Introduction
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, l’un des premiers critères analysés par la banque est votre taux d’endettement. Depuis 2021, ce seuil a été relevé de 33 % à 35 %, facilitant l’accès à des emprunts plus importants pour de nombreux ménages. Toutefois, une question cruciale demeure : ce taux est-il calculé sur le revenu brut ou le revenu net ?
Comprendre cette distinction est essentiel, car elle détermine directement votre capacité d’emprunt et l’acceptation de votre dossier par les établissements bancaires. En 2025, alors que les conditions d’accès au crédit deviennent plus strictes, maîtriser le calcul du taux d’endettement vous permettra d’optimiser votre projet immobilier et de mieux négocier votre prêt.
1. Le taux d’endettement : un indicateur clé pour les banques
1.1 Définition et méthode de calcul
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits.
Il est calculé selon la formule suivante :
Taux d’endettement (%) = (Total des charges fixes / Revenus nets mensuels) x 100
Les charges fixes prises en compte comprennent :
- Les mensualités de crédit immobilier.
- Les crédits à la consommation en cours (prêt auto, prêt personnel, crédit renouvelable…).
- Les pensions alimentaires versées.
Concernant les revenus, seules certaines sources sont considérées :
- Le salaire net avant impôt, c’est-à-dire après prélèvements sociaux mais avant le prélèvement à la source.
- Les revenus locatifs, généralement pris en compte à 70 % par les banques pour anticiper d’éventuelles périodes de vacance locative.
- Les pensions, rentes et allocations.
- Les primes et compléments de revenus, sous conditions (récurrence et stabilité).
Contrairement à une idée reçue, le taux d’endettement n’est jamais calculé sur le revenu brut, car il ne reflète pas la somme réellement disponible pour rembourser un prêt.
2. Pourquoi le taux d’endettement est-il basé sur le revenu net avant impôt ?
2.1 Un indicateur plus réaliste de la capacité de remboursement
Les banques utilisent le revenu net avant impôt, car il représente la somme réellement perçue par l’emprunteur après les cotisations sociales. Si le taux d’endettement était calculé sur le revenu brut, il donnerait une image trompeuse de la capacité de remboursement, car une partie importante du salaire brut est prélevée avant que l’argent ne soit réellement disponible.
2.2 Pourquoi ne pas utiliser le revenu net après impôt ?
L’impôt sur le revenu varie d’un emprunteur à l’autre en fonction de plusieurs critères : situation familiale, nombre d’enfants à charge, avantages fiscaux… Le revenu net après impôt étant trop fluctuant, les banques préfèrent une référence plus stable et universelle : le revenu net avant impôt.
3. 35 % d’endettement en 2025 : quelles implications ?
Le relèvement du seuil d’endettement de 33 % à 35 %, décidé en 2021 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), s’inscrit dans un contexte où les prix de l’immobilier connaissent une augmentation constante, en particulier dans les zones tendues. Cette décision vise à donner davantage de marge de manœuvre aux emprunteurs en leur permettant d’accéder à des financements plus élevés et, par conséquent, à des biens mieux situés ou de plus grande superficie. Avec un taux d’intérêt en hausse et des exigences bancaires de plus en plus strictes, cette mesure a été pensée pour faciliter l’accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants et les ménages aux revenus intermédiaires.
Concrètement, pour un emprunteur percevant un revenu net mensuel de 3 000 €, le passage de 33 % à 35 % d’endettement lui permet d’augmenter sa mensualité maximale de 990 € à 1 050 €, ce qui représente environ 10 000 € de capacité d’emprunt supplémentaire sur 20 ans. Bien que cet ajustement puisse sembler modeste, il peut faire toute la différence pour certains ménages qui auraient dû revoir leurs ambitions à la baisse ou différer leur projet immobilier.
Cependant, cette souplesse n’est pas automatique : les banques continuent d’appliquer leurs propres critères et peuvent refuser d’aller jusqu’à 35 % d’endettement si elles estiment que le reste à vivre de l’emprunteur est insuffisant. De plus, cet ajustement ne signifie pas une ouverture généralisée du crédit. Les banques restent vigilantes et analysent le profil de l’emprunteur, la stabilité de ses revenus, ainsi que son historique bancaire pour déterminer si un endettement accru est réellement viable sur le long terme.
L’objectif de cette mesure est donc de trouver un équilibre entre l’accessibilité au crédit et la maîtrise des risques, notamment en évitant des situations de surendettement. Ainsi, bien que le passage à 35 % d’endettement soit une opportunité pour certains, il convient d’anticiper les implications financières d’un emprunt plus important et de s’assurer que cette marge supplémentaire ne mette pas en péril l’équilibre budgétaire de l’emprunteur.
4. Peut-on dépasser 35 % d’endettement en 2025 ?
4.1 Les exceptions permettant d’aller au-delà du seuil
En théorie, les banques ne doivent pas dépasser 35 % d’endettement, sauf dans certains cas spécifiques.
Ces exceptions concernent principalement les profils suivants :
- Les hauts revenus : Un ménage disposant de 8 000 € de revenus mensuels peut supporter une mensualité élevée tout en conservant un reste à vivre confortable, ce qui rassure la banque.
- Les investisseurs locatifs : Les loyers perçus compensent en partie les charges de crédit. Dans certains cas, les banques acceptent un taux d’endettement supérieur à 40 % si le projet immobilier est rentable.
- Une épargne importante : Un emprunteur disposant d’un capital conséquent peut démontrer qu’il a les ressources nécessaires pour absorber un endettement temporairement élevé.
Ces cas restent toutefois rares et concernent moins de 20 % des dossiers selon les recommandations du HCSF.
4.2 Les risques d’un endettement trop élevé
Emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 % comporte certains risques :
- Une perte de flexibilité budgétaire, rendant plus difficile la gestion des dépenses imprévues (réparations, frais médicaux…).
- Un risque de surendettement, notamment en cas de baisse de revenus ou d’augmentation des charges.
- Un coût total du crédit plus élevé, car un emprunt plus important génère davantage d’intérêts sur la durée.
Il est donc essentiel de bien anticiper sa capacité de remboursement avant de viser un endettement maximal.
5. Comment optimiser son taux d’endettement pour emprunter plus ?
5.1 Augmenter ses revenus déclarés
Améliorer son dossier bancaire passe par l’optimisation de ses revenus déclarés. Certains éléments peuvent être valorisés :
- Les primes professionnelles récurrentes et les bonus.
- Les revenus locatifs en place ou futurs.
- Les indemnités et avantages en nature, comme une voiture de fonction.
Les banques peuvent accepter ces revenus supplémentaires s’ils sont justifiés et réguliers.
5.2 Réduire ses charges fixes pour améliorer son taux d’endettement
Une autre stratégie consiste à réduire ses charges avant de solliciter un prêt immobilier :
- Rembourser ses crédits en cours, notamment les prêts à la consommation.
- Regrouper ses crédits, afin d’alléger le montant des mensualités existantes.
- Réduire certaines dépenses fixes, en ajustant son budget familial.
5.3 Apporter un apport personnel plus conséquent
Un apport de 20 % du prix du bien permet :
- De réduire le montant du prêt, allégeant ainsi le taux d’endettement.
- D’obtenir un meilleur taux d’intérêt, car le risque est moindre pour la banque.
- De faciliter l’acceptation du dossier, surtout si l’emprunteur présente un profil atypique.
5.4 Comparer et négocier les offres bancaires
Toutes les banques n’appliquent pas les mêmes critères d’endettement. Il est donc recommandé de mettre en concurrence plusieurs établissements et de faire appel à un courtier immobilier, qui pourra négocier des conditions plus favorables.
Conclusion
Le taux d’endettement de 35 %, calculé sur le revenu net avant impôt, est devenu un critère central dans l’octroi des prêts immobiliers en 2025. En offrant une capacité d’emprunt légèrement plus élevée, cette évolution a permis à de nombreux ménages d’accéder à la propriété, en particulier face à la hausse des prix de l’immobilier. Toutefois, cette souplesse n’est pas systématiquement appliquée par les banques, qui continuent d’évaluer chaque dossier avec rigueur. Un reste à vivre suffisant, une situation financière stable et une bonne gestion bancaire restent des éléments déterminants pour obtenir un prêt.
Si certaines exceptions permettent de dépasser ce plafond, elles concernent uniquement des profils spécifiques, tels que les hauts revenus, les investisseurs locatifs ou les emprunteurs disposant d’une épargne conséquente. Pour optimiser ses chances d’obtenir un financement avantageux, il est essentiel de soigner son dossier bancaire, de valoriser tous ses revenus, de réduire ses charges fixes et, dans la mesure du possible, d’apporter un capital initial plus important. Enfin, comparer les offres et négocier avec les banques ou un courtier peut permettre d’accéder à un crédit immobilier plus adapté à son profil et à ses objectifs.
