Introduction
Dans un contexte où le marché immobilier reste dynamique malgré des taux d’intérêt fluctuants, de nombreux emprunteurs à fort pouvoir d’achat cherchent à financer des biens d’exception, souvent situés dans des zones recherchées (Paris, Lyon, Bordeaux, Côte d’Azur, etc.). Emprunter 700 000 euros n’est pas anodin : il s’agit d’un crédit important, engageant sur le long terme, et nécessitant une capacité financière solide.
Ce type d’emprunt s’adresse généralement à des profils premium : cadres supérieurs, professions libérales, investisseurs expérimentés ou entrepreneurs. Pour que le projet aboutisse, il faut répondre aux exigences bancaires strictes, tant sur le plan des revenus que sur l’apport, la stabilité, ou encore la stratégie patrimoniale mise en place.
Dans cet article, vous trouverez des simulations de mensualités, les revenus nécessaires selon la durée du prêt, mais aussi des solutions d’optimisation si vos revenus sont "limites". Enfin, vous découvrirez comment Banket Immo, courtier spécialiste des projets haut de gamme, peut vous accompagner dans l'obtention d'un prêt sur mesure.
1. Quel salaire est nécessaire pour emprunter 700 000 euros ?
La première question que se pose tout acquéreur avant de signer une promesse d’achat à 700 000 € (ou pour un projet global incluant travaux ou frais annexes) est simple : "Ai-je les revenus nécessaires pour obtenir ce crédit ?"
En règle générale, les banques exigent que la mensualité du prêt ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets mensuels, assurance incluse. Cela signifie qu’à mesure que le montant emprunté augmente, le niveau de salaire requis grimpe de façon significative. Mais la bonne nouvelle, c’est que si vous disposez d’un patrimoine structuré ou de revenus complémentaires, il existe des mécanismes d’optimisation pour faire passer votre dossier.
Dans cette section, nous allons explorer :
- Les simulations concrètes de mensualités selon différentes durées (10, 15, 20, 25 ans),
- L’impact du choix de la durée sur le coût du crédit,
- Et surtout, comment adapter votre demande si vos revenus sont proches mais pas encore suffisants.
1.1 Salaire minimum requis en fonction de la durée du prêt
L’un des facteurs les plus décisifs dans un prêt immobilier est la durée de remboursement. Elle influe directement sur le montant de vos mensualités, mais aussi sur le niveau de salaire requis pour respecter le fameux plafond de 35 % d’endettement, que la plupart des banques appliquent scrupuleusement.
Plus la durée est courte, plus les mensualités sont élevées, ce qui nécessite un salaire conséquent. À l’inverse, en allongeant la durée du prêt, vous pouvez abaisser les mensualités… mais au prix d’un coût total plus important dû aux intérêts.
Voici un tableau de simulation des mensualités pour un prêt de 700 000 € selon les durées les plus courantes (avec les taux moyens constatés en 2024) :
Durée du prêt, Taux moyen (2024), Mensualité estimée et Salaire net minimum requis (35%)
| Durée du prêt |
Taux moyen (2024) |
Mensualité estimée |
Salaire net minimum requis (35%) |
| 10 ans |
3,5 % |
7 700 € |
22 000 € |
| 15 ans |
3,7 % |
5 700 € |
16 300 € |
| 20 ans |
4,0 % |
4 630 € |
13 230 € |
| 25 ans |
4,3 % |
4 070 € |
11 630 € |
1.2 L’influence du taux d’intérêt sur le salaire requi
Le taux d’intérêt joue un rôle essentiel dans le calcul des mensualités et donc du salaire minimum requis. Un taux plus élevé entraîne des mensualités plus importantes, ce qui oblige l’emprunteur à justifier un revenu plus conséquent.
| Taux d’intérêt |
Mensualité sur 20 ans |
Salaire minimum requis |
| 2,5 % |
3 800 € |
10 850 € |
| 3,0 % |
3 950 € |
11 285 € |
| 3,5 % |
4 150 € |
11 860 € |
| 4,0 % |
4 300 € |
12 280 € |
Un taux de 4 % au lieu de 2,5 % implique une hausse du salaire requis de plus de 1 500 euros par mois pour emprunter la même somme.
2. Quels critères influencent l’octroi d’un prêt de 700 000 euros ?
Obtenir un prêt de 700 000 euros ne dépend pas uniquement du salaire. Les banques analysent plusieurs critères avant d’accorder un crédit.
2.1 Stabilité des revenus et type de contrat
Une situation professionnelle stable est un atout majeur pour les banques. Les profils les plus appréciés sont :
Type de contrat et Acceptation du dossier
| Type de contrat |
Acceptation du dossier |
| CDI confirmé |
✅ Très favorable |
| Fonctionnaire |
✅ Très favorable |
| Indépendant avec 3 ans de bilans positifs |
✅ Possible avec garanties |
| CDD ou intérim |
❌ Difficile |
| Entrepreneur avec moins de 3 ans d’activité |
❌ Risqué |
2.2 Apport personnel et frais annexes
Les banques exigent un apport personnel pour financer plusieurs éléments liés à l’achat immobilier, notamment les frais de notaire, la garantie et les frais de dossier.
En général, un apport de 10 % du prix du bien, soit 70 000 euros pour un emprunt de 700 000 euros, est un minimum requis par la plupart des établissements bancaires. Un apport de 20 %, soit 140 000 euros, permet d’obtenir de meilleures conditions de prêt en réduisant le risque pour la banque. Enfin, un apport de 30 %, soit 210 000 euros, améliore encore davantage le dossier et facilite la négociation d’un taux d’intérêt plus avantageux.
Plus l’apport est élevé, plus la part du financement bancaire diminue, ce qui réduit le montant des intérêts à payer sur la durée du prêt. Un bon apport permet ainsi de réduire le coût global du crédit et d’améliorer la rentabilité de son investissement immobilier.
2.3 Niveau d’endettement et crédits en cours
Les banques prennent en compte tous les crédits en cours pour calculer le taux d’endettement de l’emprunteur. Il s’agit d’un critère clé pour l’octroi d’un prêt immobilier, car il permet d’évaluer la capacité de remboursement du demandeur.
Si l’emprunteur n’a aucun autre crédit en cours, la banque considère son dossier comme sain et peu risqué, ce qui facilite l’obtention du prêt. Si des mensualités de crédit existent mais restent inférieures à 500 euros par mois, elles sont généralement acceptables, à condition que le taux d’endettement global ne dépasse pas 35 %.
En revanche, un endettement compris entre 500 et 1 500 euros peut être un frein et nécessitera une analyse plus approfondie. Les banques pourraient exiger un apport plus conséquent ou des garanties supplémentaires. Enfin, si les mensualités de crédits en cours dépassent 1 500 euros, le risque de refus est élevé, car le taux d’endettement pourrait excéder la limite acceptable.
Si le taux d’endettement dépasse 35 %, l’emprunteur devra rembourser certains crédits avant d’obtenir son prêt immobilier, sous peine de voir sa demande rejetée.
3. Comment optimiser son dossier pour emprunter 700 000 euros ?
Un bon dossier peut faire toute la différence et permettre d’obtenir un taux plus bas ainsi que des conditions avantageuses.
3.1 Soigner son historique bancaire
Avant d’accorder un prêt, les banques examinent en détail les relevés bancaires des six derniers mois. Ce contrôle leur permet d’évaluer la gestion financière du demandeur et d’anticiper d’éventuels risques de non-remboursement.
Si les comptes sont bien gérés, sans découverts et avec une épargne régulière, le dossier sera jugé solide, ce qui augmente les chances d’obtenir le prêt à un taux avantageux. En revanche, si des découverts occasionnels sont constatés, cela peut être acceptable, mais la banque pourrait imposer des conditions plus strictes.
Les découverts fréquents, les paiements rejetés ou un manque d’épargne sont des signaux d’alerte pour les banques et risquent fortement de compromettre l’obtention du prêt. Il est donc essentiel d’éviter toute situation financière instable au moins six mois avant la demande de crédit.
3.2 Comparer les offres bancaires
Les taux d’intérêt et les conditions de prêt varient d’une banque à l’autre. Comparer plusieurs offres peut permettre d’économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit.
Les banques traditionnelles offrent un accompagnement personnalisé, mais appliquent souvent des taux plus élevés. Les banques en ligne, quant à elles, proposent généralement des taux plus bas, mais avec moins de conseils et un processus plus automatisé. Faire appel à un courtier immobilier peut être une solution efficace pour négocier de meilleures conditions et obtenir un taux plus attractif, bien que cela puisse entraîner des frais de courtage.
Conclusion
Pour emprunter 700 000 euros, le salaire minimum requis varie entre 10 000 et 19 570 euros, selon la durée du prêt et le taux d’intérêt appliqué.
Cependant, au-delà du salaire, les banques prennent en compte d’autres éléments essentiels, comme la stabilité professionnelle, l’apport personnel, le niveau d’endettement et la gestion des finances personnelles. Un bon dossier, avec un historique bancaire sain et un apport conséquent, facilite grandement l’obtention du prêt et permet d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux.
Avant de s’engager, il est recommandé d’effectuer une simulation de prêt et de consulter plusieurs établissements bancaires ou un courtier pour maximiser ses chances d’obtenir les meilleures conditions de financement.
