Introduction
Le taux d’endettement est un indicateur clé dans l’obtention d’un prêt immobilier. Il permet aux banques d’évaluer votre capacité à rembourser votre crédit sans mettre en péril votre équilibre financier. Traditionnellement fixé à 33 %, ce seuil a évolué en 2021 pour atteindre 35 %, facilitant ainsi l’accession à la propriété.
En 2025, cette nouvelle règle est désormais bien ancrée, mais elle ne signifie pas que toutes les banques l’appliquent systématiquement. Certaines acceptent d’aller au-delà dans des cas spécifiques, tandis que d’autres restent prudentes. Comment fonctionne réellement cette limite ? Peut-on la dépasser ? Quels sont les critères qui influencent l’acceptation de votre dossier ?
Décryptons ensemble les implications du taux d’endettement en 2025 et les stratégies pour optimiser votre capacité d’emprunt.
1. Taux d’endettement : comment est-il calculé ?
1.1 La formule du taux d’endettement
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits. Son calcul est simple :
Taux d’endettement (%) = (Total des charges fixes / Revenus nets) x 100
Les charges prises en compte incluent :
- Les mensualités de crédit immobilier.
- Les crédits à la consommation (prêt auto, prêt personnel, revolving…).
- D’éventuelles pensions alimentaires versées.
Les revenus considérés sont :
- Les salaires nets après impôts.
- Les revenus locatifs (généralement pondérés à 70 % par les banques).
- Certaines primes et compléments de revenus sous conditions.
Jusqu’en 2020, les banques appliquaient strictement le seuil de 33 %. Depuis 2021, cette limite est passée à 35 %, permettant aux ménages d’emprunter davantage.
2. 33 % ou 35 % d’endettement : qu’est-ce qui change en 2025 ?
2.1 Pourquoi le seuil a-t-il été augmenté ?
Le passage du taux d’endettement de 33 % à 35 % n’est pas anodin. Il s’agit d’une mesure mise en place pour faciliter l’accès au crédit immobilier face à un marché en constante évolution. L’augmentation des prix de l’immobilier dans de nombreuses zones tendues, couplée à la hausse des taux d’intérêt, rendait plus difficile l’achat d’un bien pour de nombreux ménages. En permettant un endettement légèrement plus élevé, les banques offrent une marge de manœuvre supplémentaire aux emprunteurs qui souhaitent acheter sans devoir nécessairement augmenter leur apport personnel.
Prenons un exemple concret :
- Avec un revenu net de 3 000 € par mois, un taux d’endettement à 33 % permet une mensualité maximale de 990 €.
- À 35 % d’endettement, la mensualité monte à 1 050 €, soit une capacité d’emprunt augmentée d’environ 10 000 € sur 20 ans.
Même si cette hausse peut sembler minime, elle fait parfois toute la différence pour accéder à un bien immobilier mieux situé ou éviter de devoir réduire la surface habitable de son achat. Cette évolution a donc principalement bénéficié aux primo-accédants et aux ménages aux revenus intermédiaires, qui peinaient à suivre la flambée des prix dans certaines régions.
Toutefois, cette souplesse ne signifie pas que toutes les banques acceptent systématiquement un endettement à 35 %. Chaque établissement applique ses propres critères d’octroi en fonction du profil financier du demandeur.
2.2 Les conditions pour emprunter avec 35 % d’endettement
Même si la réglementation permet désormais d’atteindre 35 % d’endettement, les banques restent prudentes et appliquent des filtres stricts avant d’accorder un prêt avec ce niveau d’endettement. Trois critères principaux entrent en jeu :
Un reste à vivre suffisant
Le taux d’endettement n’est pas l’unique indicateur analysé par la banque. Elle prend également en compte le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste après avoir payé vos charges mensuelles.
Un ménage avec des revenus élevés peut supporter un taux d’endettement de 35 % tout en conservant un niveau de vie confortable. À l’inverse, un ménage plus modeste pourrait avoir du mal à gérer ses dépenses courantes, même avec un taux d’endettement inférieur. C’est pourquoi les banques étudient toujours votre budget global, et pas uniquement votre pourcentage d’endettement.
Un profil emprunteur solide
Toutes les banques ne sont pas prêtes à accorder un prêt à 35 % d’endettement sans garanties supplémentaires.
Votre profil joue un rôle clé dans la décision d’acceptation :
- Les emprunteurs en CDI, notamment dans des secteurs stables (fonction publique, grandes entreprises, professions libérales), sont favorisés.
- Un apport personnel élevé permet de réduire le risque pour la banque et facilite l’acceptation du dossier.
- Une ancienneté professionnelle significative et des revenus en progression sont des éléments positifs aux yeux des prêteurs.
Un historique bancaire sain
Même avec des revenus confortables, une mauvaise gestion financière peut être un frein à l’obtention d’un prêt immobilier à 35 % d’endettement.
La banque examinera avec attention :
- Vos relevés bancaires des trois à six derniers mois pour vérifier la présence de découverts récurrents.
- Vos crédits en cours, pour s’assurer qu’ils ne pèsent pas trop lourd dans votre budget.
- Votre capacité d’épargne, qui est un signal fort de bonne gestion financière.
Un emprunteur avec un historique bancaire propre, une épargne suffisante et des revenus stables a plus de chances d’obtenir un prêt à 35 % d’endettement qu’un emprunteur qui accumule des découverts ou des crédits à la consommation.
3. Peut-on dépasser 35 % d’endettement en 2025 ?
L’augmentation du taux d’endettement maximal à 35 % a permis à de nombreux ménages d’accéder plus facilement à un prêt immobilier. Cependant, certaines banques acceptent parfois d’aller au-delà de cette limite dans des cas bien précis. Si vous envisagez d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, il est important de comprendre les critères qui peuvent jouer en votre faveur et les risques associés.
3.1 Dans quels cas une banque peut-elle accepter un dépassement ?
Les hauts revenus
Les banques analysent non seulement le taux d’endettement, mais aussi le reste à vivre. Un ménage disposant de 8 000 € de revenus mensuels peut se permettre un taux d’endettement de 40 % ou plus, car il lui reste toujours une somme confortable après paiement des mensualités.
Par exemple :
- Avec 8 000 € de revenus et un taux d’endettement à 40 %, la mensualité atteint 3 200 €, mais il reste 4 800 € pour couvrir les autres dépenses.
- En revanche, avec 2 500 € de revenus, un taux d’endettement de 40 % laisserait seulement 1 500 €, ce qui est souvent insuffisant pour vivre correctement.
Les cadres supérieurs, professions libérales et entrepreneurs sont les profils les plus susceptibles d’obtenir un prêt au-delà de 35 %, à condition d’avoir une situation professionnelle stable et des revenus évolutifs.
Les investisseurs locatifs
Pour un achat destiné à la location, les revenus locatifs sont partiellement pris en compte dans le calcul de l’endettement. Les banques pondèrent généralement ces revenus à 70 % pour anticiper les éventuelles périodes de vacance locative.
Ainsi, un investisseur immobilier qui perçoit 1 500 € de loyers par mois verra 1 050 € intégrés à ses revenus par la banque. Cela peut réduire artificiellement son taux d’endettement et lui permettre d’emprunter davantage.
Certaines banques acceptent même de dépasser 40 % d’endettement pour les investisseurs expérimentés, en tenant compte de la rentabilité globale du projet immobilier.
Une épargne importante
Un emprunteur qui dispose d’une épargne solide (livrets d’épargne, assurance-vie, placements financiers) offre des garanties supplémentaires à la banque. En cas de coup dur, il pourra puiser dans cette épargne pour couvrir ses mensualités.
Les banques sont donc plus enclines à assouplir la règle des 35 % si elles constatent que l’emprunteur a de quoi absorber une baisse temporaire de revenus. Un apport personnel conséquent (supérieur à 30 % du prix du bien) peut également jouer en faveur d’un taux d’endettement plus élevé.
Cependant, ces exceptions restent rares
Selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques ne doivent accorder des exceptions qu’à 20 % des dossiers. La majorité des emprunteurs devront donc rester dans la limite des 35 % d’endettement, sauf s’ils présentent un dossier particulièrement solide.
3.2 Les risques d’un endettement excessif
Si obtenir un prêt avec un taux d’endettement plus élevé peut sembler avantageux pour acheter un bien plus cher, cela comporte aussi des dangers qu’il faut bien mesurer avant de s’engager.
Une perte de flexibilité budgétaire
Plus vos mensualités sont élevées, moins vous avez de marge de manœuvre financière. Un taux d’endettement trop haut peut limiter votre capacité à faire face aux imprévus du quotidien :
- Réparations de voiture imprévues
- Augmentation du coût de la vie (énergie, alimentation, assurance…)
Un budget trop serré augmente le risque de tensions financières, rendant plus difficile la gestion de vos dépenses courantes.
Un risque accru de surendettement
Un taux d’endettement supérieur à 35 % devient problématique si vos revenus baissent (perte d’emploi, baisse d’activité pour un indépendant, séparation…) ou si vos charges augmentent (arrivée d’un enfant, nouveaux crédits, dépenses de santé).
Les banques prennent en compte ce risque et sont réticentes à prêter au-delà de ce seuil, sauf si elles sont certaines que l’emprunteur a des solutions de repli en cas de coup dur (revenus alternatifs, épargne, garantie solide).
Un coût total du crédit plus élevé
Un emprunt plus important signifie généralement plus d’intérêts à payer sur la durée du crédit.
Par exemple :
- Pour un prêt de 250 000 € sur 25 ans à 3 %, le coût total du crédit est d’environ 105 000 €.
- Si vous empruntez 280 000 € dans les mêmes conditions, vous paierez 118 000 € d’intérêts, soit 13 000 € de plus.
Même si la hausse de l’endettement permet d’acheter un bien plus grand ou mieux situé, il faut s’assurer que le coût supplémentaire du crédit ne déséquilibre pas votre budget à long terme.
4. Comment optimiser son taux d’endettement pour emprunter plus ?
Le taux d’endettement détermine votre capacité à contracter un prêt immobilier. Si la limite de 35 % d’endettement s’applique dans la plupart des cas, il existe plusieurs stratégies pour augmenter votre capacité d’emprunt et optimiser votre dossier. En jouant sur l’augmentation de vos revenus, la réduction de vos charges, un apport conséquent ou encore la négociation des conditions bancaires, vous pouvez maximiser votre budget immobilier et obtenir un financement plus avantageux.
4.1 Augmenter ses revenus pour emprunter plus
Valoriser tous vos revenus dans votre dossier bancaire
Les banques prennent en compte vos revenus nets mensuels pour calculer votre taux d’endettement. Cependant, certains compléments de revenus peuvent être intégrés dans le dossier et améliorer votre capacité d’emprunt.
Voici les revenus qui peuvent être pris en compte, sous certaines conditions :
- Primes et bonus professionnels (s’ils sont récurrents)
- Indemnités et avantages en nature (voiture de fonction, logement de fonction…)
- Revenus fonciers (issus de la location d’un bien immobilier, souvent pondérés à 70 %)
- Pensions alimentaires et rentes
- Dividendes ou revenus de placements financiers
Si vous bénéficiez de ces revenus supplémentaires, assurez-vous de fournir les justificatifs nécessaires pour qu’ils soient pris en compte par la banque.
Miser sur l’investissement locatif pour renforcer votre dossier
L’investissement immobilier peut être un levier puissant pour augmenter votre capacité d’emprunt.
Si vous possédez déjà un bien en location, les revenus générés permettent de compenser votre taux d’endettement. Les banques prennent généralement en compte 70 % des loyers perçus, ce qui peut vous aider à obtenir un prêt plus important.
Si vous êtes en train d’acheter un bien locatif, certaines stratégies comme le dispositif Pinel ou le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peuvent vous permettre d’optimiser vos revenus et de réduire votre taux d’endettement.
4.2 Réduire ses charges pour dégager plus de capacité d’endettement
Un taux d’endettement élevé peut être compensé par la réduction de vos charges fixes. Avant de faire une demande de prêt immobilier, il est donc judicieux de revoir votre situation financière et d’alléger votre budget mensuel.
Rembourser ses crédits en cours
Si vous avez des crédits à la consommation (prêt auto, prêt personnel, crédit renouvelable…), il est fortement recommandé de les rembourser avant de souscrire un prêt immobilier.
Par exemple :
- Si vous avez un prêt auto de 200 € par mois, cela représente déjà 6 % d’endettement pour un revenu net de 3 500 €.
- En soldant ce crédit, vous libérez 200 € de capacité d’emprunt, ce qui vous permet d’obtenir un crédit immobilier plus conséquent.
Regrouper ses crédits pour alléger ses mensualités
Si vous avez plusieurs crédits en cours, le regroupement de crédits peut être une solution intéressante. Cette opération consiste à réunir tous vos emprunts en un seul prêt, avec une mensualité unique et réduite.
Avantages :
- Baisse du taux d’endettement en réduisant la mensualité globale.
- Gestion simplifiée avec un seul prélèvement mensuel.
- Possibilité de dégager de la trésorerie pour un apport immobilier.
Cependant, il faut être vigilant sur la durée totale du prêt, qui peut être rallongée, augmentant ainsi le coût total du crédit.
4.3 Apporter un apport personnel plus conséquent
Un apport personnel permet d’améliorer votre dossier et de réduire votre taux d’endettement en diminuant le montant du prêt nécessaire.
Réduire le montant du prêt
Plus votre apport est élevé, moins vous avez besoin d’emprunter.
Par exemple :
- Pour un bien à 250 000 €, avec 20 % d’apport (50 000 €), vous n’empruntez que 200 000 €.
- Si vous n’avez que 10 % d’apport (25 000 €), vous devez emprunter 225 000 €, augmentant ainsi votre taux d’endettement.
Négocier un meilleur taux d’intérêt
Un apport personnel conséquent rassure la banque et peut vous permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux.
Les banques considèrent qu’un bon apport commence à 20 % du prix du bien.
Cela permet souvent :
- D’éviter les frais de garantie coûteux (caution bancaire ou hypothèque).
- D’obtenir un taux d’intérêt plus bas, réduisant ainsi le coût total du crédit.
- De faciliter l’acceptation du dossier, surtout pour les emprunteurs aux revenus plus modestes ou aux profils atypiques (indépendants, CDD, intérimaires…).
4.4 Comparer et négocier les offres bancaires
Chaque banque applique ses propres critères d’évaluation. Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt avantageux, il est essentiel de mettre en concurrence plusieurs établissements et de négocier les meilleures conditions.
Faire jouer la concurrence
Les taux d’intérêt, les conditions d’endettement et les frais annexes peuvent varier d’une banque à l’autre. En comparant plusieurs offres, vous pourrez choisir l’établissement le plus avantageux pour votre projet.
Passer par un courtier immobilier
Un courtier en prêt immobilier peut vous aider à optimiser votre dossier et à obtenir un meilleur taux d’endettement.
Son rôle est de :
- Analyser votre situation financière et identifier les points à améliorer.
- Négocier avec les banques pour obtenir des conditions de prêt plus favorables.
- Vous orienter vers des établissements plus flexibles, surtout si vous avez un profil atypique.
Dans certains cas, les frais de courtage sont compensés par les économies réalisées sur le taux d’intérêt et les conditions du prêt.
Conclusion
En 2025, le taux d’endettement de 35 % s’est imposé comme la nouvelle norme pour l’obtention d’un prêt immobilier, contre 33 % auparavant. Cette évolution a ouvert de nouvelles opportunités aux emprunteurs, leur permettant d’accéder à des montants plus élevés et d’acheter des biens plus adaptés à leurs besoins. Cependant, il ne s’agit pas d’une règle absolue appliquée automatiquement par toutes les banques.
Si certaines acceptent d’aller jusqu’à 35 %, d’autres restent prudentes et exigent des garanties supplémentaires, comme un revenu stable, un reste à vivre suffisant ou un bon apport personnel. Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier, il est donc essentiel d’optimiser votre dossier en augmentant vos revenus, en réduisant vos charges et en mettant en avant une gestion financière saine.
Dans certains cas, il est même possible de dépasser le seuil des 35 %, notamment pour les hauts revenus, les investisseurs locatifs ou les emprunteurs disposant d’une épargne conséquente. Toutefois, un endettement trop élevé comporte des risques, comme une moindre flexibilité budgétaire, un coût total du crédit plus important et une exposition plus forte aux aléas économiques.
Avant de vous engager, prenez le temps de simuler votre capacité d’emprunt, de comparer les offres bancaires et, si nécessaire, de solliciter un courtier immobilier pour négocier les meilleures conditions. Un financement bien structuré vous garantira une accession sereine à la propriété tout en préservant votre équilibre financier à long terme.
