Introduction
Le taux d’endettement est un critère fondamental pour l’octroi d’un prêt immobilier. En France, les banques appliquent généralement la règle des 35 % maximum des revenus nets, afin d’éviter le surendettement. Pourtant, certains emprunteurs affichent un taux d’endettement supérieur à 35 %, notamment les investisseurs immobiliers ou les hauts revenus.
Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier avec 40 % d’endettement ? Oui, mais sous certaines conditions. La décision dépend notamment du statut professionnel (CDI ou profession libérale), du reste à vivre et de la capacité réelle de gestion financière de l’emprunteur.
Dans cet article, nous allons voir comment les banques évaluent un emprunteur avec un taux d’endettement élevé, l’importance du reste à vivre, et les différences de traitement entre salariés en CDI et professions libérales.
1. Le taux d’endettement : un critère clé pour l’emprunt immobilier
Le taux d’endettement est l’un des premiers éléments analysés par une banque lors d’une demande de prêt immobilier. En principe, il ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets pour garantir un équilibre financier à l’emprunteur. Cependant, certaines situations permettent de dépasser ce seuil, notamment si d’autres facteurs comme le reste à vivre ou la stabilité des revenus sont favorables.
1.1 Comment est calculé le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement représente la part des revenus consacrée au remboursement des crédits (immobilier, consommation, auto, etc.).
Taux d’endettement (%) = (Total des mensualités de crédit / Revenus nets mensuels) x 100
Les banques appliquent généralement un plafond de 35 %, mais elles peuvent aller au-delà sous conditions.
Exemple de calcul du taux d’endettement
| Revenu mensuel net |
Mensualités actuelles |
Nouvelle mensualité |
Taux d’endettement |
| 4 000 € |
500 € |
1 100 € |
40 % |
| 6 000 € |
1 000 € |
1 500 € |
41,6 % |
Dans ces cas, l’endettement dépasse 35 %, mais la banque peut étudier le reste à vivre avant d’accepter ou refuser le prêt.
2. L'importance du reste à vivre pour les taux d’endettement supérieurs à 35 %
Un taux d’endettement élevé peut être accepté si l’emprunteur conserve un reste à vivre suffisant après paiement de ses charges fixes. Les banques analysent ce critère pour s’assurer que l’emprunteur pourra continuer à couvrir ses dépenses courantes malgré un endettement plus important. Plus le reste à vivre est élevé, plus les banques seront enclines à tolérer un dépassement du seuil des 35 %.
2.1 Un critère déterminant pour rassurer les banques
Même avec un taux d’endettement élevé, une banque peut accorder un prêt si le reste à vivre est suffisant. L’objectif est de s’assurer que l’emprunteur pourra couvrir ses dépenses courantes (alimentation, transport, loisirs, épargne, imprévus).
Exemple de reste à vivre
| Revenu net mensuel |
Mensualités de crédit |
Reste à vivre |
| 6 000 € |
2 400 € (40 % d’endettement) |
3 600 € |
| 3 500 € |
1 400 € (40 % d’endettement) |
2 100 € |
| 2 500 € |
1 000 € (40 % d’endettement) |
1 500 € ❌ Trop faible |
Un emprunteur avec 6 000 € de revenu et 3 600 € de reste à vivre a un profil plus solide qu’un autre avec 2 500 € de revenu et 1 500 € restants.
2.2 Quels seuils de reste à vivre sont acceptables ?
Chaque banque a ses propres critères, mais en général :
- Pour une personne seule : Minimum 1 500 € après charges.
- Pour un couple sans enfant : Minimum 2 500 €.
- Pour une famille avec enfants : +800 € par enfant.
Si ces seuils sont respectés, la banque peut accepter un endettement supérieur à 35 %.
3. Emprunter avec un taux d’endettement de 40 % en CDI : possible sous conditions
Un salarié en CDI présente un profil rassurant pour les banques grâce à la stabilité de ses revenus. Dans certains cas, un taux d’endettement supérieur à 35 % peut être accepté, notamment si l’emprunteur dispose d’un haut revenu, d’une bonne gestion financière et d’un apport conséquent. Toutefois, certaines situations peuvent limiter cette flexibilité et entraîner un refus.
3.1 Un CDI rassure les banques
Les salariés en CDI hors période d’essai bénéficient d’une stabilité de revenus, ce qui peut justifier un taux d’endettement élevé.
Les banques acceptent parfois 40 % d’endettement, si :
✅ Le reste à vivre est suffisant.
✅ Le salaire est élevé (+4 000 €/mois).
✅ L’emprunteur a une bonne gestion financière (aucun découvert, épargne régulière).
✅ L’apport personnel est conséquent (20 % du prix du bien).
3.2 Les limites pour un CDI
❌ Un revenu faible (<3 000 €/mois) et 40 % d’endettement sont risqués.
❌ Présence de crédits à la consommation élevés.
❌ Aucune épargne disponible.
4. Professions libérales : plus de flexibilité sous conditions
Les professions libérales disposent souvent de revenus plus élevés, mais ceux-ci sont aussi plus variables. Contrairement aux salariés en CDI, les banques appliquent une approche plus flexible en prenant en compte les bilans comptables et la rentabilité de l’activité sur plusieurs années. Ainsi, un libéral avec une trésorerie solide et un bon historique financier peut obtenir un prêt avec 40 % d’endettement, à condition de rassurer la banque sur la pérennité de son activité.
4.1 Pourquoi les banques sont plus souples avec les libéraux ?
Les professions libérales (médecins, avocats, consultants…) n’ont pas de revenus fixes, mais elles bénéficient souvent de revenus élevés et d’une gestion autonome.
Les banques peuvent tolérer un endettement de 40 % si :
✅ Les revenus sont stables depuis au moins 3 ans (bilan comptable à l’appui).
✅ Un bon reste à vivre est maintenu après charges.
✅ L’activité est dans un secteur "solide" (santé, droit, finance).
✅ Les investissements locatifs compensent une partie des mensualités.
4.2 Quand un taux de 40 % est un problème pour un libéral ?
❌ Revenus instables ou en baisse.
❌ Charges professionnelles élevées (loyers, personnel, cotisations).
❌ Résultat fiscal trop optimisé (bénéfices trop faibles déclarés aux impôts).
5. Comment optimiser son dossier pour emprunter avec 40 % d’endettement ?
Un taux d’endettement supérieur à 35 % peut être accepté si l’emprunteur présente un dossier solide. Un bon apport personnel, une épargne de précaution, un historique bancaire sans incident et le choix d’une banque adaptée sont des éléments déterminants. Pour maximiser ses chances, il est essentiel de structurer son dossier intelligemment et, si nécessaire, de faire appel à un courtier ou une plateforme spécialisée comme Banket Immo.
Que vous soyez en CDI ou profession libérale, voici des solutions pour maximiser vos chances :
✅ Augmenter son apport personnel pour réduire le montant du prêt.
✅ Rembourser ses crédits à la consommation avant de demander un prêt.
✅ Constituer une épargne solide pour prouver une bonne gestion financière.
✅ Faire appel à un courtier ou utiliser Banket Immo pour cibler les banques acceptant des profils endettés à 40 %.
Conclusion
Emprunter avec un taux d’endettement de 40 % est possible, mais cela nécessite un dossier solide et des garanties suffisantes. Les banques ne se basent pas uniquement sur le pourcentage d’endettement, elles analysent aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus et la gestion financière du demandeur.
Pour un salarié en CDI, un revenu stable et élevé, combiné à une bonne épargne et un apport personnel conséquent, peut convaincre une banque d’accorder un prêt malgré un endettement supérieur à 35 %. Pour les professions libérales, une gestion rigoureuse de la trésorerie, une activité rentable et une justification des revenus sur plusieurs années sont des éléments clés pour obtenir un financement.
Le principal critère reste le reste à vivre : si l’emprunteur est capable de démontrer qu’il peut faire face à ses charges sans difficulté, une banque peut accepter un taux d’endettement plus élevé. Afin de mettre toutes les chances de son côté, il est essentiel d’optimiser son dossier, d’anticiper les éventuelles objections et de se tourner vers les établissements financiers les plus adaptés à son profil.
