Introduction
L’apport personnel est une clé essentielle pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions. Les banques exigent généralement un apport représentant 10 % à 20 % du prix du bien, mais ce montant peut varier en fonction du profil de l’emprunteur et du type d’achat immobilier. Alors, combien faut-il réellement épargner pour constituer un apport solide ?
Épargner en amont permet non seulement d’optimiser son dossier bancaire, mais aussi de réduire le montant du crédit et donc le coût total du projet immobilier. Pourtant, de nombreux futurs acheteurs sous-estiment les frais annexes qui viennent s’ajouter au prix du bien. Dans cet article, nous allons voir combien il faut mettre de côté pour constituer un apport efficace, les stratégies d’épargne à adopter et les alternatives pour ceux qui ne disposent pas d’économies suffisantes.
1. Combien d’argent faut-il épargner pour un apport immobilier ?
L’apport personnel est un élément clé pour l’obtention d’un prêt immobilier, mais son montant varie en fonction des attentes des banques et du profil de l’emprunteur. En 2025, les établissements bancaires demandent généralement un apport compris entre 10 % et 20 % du prix du bien, un seuil qui permet de couvrir une partie des frais annexes comme les frais de notaire et les frais de garantie. Mais pour certains profils, notamment les primo-accédants bénéficiant d’aides comme le PTZ, il est parfois possible de limiter cet apport, voire de financer la totalité du projet sans apport dans certaines banques plus souples.
La somme à mettre de côté dépend donc du prix du bien convoité, mais aussi des exigences spécifiques de la banque. Un projet immobilier à 200 000 € nécessitera en moyenne entre 20 000 € et 40 000 € d’apport, ce qui peut représenter un effort d’épargne important. Cette contrainte financière oblige à anticiper plusieurs années à l’avance et à adopter des stratégies d’épargne adaptées pour atteindre le montant requis. Il est également essentiel d’inclure les éventuelles variations du marché immobilier et des taux d’intérêt, qui peuvent influencer les conditions de financement.
Le pourcentage d’apport exigé par les banques
En règle générale, les banques demandent un apport personnel équivalent à 10 % à 20 % du prix d’achat du bien immobilier. Cet argent permet de couvrir les frais annexes, comme les frais de notaire, les garanties bancaires et éventuellement une partie du prix du bien.
Par exemple :
- Pour un bien de 200 000 €, un apport de 20 000 € à 40 000 € sera nécessaire.
- Pour un bien de 300 000 €, il faudra prévoir 30 000 € à 60 000 €.
Plus l’apport est important, plus vous aurez accès à des conditions avantageuses, comme un meilleur taux d’emprunt et une durée de prêt réduite.
Les variations selon le profil de l’emprunteur
Le montant de l’apport peut varier selon le profil de l’emprunteur :
- Les primo-accédants doivent souvent fournir 10 % minimum, sauf s’ils bénéficient d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou d’aides locales.
- Les investisseurs locatifs peuvent parfois obtenir un financement sans apport si le projet est rentable.
- Les travailleurs indépendants ou en CDD devront souvent présenter un apport plus conséquent (20 % ou plus) pour compenser la perception de risque par les banques.
2. Quelle épargne mettre en place pour constituer un apport ?
Anticiper la constitution de son apport nécessite une stratégie d’épargne rigoureuse et adaptée à son horizon d’achat. Pour accumuler une somme suffisante, il est crucial de choisir des supports financiers offrant à la fois sécurité et rendement. Les banques scrutent l’origine des fonds, privilégiant une épargne régulière et justifiable, plutôt qu’un apport soudain sans explication.
Les solutions les plus courantes incluent le Plan Épargne Logement (PEL), qui permet de sécuriser un taux d’emprunt avantageux tout en capitalisant progressivement, et les livrets réglementés comme le Livret A ou le LDDS, qui offrent une disponibilité immédiate des fonds. Une autre alternative est l’assurance-vie, qui peut générer un rendement plus élevé sur le long terme tout en restant accessible pour un apport immobilier sous certaines conditions.
L’épargne salariale est également un levier intéressant pour les salariés, notamment grâce au Plan Épargne Entreprise (PEE), qui permet de débloquer des fonds pour un achat immobilier avec une fiscalité avantageuse. Enfin, certains emprunteurs optent pour des investissements temporaires, comme la bourse ou l’immobilier locatif, pour accélérer la constitution de leur apport. Il est donc essentiel d’adopter une approche adaptée à son profil et à son projet pour maximiser son effort d’épargne.
Les solutions d’épargne classiques
Pour constituer un apport, plusieurs options s’offrent aux futurs acheteurs :
- Le Plan Épargne Logement (PEL) : idéal pour bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux et d’une prime d’État sous conditions.
- Le Livret A et le LDDS : pratiques pour une épargne de précaution disponible immédiatement.
- L’assurance-vie : une option intéressante pour un rendement supérieur sur le long terme.
- Le Compte Épargne Logement (CEL) : plus souple que le PEL, avec un accès rapide aux fonds.
Le montant à épargner chaque mois
Pour atteindre un objectif d’apport en 5 ans, voici quelques simulations selon le prix du bien :
| Prix du bien |
Objectif d’apport (10 %) |
Objectif d’apport (20 %) |
Épargne mensuelle sur 5 ans (10 %) |
Épargne mensuelle sur 5 ans (20 %) |
| 150 000 € |
15 000 € |
30 000 € |
250 € |
500 € |
| 200 000 € |
20 000 € |
40 000 € |
330 € |
660 € |
| 300 000 € |
30 000 € |
60 000 € |
500 € |
1 000 € |
Cette méthode permet d’anticiper l’effort d’épargne nécessaire pour atteindre son objectif en fonction du prix du bien convoité.
3. Peut-on acheter sans apport ?
Si la plupart des banques exigent un apport personnel, il reste possible d’acheter sans épargne initiale, sous certaines conditions. Les financements à 110 %, qui incluent les frais annexes dans le crédit, existent toujours, mais sont réservés aux profils solides, présentant une stabilité professionnelle et une gestion financière impeccable. Les jeunes cadres, les fonctionnaires et certains investisseurs locatifs peuvent parfois bénéficier de cette opportunité.
Cependant, un prêt immobilier sans apport implique souvent des taux d’intérêt plus élevés, une analyse plus stricte du dossier et des conditions de remboursement plus exigeantes. Certaines banques en ligne ou mutualistes proposent encore ces financements, mais elles privilégient les emprunteurs avec un reste à vivre suffisant et un historique bancaire irréprochable.
D’autres alternatives existent pour contourner l’exigence d’apport. Les donations familiales, l’utilisation de l’épargne salariale ou la revente de biens personnels peuvent remplacer un apport classique. De plus, certains dispositifs, comme le leasing immobilier, permettent de louer un bien avec option d’achat, offrant ainsi une transition progressive vers la propriété sans investissement initial. Acheter sans apport reste donc envisageable, mais demande un dossier particulièrement solide et une approche stratégique.
Les prêts à 110 % : une option rare mais encore possible
Certaines banques acceptent encore de financer un bien à 110 %, c'est-à-dire en couvrant à la fois le prix du bien et les frais annexes. Cependant, ces financements sont réservés à des profils solides avec des revenus stables et un excellent historique bancaire.
Les banques les plus enclines à financer sans apport
Les banques en ligne ou mutualistes peuvent parfois accorder des prêts sans apport, notamment pour les primo-accédants ou les jeunes actifs à fort potentiel. Il est recommandé de comparer plusieurs offres et de négocier avec son conseiller bancaire.
Les alternatives à l’apport personnel
Si vous ne disposez pas d’un apport en épargne, d’autres solutions existent :
- Les donations familiales : un parent peut donner jusqu’à 100 000 € sans frais de donation tous les 15 ans.
- La revente d’un bien personnel (voiture, objets de valeur) pour constituer un apport rapidement.
- L’épargne salariale (PEE, PERCO) : souvent utilisable pour un achat immobilier sous conditions.
Conclusion
L’apport personnel est un levier essentiel pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions. Les banques demandent généralement 10 % à 20 % du prix du bien, mais ce montant dépend du profil de l’emprunteur et du type d’investissement.
Pour constituer un apport solide, il est recommandé d’épargner régulièrement sur un PEL, une assurance-vie ou un livret A, en anticipant son projet sur plusieurs années. Pour ceux qui ne disposent pas d’épargne suffisante, des alternatives comme le prêt à 110 %, l’épargne salariale ou les donations familiales peuvent permettre d’accéder à la propriété.
Dans tous les cas, une bonne gestion financière et une préparation en amont restent les meilleures stratégies pour maximiser ses chances d’obtenir un financement avantageux.
