Introduction
Un taux d’endettement de 60 % est bien au-delà de la limite généralement acceptée par les banques, qui fixent le seuil maximal à 35 % des revenus nets. À ce niveau d’endettement, la majorité des emprunteurs verraient leur dossier systématiquement rejeté. Pourtant, dans des cas exceptionnels, il est possible d’obtenir un prêt immobilier même avec 60 % d’endettement, mais cela demande un dossier hors norme.
Les revenus extrêmement élevés, un patrimoine conséquent et un reste à vivre très confortable sont les trois critères qui peuvent inciter une banque à accorder une dérogation. Mais même dans ces conditions, le dossier devra être solide, rassurant et bien préparé.
Cet article explore les circonstances dans lesquelles un taux d’endettement de 60 % peut être accepté, les exigences des banques et les meilleures stratégies pour maximiser ses chances d’obtenir un prêt dans une situation aussi exceptionnelle.
1. Pourquoi un taux d’endettement de 60 % est-il presque toujours refusé ?
Les banques appliquent des règles strictes en matière de taux d’endettement afin de limiter le risque de défaut de paiement. Le taux d’endettement maximal généralement toléré est de 35 %, un seuil recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
1.1 Un risque élevé pour la banque
Un emprunteur dont 60 % des revenus sont absorbés par des remboursements de crédits dispose d’une marge financière très réduite pour ses dépenses courantes (logement, alimentation, loisirs, imprévus). Une baisse de revenus, même temporaire, pourrait rapidement compromettre sa capacité à rembourser ses emprunts.
1.2 Des refus systématiques pour les profils standards
Pour un emprunteur moyen, un taux d’endettement aussi élevé entraîne quasiment toujours un refus de financement, sauf si des éléments exceptionnels viennent contrebalancer ce risque. Les banques recherchent avant tout des profils stables, avec une capacité de remboursement maîtrisée et une gestion financière saine.
2. Dans quels cas un emprunteur avec 60 % d’endettement peut-il obtenir un prêt ?
Un dossier peut exceptionnellement être accepté avec 60 % d’endettement si l’emprunteur coche plusieurs cases très spécifiques. Voici les trois éléments qui peuvent convaincre une banque.
2.1 Des revenus extrêmement élevés
Les très hauts revenus permettent parfois de justifier un endettement important, car ils garantissent un reste à vivre très confortable malgré un taux d’endettement élevé.
Exemple de comparaison de reste à vivre
| Revenu net mensuel |
Taux d’endettement |
Mensualités de crédit |
Reste à vivre |
| 15 000 € |
60 % |
9 000 € |
6 000 € ✅ Acceptable |
| 6 000 € |
60 % |
3 600 € |
2 400 € ❌ Trop faible |
| 3 000 € |
60 % |
1 800 € |
1 200 € ❌ Refus quasi certain |
Un emprunteur avec 15 000 € de revenus mensuels et 6 000 € de reste à vivre peut convaincre une banque de sa capacité à gérer ses finances malgré un endettement important.
2.2 Un patrimoine solide et diversifié
Un emprunteur avec un portefeuille immobilier, des placements financiers conséquents et des liquidités importantes offre plus de garanties à la banque.
Les éléments qui rassurent une banque
- Un patrimoine immobilier locatif générant des revenus stables.
- Un portefeuille financier bien diversifié (assurance-vie, actions, obligations).
- Une épargne importante prouvant une gestion financière saine.
- Des garanties supplémentaires comme une hypothèque sur un autre bien.
Plus le patrimoine est solide, plus la banque peut envisager une dérogation exceptionnelle.
2.3 Un reste à vivre très confortable
Un taux d’endettement élevé n’est pas forcément un problème si le reste à vivre permet à l’emprunteur de maintenir un niveau de vie élevé sans difficulté.
💡 Une banque préfère un emprunteur gagnant 20 000 € par mois avec 60 % d’endettement (soit un reste à vivre de 8 000 €), qu’un emprunteur gagnant 4 000 € par mois avec 40 % d’endettement (reste à vivre de 2 400 €).
3. Comment optimiser son dossier pour convaincre une banque ?
Même avec des revenus élevés et un bon patrimoine, il est impératif de soigner son dossier pour maximiser ses chances d’obtenir un prêt avec 60 % d’endettement.
3.1 Mettre en avant la stabilité des revenus
Un emprunteur doit prouver que ses revenus sont réguliers et pérennes, notamment avec :
✅ Des bulletins de salaire élevés et stables pour les salariés.
✅ Des bilans comptables solides sur plusieurs années pour les professions libérales.
✅ Des revenus locatifs récurrents et bien gérés pour les investisseurs immobiliers.
3.2 Justifier une gestion financière irréprochable
Les relevés bancaires doivent montrer :
✅ Aucun découvert bancaire.
✅ Une capacité d’épargne même avec un endettement élevé.
✅ Un historique de remboursement sans incident.
3.3 Offrir des garanties solides
Les banques peuvent être plus enclines à accepter un taux d’endettement de 60 % si l’emprunteur propose :
- Un apport personnel important (30 % ou plus).
- Une hypothèque sur un autre bien.
- Une caution bancaire ou une assurance emprunteur renforcée.
3.4 Se tourner vers les banques adaptées
Toutes les banques ne sont pas disposées à financer un emprunteur avec 60 % d’endettement. Il est essentiel de :
✅ Passer par un courtier qui connaît les établissements ouverts à ce type de dossier.
✅ Utiliser une plateforme spécialisée comme Banket Immo pour cibler les banques adaptées aux hauts revenus.
Conclusion : Un taux d’endettement de 60 % est une exception, mais pas une impossibilité
Obtenir un prêt immobilier avec 60 % d’endettement est extrêmement rare, mais certaines banques peuvent faire une exception pour des profils hors normes.
💡 Trois critères sont essentiels :
- Des revenus très élevés garantissant un reste à vivre confortable.
- Un patrimoine important apportant des garanties solides.
- Une gestion financière irréprochable avec une épargne conséquente.
Même si les refus sont la norme, il existe des stratégies et des banques adaptées aux emprunteurs exceptionnels. Soigner son dossier, optimiser ses finances et se tourner vers des experts du financement peuvent faire la différence pour décrocher un prêt malgré un taux d’endettement aussi élevé.
