Introduction
Acquérir un bien immobilier d’une valeur de 1 million d’euros est un projet ambitieux nécessitant une capacité de financement solide. Les banques examinent plusieurs critères avant d’octroyer un tel prêt : vos revenus, votre taux d’endettement, votre apport personnel et la durée du crédit.
L’enjeu principal est de respecter la limite d’endettement de 35 %, tout en maintenant un reste à vivre suffisant. Cet article vous explique en détail le salaire requis pour emprunter 1 million d’euros, l’impact des taux d’intérêt et de l’apport personnel, ainsi que les meilleures stratégies pour obtenir ce financement.
1. Quel salaire faut-il pour emprunter 1 million d’euros ?
1.1. Le calcul du taux d’endettement et de la mensualité
Les banques considèrent que vos mensualités de prêt ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Ainsi, pour estimer le salaire nécessaire, il faut d’abord calculer la mensualité associée à un emprunt d’1 million d’euros, en fonction de la durée du crédit et du taux d’intérêt.
Exemple de mensualités pour un prêt de 1 million d’euros
| Durée du prêt |
Taux d’intérêt |
Mensualité estimée |
Salaire net minimum requis |
| 15 ans |
3,5 % |
7 140 € |
20 400 € |
| 15 ans |
4,0 % |
7 395 € |
21 150 € |
| 20 ans |
3,5 % |
5 800 € |
16 600 € |
| 20 ans |
4,0 % |
6 060 € |
17 300 € |
| 25 ans |
3,5 % |
5 060 € |
14 500 € |
| 25 ans |
4,0 % |
5 280 € |
15 100 € |
👉 Plus la durée du prêt est longue, plus la mensualité est faible, mais le coût total du crédit est plus élevé.
1.2. Salaire minimum requis en fonction de la durée du prêt
Le salaire nécessaire pour emprunter 1 million d’euros dépend en grande partie de la durée du crédit immobilier. Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles, mais le coût total du crédit augmente. La banque calcule la faisabilité de votre emprunt en veillant à ce que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets mensuels.
Ainsi, pour chaque durée d’emprunt, un revenu minimum est requis afin de garantir que les mensualités restent dans la limite autorisée.
Impact de la durée du prêt sur la capacité d’emprunt
| Durée du prêt |
Taux d’intérêt estimé |
Mensualité moyenne |
Salaire net minimum requis |
| 15 ans |
3,5 % à 4,0 % |
7 140 € – 7 395 € |
20 400 € – 21 150 € |
| 20 ans |
3,5 % à 4,0 % |
5 800 € – 6 060 € |
16 600 € – 17 300 € |
| 25 ans |
3,5 % à 4,0 % |
5 060 € – 5 280 € |
14 500 € – 15 100 € |
👉 Un prêt plus court signifie une mensualité plus élevée, nécessitant donc un salaire plus important, mais il permet de rembourser le crédit plus vite et de réduire le coût total des intérêts.
Salaire minimum requis selon les revenus du foyer
Voici une grille des revenus nécessaires pour emprunter 1 million d’euros, en fonction de la durée du prêt et du niveau de revenus :
| Revenus mensuels du foyer (nets avant impôts) |
Capacité d’emprunt sur 15 ans |
Capacité d’emprunt sur 20 ans |
Capacité d’emprunt sur 25 ans |
| 14 000 € |
655 759 € |
785 199 € |
879 763 € |
| 15 000 € |
792 597 € |
841 285 € |
942 603 € |
| 16 000 € |
749 437 € |
897 371 € |
1 005 443 € |
| 17 000 € |
796 277 € |
953 456 € |
1 068 283 € |
| 18 000 € |
843 117 € |
1 009 542 € |
1 131 124 € |
| 19 000 € |
889 957 € |
1 062 628 € |
1 193 964 € |
| 20 000 € |
936 797 € |
1 121 713 € |
1 256 804 € |
Que faire si votre salaire est insuffisant pour emprunter 1 million d’euros ?
Si vos revenus sont légèrement inférieurs aux montants requis, il existe plusieurs solutions pour optimiser votre capacité d’emprunt :
- Augmenter la durée du prêt : Passer de 15 ans à 20 ou 25 ans permet de réduire la mensualité, et donc le salaire nécessaire.
- Apporter un capital plus élevé : Un apport personnel supérieur à 20 % du prix du bien peut réduire le montant emprunté et améliorer les conditions du prêt.
- Emprunter à deux : En contractant un prêt à deux emprunteurs, les banques additionnent les revenus du couple, ce qui augmente la capacité d’emprunt.
- Réduire ses crédits en cours : Si vous avez des crédits à la consommation, il est conseillé de les rembourser avant de faire votre demande de prêt.
👉 Un revenu d’au moins 14 500 € nets par mois est nécessaire pour emprunter 1 million d’euros sur 25 ans, mais des solutions existent pour améliorer son dossier.
2. Quel apport faut-il pour emprunter 1 million d’euros ?
Lorsqu’on envisage d’emprunter 1 million d’euros, l’apport personnel est un élément clé dans l’analyse du dossier par les banques. Il représente la somme que l’emprunteur investit directement dans le projet, sans passer par le crédit bancaire. Plus cet apport est important, plus l’établissement prêteur sera rassuré sur la solvabilité de l’emprunteur et plus les conditions de prêt seront favorables.
2.1. Le pourcentage d’apport exigé par les banques
En règle générale, les banques demandent un apport personnel d’au moins 10 % du montant du prêt, soit 100 000 € pour un emprunt d’un million d’euros. Cet apport permet principalement de couvrir les frais annexes, qui ne sont pas financés par le prêt immobilier, comme les frais de notaire et les garanties bancaires.
Toutefois, pour obtenir des conditions de financement plus avantageuses, il est recommandé d’avoir un apport de 20 %, soit 200 000 €. Un apport plus élevé réduit le risque pour la banque et permet d’accéder à un taux d’intérêt plus bas, ce qui se traduit par des mensualités moins élevées et un coût total du crédit réduit.
2.2. À quoi sert l’apport personnel ?
L’apport personnel sert principalement à couvrir les frais liés à l’acquisition du bien immobilier, qui ne sont généralement pas financés par le crédit. Ces frais incluent :
Les frais de notaire
Les frais de notaire varient selon le type de bien acheté. Ils représentent 7 à 8 % du prix d’achat pour un logement ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf.
| Prix du bien |
Frais de notaire dans l'ancien (8%) |
Frais de notaire dans le neuf (3%) |
| 1 000 000 € |
80 000 € |
30 000 € |
Les frais de garantie
Les banques demandent une garantie pour se prémunir contre le risque de non-remboursement. Cette garantie peut être :
- Une hypothèque, représentant 1 à 2 % du montant du prêt.
- Une caution bancaire, proposée par des organismes comme Crédit Logement, qui coûte entre 0,5 et 1,5 % du prêt.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est un coût incontournable qui varie entre 0,10 % et 0,50 % du montant emprunté par an. Sur 1 million d’euros, cela représente entre 1 000 € et 5 000 € par an, soit un coût total pouvant atteindre 150 000 € sur 25 ans.
Les frais de dossier
Les banques facturent des frais de dossier pour le traitement du prêt. Ils oscillent entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté, soit 5 000 € à 10 000 € pour un prêt d’un million d’euros.
Les travaux et dépenses supplémentaires
Si le bien nécessite des travaux de rénovation, il peut être judicieux d’utiliser l’apport personnel pour financer ces coûts et ainsi éviter d’alourdir le prêt immobilier.
2.3. L’avantage d’un apport plus élevé
Avoir un apport supérieur à 20 % de la valeur du bien permet de bénéficier de plusieurs avantages :
- Un taux d’intérêt plus bas : Un apport conséquent rassure la banque, qui peut proposer un taux d’intérêt plus avantageux. Un apport de 300 000 à 400 000 € peut réduire le taux du prêt de 0,10 à 0,30 points, ce qui se traduit par plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée du prêt.
- Une durée de remboursement plus courte : Avec un apport plus élevé, le montant emprunté diminue, ce qui permet d’alléger les mensualités et de raccourcir la durée du crédit.
- Un dossier bancaire plus solide : Un apport conséquent est un gage de bonne gestion financière, ce qui peut être décisif pour obtenir un prêt en cas de revenus fluctuants ou de profession libérale.
2.4. Peut-on emprunter 1 million d’euros sans apport ?
Il est rare, mais possible, d’obtenir un prêt de 1 million d’euros sans apport personnel. Toutefois, cela concerne uniquement des profils très solides, avec des revenus élevés et stables. Les banques peuvent accepter de financer 100 % du prix du bien, voire 110 % en incluant les frais annexes, si l’emprunteur dispose de :
- Un fort potentiel de revenus, par exemple un jeune cadre dans la finance, un avocat ou un médecin en début de carrière.
- Un patrimoine immobilier ou financier important, rassurant la banque sur sa capacité de remboursement.
- Un dossier bancaire irréprochable, sans dettes et avec une gestion budgétaire exemplaire.
Toutefois, les prêts sans apport sont généralement accordés avec des taux d’intérêt plus élevés et exigent souvent la souscription d’une assurance emprunteur renforcée.
2.5. Simulation d’un apport recommandé selon le montant du prêt
Le tableau suivant illustre l’apport recommandé en fonction du montant emprunté :
| Montant du prêt |
Apport à 10 % |
Apport à 20 % |
Apport à 30 % |
Apport à 40 % |
| 1 000 000 € |
100 000 € |
200 000 € |
300 000 € |
400 000 € |
| 800 000 € |
80 000 € |
160 000 € |
240 000 € |
320 000 € |
| 600 000 € |
60 000 € |
120 000 € |
180 000 € |
240 000 € |
Un apport de 300 000 à 400 000 € est idéal pour obtenir un taux d’intérêt avantageux et réduire le coût total du crédit.
2.6. Comment constituer un apport suffisant ?
Si l’apport personnel est insuffisant, plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour l’augmenter :
- Épargner régulièrement en mettant de côté une part de ses revenus mensuels sur des supports comme un Livret A, un PEL ou une assurance-vie.
- Vendre un bien immobilier ou un actif pour dégager des liquidités.
- Profiter d’une donation familiale, notamment via les donations exonérées d’impôts pouvant aller jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant.
- Utiliser son épargne salariale ou un PEE si l’employeur en propose.
Un apport personnel bien préparé permet d’optimiser les conditions de son crédit immobilier et de réduire significativement le coût total du prêt. Plus l’apport est important, plus l’emprunteur aura de chances d’obtenir un prêt avantageux et sécurisé.
3. Quels autres critères les banques prennent-elles en compte ?
Obtenir un prêt immobilier de 1 million d’euros ne repose pas uniquement sur le salaire et le taux d’endettement. Les banques prennent en compte plusieurs autres critères pour s’assurer que l’emprunteur pourra rembourser son crédit sur la durée prévue. Ces éléments incluent l’apport personnel, la stabilité professionnelle, la gestion des finances, le reste à vivre, le type de bien financé, l’assurance emprunteur et la situation familiale.
3.1. Stabilité des revenus et statut professionnel
Les banques favorisent les emprunteurs ayant une situation professionnelle stable. Les profils les plus appréciés sont les salariés en CDI hors période d’essai et les fonctionnaires, car ils bénéficient d’une sécurité de l’emploi.
Les travailleurs indépendants et les chefs d’entreprise peuvent obtenir un prêt, mais ils doivent justifier d’au moins trois ans d’activité rentable, avec des bilans positifs. Les emprunteurs en CDD, en intérim ou en début d’activité auront plus de difficultés à convaincre une banque, sauf s’ils disposent d’un apport conséquent ou d’un co-emprunteur en CDI.
Les statuts professionnels les plus appréciés par les banques :
| Type de profil |
Facilité d'accès au prêt |
| CDI fonctionnaire |
Très facile |
| CDI secteur privé |
Facile |
| Indépendant avec revenus stables |
Moyen |
| CDD, intérimaire, freelance débutant |
Difficile |
👉 Les salariés en CDI sont favorisés, tandis que les indépendants doivent justifier de plusieurs années de revenus stables.
3.2. La gestion des finances et l’examen des relevés bancaires
Avant d’accorder un prêt, les banques analysent les relevés bancaires des trois à six derniers mois pour évaluer la gestion financière de l’emprunteur. Elles vérifient plusieurs éléments :
- L’absence de découverts fréquents, qui pourraient signaler une instabilité financière.
- La capacité à épargner régulièrement, ce qui montre une bonne discipline budgétaire.
- L’absence de crédits à la consommation en cours, qui pourraient alourdir le taux d’endettement.
- Une utilisation prudente du compte bancaire, sans dépenses excessives ou achats impulsifs.
Un emprunteur avec des comptes bien tenus et une épargne régulière aura plus de chances d’obtenir un prêt avec des conditions avantageuses.
3.3. Le reste à vivre : un indicateur clé pour la banque
Le reste à vivre est le montant qui reste disponible après le paiement de toutes les charges fixes, y compris les mensualités du prêt immobilier. Même si un emprunteur respecte le taux d’endettement maximal de 35 %, la banque s’assure qu’il lui reste une somme suffisante pour vivre confortablement.
Un couple avec des enfants devra démontrer un reste à vivre plus important qu’un célibataire, car les charges familiales sont plus élevées. Si le reste à vivre est jugé insuffisant, la banque peut refuser le prêt ou imposer des conditions plus strictes.
3.4. Le type de bien financé : un facteur qui influence la décision
Les banques préfèrent financer des biens situés dans des zones attractives, avec un bon potentiel de revente. Un appartement ou une maison bien placée dans une grande ville sera considéré comme un investissement sûr, contrairement à un bien atypique ou situé dans une région peu demandée.
Si le bien nécessite des travaux importants, la banque peut exiger un apport plus conséquent ou refuser le financement s’il est jugé trop risqué.
3.5. L’assurance emprunteur et le risque santé
L’assurance emprunteur est une garantie exigée par la banque pour couvrir les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de remboursement. Son coût dépend de plusieurs critères :
- L’âge de l’emprunteur : plus l’emprunteur est âgé, plus le coût de l’assurance est élevé.
- L’état de santé : un emprunteur avec des antécédents médicaux peut voir son assurance majorée.
- La profession : les métiers considérés à risque (pompiers, militaires, ouvriers du bâtiment) entraînent souvent une surprime d’assurance.
- Le statut de fumeur : les fumeurs paient généralement une assurance plus chère que les non-fumeurs.
Un emprunteur jeune et en bonne santé bénéficiera d’une assurance emprunteur moins coûteuse, ce qui réduira le coût total du crédit.
3.6. La situation familiale : un élément analysé par la banque
Les banques prennent en compte la situation familiale de l’emprunteur, car elle influence sa capacité de remboursement. Un couple avec deux revenus est généralement perçu comme plus stable qu’un célibataire, car les charges sont réparties sur deux salaires.
Toutefois, un couple avec plusieurs enfants devra prouver qu’il dispose d’un reste à vivre suffisant pour couvrir les frais liés à la vie familiale. De plus, le régime matrimonial peut avoir un impact sur le prêt, notamment en cas de séparation ou de décès, où la banque s’assure que le remboursement pourra être maintenu.
3.7. Une gestion financière saine pour maximiser ses chances
Pour obtenir un prêt immobilier d’un million d’euros, avoir un bon salaire ne suffit pas. Une gestion financière rigoureuse, une stabilité professionnelle et un apport conséquent sont des éléments déterminants.
Les banques cherchent à minimiser les risques et privilégient les emprunteurs capables de démontrer une bonne gestion de leurs finances sur le long terme. Un bon dossier, une épargne solide et une absence de crédits à la consommation augmentent considérablement les chances d’obtenir un prêt immobilier avec des conditions avantageuses.
4. En quoi BANKET IMMO peut vous aider à trouver un prêt immobilier de 1 million d’euros ?
Obtenir un prêt immobilier d’un million d’euros n’est pas une démarche simple. Les banques sont de plus en plus exigeantes, les taux varient, et la constitution d’un dossier solide prend du temps. C’est là que BANKET IMMO intervient pour vous simplifier la tâche et maximiser vos chances d’obtenir un financement avantageux.
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Conclusion
Emprunter un million d’euros pour financer un projet immobilier est un défi qui demande une préparation rigoureuse. Les banques évaluent plusieurs critères, notamment le revenu mensuel, le taux d’endettement, l’apport personnel et la stabilité financière. Un salaire d’au moins 14 500 € par mois est généralement requis pour un prêt sur 25 ans, et un apport de 10 à 20 % du montant emprunté est fortement recommandé pour sécuriser le dossier et bénéficier d’un taux avantageux.
Outre ces éléments, les banques examinent attentivement la gestion financière de l’emprunteur, son épargne résiduelle, sa stabilité professionnelle et son reste à vivre. Une bonne anticipation et une optimisation du dossier sont essentielles pour maximiser ses chances d’obtenir un financement à des conditions favorables.
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