Introduction
L’investissement locatif est un excellent levier pour générer des revenus passifs et se constituer un patrimoine immobilier. Cependant, lorsqu’un investisseur souhaite contracter un prêt immobilier, les banques évaluent sa capacité d’emprunt en fonction de ses revenus. La question essentielle est donc : comment les revenus locatifs sont-ils pris en compte dans ce calcul ?
Les banques appliquent différentes méthodes pour intégrer ces revenus dans leur analyse, avec des approches qui peuvent grandement influencer votre capacité d’emprunt. Entre l’abattement forfaitaire, le taux d’endettement différentiel et l’impact des charges locatives, il est essentiel de bien comprendre ces mécanismes pour optimiser votre dossier et maximiser votre financement immobilier.
Dans cet article, nous allons explorer comment inclure vos revenus locatifs dans votre capacité d’emprunt et quelles stratégies adopter pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier avantageux.
1. Comment les banques prennent-elles en compte les revenus locatifs ?
Les banques ne comptabilisent pas toujours 100 % des revenus locatifs lorsqu’elles évaluent la capacité d’emprunt d’un investisseur. Elles appliquent différentes méthodes pour réduire le risque lié aux impayés ou aux charges imprévues. Comprendre ces méthodes est essentiel pour savoir combien de vos revenus locatifs seront réellement pris en compte et comment cela impactera votre capacité à obtenir un prêt immobilier.
1.1 L’abattement forfaitaire appliqué aux loyers
Dans la plupart des cas, les banques appliquent un abattement de 30 % sur les loyers perçus pour estimer un revenu net, ce qui permet d’intégrer une marge de sécurité.
Exemple de calcul avec abattement forfaitaire
| Revenu locatif brut |
Abattement (30%) |
Revenu locatif net pris en compte |
| 1 000 € |
300 € |
700 € |
| 2 000 € |
600 € |
1 400 € |
Ainsi, si vous percevez 1 000 € de loyer par mois, la banque ne retiendra que 700 € dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
1.2 Le taux d’endettement différentiel : une méthode plus avantageuse
Certaines banques utilisent une approche plus favorable aux investisseurs : le taux d’endettement différentiel. Plutôt que d’appliquer un abattement standard, elles déduisent les charges réelles (taxe foncière, gestion locative, assurance, copropriété) et intègrent le revenu net réel.
Exemple de calcul avec taux différentiel
| Revenu locatif brut |
Charges réelles |
Revenu locatif net |
| 1 000 € |
200 € |
800 € |
| 2 000 € |
400 € |
1 600 € |
Cette méthode permet souvent d’augmenter la capacité d’emprunt car les revenus locatifs nets sont mieux valorisés que dans le calcul classique avec abattement.
1.3 L’impact du régime fiscal sur l’intégration des revenus locatifs
Le régime fiscal que vous choisissez pour vos revenus locatifs peut également influencer le montant pris en compte par la banque.
- Micro-foncier (revenus < 15 000 €/an) : abattement de 30 % forfaitaire, sans déduction des charges réelles.
- Régime réel : prise en compte des charges réelles, possibilité d’amortissement du bien, meilleure optimisation fiscale.
Les investisseurs soumis au régime réel peuvent souvent réduire leur imposition, mais doivent faire attention à ne pas afficher un résultat net trop bas, ce qui pourrait être mal perçu par la banque.
2. Comment optimiser l’intégration de vos revenus locatifs dans votre capacité d’emprunt ?
Maximiser votre capacité d’emprunt passe par une bonne préparation de votre dossier et le choix des bonnes stratégies. Certaines banques valorisent mieux les revenus locatifs que d’autres, et il existe des moyens d’optimiser votre rendement locatif pour améliorer votre profil emprunteur. Voici comment mettre toutes les chances de votre côté pour convaincre les banques et obtenir un financement avantageux.
2.1 Choisir les banques qui valorisent les revenus locatifs
Toutes les banques n’ont pas la même politique en matière d’investissement locatif. Certaines sont plus ouvertes aux investisseurs et appliquent des méthodes plus favorables (taux différentiel, meilleure prise en compte des revenus nets).
💡 Astuce : Faire appel à un courtier spécialisé ou utiliser une plateforme comme Banket Immo permet de cibler directement les établissements les plus avantageux pour les investisseurs.
2.2 Améliorer son dossier bancaire
✅ Justifier une bonne gestion locative : fournir un historique de paiements réguliers des loyers pour prouver la stabilité des revenus.
✅ Limiter le nombre de crédits à la consommation pour éviter un taux d’endettement trop élevé.
✅ Présenter une épargne solide pour rassurer les banques sur votre capacité à gérer les imprévus.
2.3 Optimiser le rendement locatif pour améliorer le dossier
Un bon rendement locatif permet d’améliorer son profil emprunteur. Pour cela, privilégiez :
- Des biens à forte rentabilité (> 6 %).
- Des investissements en colocation ou location meublée (LMNP) pour des revenus locatifs plus élevés.
- Des villes avec une forte demande locative pour limiter le risque de vacance.
💡 Astuce : Plus le rendement est bon, plus la banque considérera votre investissement comme sécurisé.
2.4 Consolider son épargne et son apport personnel
Un apport personnel de 10 % à 20 % du montant du bien montre à la banque que vous êtes un investisseur sérieux. De plus, une épargne de précaution permet de rassurer les établissements prêteurs sur votre capacité à faire face aux imprévus.
3. Les erreurs à éviter pour ne pas pénaliser sa capacité d’emprunt
Une mauvaise approche peut réduire considérablement votre capacité d’emprunt, voire entraîner un refus de prêt. Certaines erreurs, comme déclarer un résultat locatif trop bas, ne pas anticiper les charges réelles ou accumuler trop de crédits à la consommation, peuvent freiner votre projet immobilier. Voici les pièges les plus courants à éviter pour garantir un dossier solide et attractif aux yeux des banques.
3.1 Déclarer un résultat locatif trop bas
Si vous optimisez fiscalement votre patrimoine immobilier et affichez un résultat net très faible, la banque pourrait estimer que vos revenus locatifs ne couvrent pas suffisamment vos charges, ce qui réduira votre capacité d’emprunt.
3.2 Ne pas anticiper les charges réelles
Les investisseurs sous-estiment parfois les charges réelles (travaux, vacance locative, assurances, gestion) et se retrouvent avec un cash-flow négatif. Une banque qui identifie cette mauvaise gestion peut refuser un prêt.
3.3 Multiplier les crédits à la consommation
Un investisseur avec plusieurs crédits à la consommation en cours aura un taux d’endettement plus élevé, ce qui réduit sa capacité d’emprunt. Mieux vaut les solder avant de faire une nouvelle demande de prêt immobilier.
Conclusion
Les revenus locatifs sont un levier puissant pour maximiser votre capacité d’emprunt, mais leur intégration dépend des méthodes de calcul des banques.
✅ Le taux d’endettement différentiel est plus avantageux que l’abattement classique de 30 %.
✅ Toutes les banques ne prennent pas en compte les revenus locatifs de la même façon.
✅ Une bonne gestion locative et une épargne solide renforcent votre dossier.
Si vous souhaitez trouver la meilleure banque pour votre projet d’investissement locatif, pensez à Banket Immo, qui vous accompagne pour structurer votre dossier et optimiser votre financement ! 🚀
