1. Une influence directe sur le calcul du taux d’endettement
Le taux d’endettement est un élément clé dans l’octroi d’un prêt immobilier. Il est calculé en rapportant les charges financières (mensualités des crédits en cours et du futur prêt) aux revenus nets mensuels. Avec le prélèvement à la source, le revenu net retenu est déjà amputé des impôts, ce qui modifie le ratio d’endettement.
Prenons l’exemple d’un salarié qui rembourse déjà un prêt automobile de 300 euros par mois et souhaite emprunter pour acheter un bien immobilier avec une mensualité de 1 200 euros. Si son revenu net avant impôt est de 4 000 euros, son taux d’endettement serait de 37,5 %, soit au-dessus de la limite des 35 % recommandée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
C
ependant, en optimisant son prélèvement à la source, il peut présenter un revenu net ajusté qui reflète mieux sa situation réelle après réduction d’impôt, ce qui pourrait améliorer son taux d’endettement aux yeux de la banque.
1.2. Un impact plus fort pour les indépendants et professions libérales
Les indépendants et professions libérales sont particulièrement concernés par le prélèvement à la source, car leurs revenus varient d’une année sur l’autre. Le taux de prélèvement appliqué est basé sur les bénéfices des années précédentes, ce qui peut entraîner un prélèvement trop élevé si leur activité connaît une baisse.
Un consultant indépendant ayant réalisé une année exceptionnelle en 2023 avec un chiffre d’affaires élevé peut voir son taux de prélèvement fixé à 20 % en 2024. Si ses revenus diminuent en 2024, il continuera à subir un prélèvement élevé, ce qui faussera son revenu net perçu par les banques et limitera sa capacité d’emprunt.
Les banques préfèrent la stabilité des revenus et des charges. Un indépendant dont le revenu net varie trop d’un mois à l’autre peut être perçu comme un emprunteur à risque, même si son revenu annuel moyen est confortable. Anticiper la gestion de son prélèvement permet d’éviter cette fluctuation apparente et d’améliorer la lisibilité de son dossier bancaire.
1.3. La sous-estimation des revenus nets due aux réductions d’impôt
Le prélèvement à la source ne prend pas en compte certaines réductions d’impôt auxquelles l’emprunteur peut prétendre, notamment celles liées aux investissements locatifs (dispositif Pinel, Censi-Bouvard), aux dons ou aux dépenses liées à l’emploi à domicile. Cela signifie qu’un contribuable bénéficiant d’une réduction d’impôt de 3 000 euros par an pourrait voir son taux de prélèvement surestimé, réduisant ainsi son revenu net affiché sur sa fiche de paie et donc sa capacité d’emprunt.
Un investisseur ayant contracté un prêt pour un bien locatif sous dispositif Pinel pourrait, par exemple, bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 5 000 euros par an. Si son taux de prélèvement ne reflète pas cette économie fiscale, son revenu net après impôt semble plus bas qu’il ne l’est réellement, ce qui diminue artificiellement sa capacité d’endettement.
1.4. La prise en compte du reste à vivre par les banques
Les banques ne se limitent pas au taux d’endettement pour accorder un crédit immobilier, elles analysent aussi le reste à vivre, c’est-à-dire le montant restant après le paiement des charges fixes. Si le prélèvement à la source réduit fortement ce montant, l’établissement bancaire peut considérer que l’emprunteur ne dispose pas d’une marge budgétaire suffisante pour assumer son prêt en cas d’imprévu.
Un couple avec deux enfants souhaitant emprunter pour un achat immobilier devra démontrer que son reste à vivre est suffisant pour couvrir ses dépenses quotidiennes après paiement des mensualités du prêt. Si le taux de prélèvement à la source est mal ajusté et trop élevé, il peut donner l’impression que le budget du ménage est serré, réduisant ainsi les chances d’obtenir un crédit à des conditions avantageuses.
1.5. L’importance d’optimiser son taux de prélèvement avant une demande de prêt
Une gestion mal ajustée du prélèvement à la source peut réduire artificiellement la capacité d’emprunt et compliquer l’accès au crédit immobilier. Ajuster son taux de prélèvement en fonction de sa situation réelle permet de présenter un revenu net plus fidèle à la réalité et d’améliorer son dossier bancaire.
Avant de déposer une demande de prêt, il est conseillé de vérifier son taux de prélèvement sur son espace personnel des impôts et de demander une modification si nécessaire. Un ajustement à la baisse, en fonction des réductions d’impôt ou de l’évolution des revenus, peut permettre d’augmenter son revenu net visible par la banque et donc de maximiser sa capacité d’emprunt.
En anticipant ces ajustements et en préparant un dossier solide, il est possible de convaincre la banque que les revenus réels sont plus élevés que ceux affichés après prélèvement, ce qui améliore les chances d’obtenir un financement avantageux.
2. Comment optimiser son prélèvement à la source pour maximiser sa capacité d’emprunt ?
Il est possible d’ajuster son prélèvement à la source pour éviter qu’il n’affecte négativement un projet immobilier. La première étape consiste à vérifier si le taux appliqué est bien représentatif de sa situation fiscale actuelle. L’administration fiscale permet d’opter pour trois types de taux : le taux personnalisé, le taux individualisé et le taux neutre.
Le taux personnalisé est celui appliqué par défaut en fonction de la déclaration de revenus de l’année précédente. Il convient à la majorité des contribuables, mais peut être inadapté en cas de forte variation de revenus. Le taux individualisé permet aux couples mariés ou pacsés de répartir la charge fiscale en fonction des revenus de chacun. Cette option peut être utile si l’un des conjoints gagne beaucoup plus que l’autre, afin d’éviter un prélèvement excessif sur les revenus du conjoint aux revenus plus faibles.
Le taux neutre, quant à lui, est basé uniquement sur le montant du salaire perçu et ne prend pas en compte la situation fiscale globale du foyer. Il est intéressant pour les personnes ayant des revenus complémentaires ou des réductions d’impôt importantes, car il leur permet d’éviter un prélèvement trop élevé sur leur salaire. Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, il peut être avantageux d’opter pour un taux de prélèvement à la source plus faible, quitte à payer le solde de l’impôt dû en une seule fois en fin d’année. Cela permet de présenter des revenus nets plus élevés aux banques et d’augmenter sa capacité d’emprunt.
3. Anticiper son imposition pour rassurer les banques
Les banques apprécient les emprunteurs qui gèrent leur fiscalité de manière proactive. Avant de déposer une demande de prêt, il peut être judicieux de simuler son impôt sur le revenu et d’anticiper les éventuels ajustements du prélèvement à la source.
Un emprunteur qui sait que son imposition va diminuer grâce à des réductions d’impôt liées à des investissements défiscalisants (Pinel, Censi-Bouvard, dons aux associations, emploi à domicile) peut demander à l’administration fiscale une baisse de son taux de prélèvement à la source. Cela lui permet d’augmenter son revenu net mensuel et d’améliorer son taux d’endettement aux yeux des banques.
Il est également essentiel de bien documenter son dossier pour prouver aux banques que le prélèvement à la source ne reflète pas toujours la réalité de la situation fiscale. Joindre une estimation de l’impôt final dû à la fin de l’année peut rassurer l’établissement prêteur sur la capacité de remboursement de l’emprunteur.
4. Banket Immo : un accompagnement pour optimiser son dossier fiscal et bancaire
Obtenir un prêt immobilier ne se limite pas à justifier de bons revenus. Il faut également savoir présenter ces revenus de manière optimale pour maximiser sa capacité d’emprunt. Banket Immo accompagne les emprunteurs en leur permettant d’optimiser leur dossier bancaire et de structurer leur demande de financement de manière stratégique.
Grâce à son outil de simulation, il est possible d’évaluer l’impact du prélèvement à la source sur sa capacité d’emprunt et d’adapter sa stratégie fiscale en conséquence. Banket Immo aide également à identifier les établissements bancaires les plus flexibles sur la prise en compte des revenus nets après impôt, permettant ainsi d’obtenir les meilleures conditions de financement.
La plateforme permet d’envoyer anonymement son dossier aux banques, évitant ainsi les refus prématurés et maximisant les chances d’obtenir un prêt. En optimisant la présentation de ses revenus et en adaptant son prélèvement à la source, il est possible d’améliorer son profil emprunteur et de négocier des conditions plus avantageuses auprès des banques.
Conclusion
Le prélèvement à la source a changé la façon dont les banques évaluent la solvabilité des emprunteurs. Un taux de prélèvement mal ajusté peut donner l’illusion de revenus plus faibles qu’en réalité, réduisant ainsi la capacité d’emprunt et compliquant l’obtention d’un prêt immobilier.
Pour maximiser ses chances d’obtenir un financement avantageux, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement du prélèvement à la source et d’adopter une stratégie adaptée. Ajuster son taux, anticiper son imposition et structurer son dossier bancaire permettent de présenter un profil plus solide aux établissements prêteurs.
Avec l’accompagnement de Banket Immo, il devient plus facile d’optimiser son dossier, de négocier avec les banques et d’accéder à un financement dans les meilleures conditions. Un projet immobilier bien préparé, prenant en compte l’impact fiscal du prélèvement à la source, offre une meilleure visibilité financière et rassure les banques sur la capacité de remboursement de l’emprunteur.
