Introduction
Un taux d’endettement supérieur à 65 % est un niveau qui dépasse largement la limite généralement admise par les banques. En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser 35 % d’endettement afin d’éviter les risques de surendettement. Dans la plupart des cas, une demande de prêt avec un endettement aussi élevé sera refusée automatiquement.
Cependant, il existe de très rares exceptions où un emprunteur peut obtenir un financement malgré un taux d’endettement dépassant 65 %. Ces cas concernent les profils à très hauts revenus, les investisseurs immobiliers bien établis et les emprunteurs disposant d’un patrimoine conséquent et d’un reste à vivre très confortable.
Dans cet article, nous verrons pourquoi un taux d’endettement supérieur à 65 % est presque toujours bloquant, dans quelles conditions il peut être accepté et quelles stratégies adopter pour maximiser ses chances d’obtenir un prêt malgré ce niveau d’endettement.
1. Pourquoi un taux d’endettement supérieur à 65 % est-il quasi rédhibitoire ?
1.1 Un risque trop élevé pour les banques
Les banques considèrent qu’un emprunteur dont plus de 65 % des revenus sont consacrés au remboursement de crédits prend un risque financier majeur. Il lui reste très peu de marge pour faire face aux dépenses courantes, aux imprévus et aux fluctuations de revenus.
Un taux d’endettement aussi élevé augmente significativement les chances de défaut de paiement, ce que les banques cherchent à éviter à tout prix.
1.2 Une situation difficilement soutenable pour l’emprunteur
Même si l’emprunteur parvient à payer ses mensualités dans un premier temps, une augmentation des charges, une baisse de revenus ou un imprévu peut le mettre rapidement en difficulté financière.
Les banques appliquent donc un principe de précaution strict et rejettent presque systématiquement les dossiers affichant un taux d’endettement aussi élevé.
2. Existe-t-il des exceptions pour emprunter avec plus de 65 % d’endettement ?
Bien que cela soit extrêmement rare, certaines banques peuvent accorder un prêt à des emprunteurs dépassant 65 % d’endettement, mais uniquement dans des cas exceptionnels.
2.1 Des revenus très élevés et un reste à vivre confortable
Un emprunteur gagnant 30 000 € par mois, même avec 65 % d’endettement, disposera encore d’un reste à vivre de 10 500 € par mois après remboursement de ses crédits.
Exemple de reste à vivre selon les revenus et un taux d’endettement de 65 %
| Revenu net mensuel |
Mensualités de crédit |
Reste à vivre |
| 30 000 € |
19 500 € |
10 500 € ✅ Acceptable |
| 10 000 € |
6 500 € |
3 500 € ⚠️ Risqué |
| 5 000 € |
3 250 € |
1 750 € ❌ Trop faible |
Les très hauts revenus permettent aux banques de justifier une dérogation en raison du reste à vivre élevé, qui assure un bon niveau de vie même avec un fort endettement.
2.2 Un patrimoine conséquent pour compenser l’endettement
Les banques peuvent envisager un prêt si l’emprunteur possède un patrimoine immobilier et financier important, prouvant une capacité de remboursement et une bonne gestion financière.
Un investisseur immobilier dont les crédits sont adossés à des biens générant des revenus locatifs stables peut obtenir une dérogation, car ses loyers viennent rééquilibrer l’endettement réel.
2.3 Un dossier parfaitement structuré
Un emprunteur souhaitant obtenir un prêt avec un taux d’endettement de plus de 65 % doit présenter un dossier irréprochable comprenant :
✅ Des revenus stables et en croissance.
✅ Une gestion financière saine, sans découvert.
✅ Une épargne de précaution suffisante.
✅ Des garanties solides comme une hypothèque ou une caution bancaire.
3. Quelles stratégies adopter pour maximiser ses chances d’emprunter malgré un taux d’endettement élevé ?
Si vous avez un endettement très élevé mais souhaitez tout de même emprunter, il est impératif de renforcer votre dossier et de rassurer la banque.
3.1 Augmenter son apport personnel
Un apport de 30 % ou plus permet de réduire le montant emprunté et donc d’abaisser mécaniquement le taux d’endettement.
3.2 Rembourser ses crédits à la consommation
Les crédits à la consommation augmentent artificiellement le taux d’endettement et peuvent être un motif de refus. Il est conseillé de les solder avant de faire une demande de prêt immobilier.
3.3 Privilégier les banques spécialisées en gestion patrimoniale
Toutes les banques ne sont pas disposées à prêter à un emprunteur avec 65 % d’endettement. Certaines banques privées ou spécialisées en gestion de fortune et investissement locatif peuvent être plus ouvertes.
Passer par un courtier en prêt immobilier ou une plateforme comme Banket Immo permet d’identifier les banques les plus susceptibles d’accepter un tel dossier.
3.4 Mettre en avant un reste à vivre confortable et une épargne solide
Même avec un fort endettement, si l’emprunteur peut prouver qu’il garde une marge financière confortable et qu’il dispose d’une épargne conséquente, il a plus de chances de convaincre la banque.
Conclusion
Dans la grande majorité des cas, un taux d’endettement au-delà de 65 % entraîne un refus immédiat des banques. Toutefois, des exceptions existent pour les très hauts revenus, les investisseurs immobiliers solides et les emprunteurs disposant d’un patrimoine conséquent.
Pour maximiser ses chances d’obtenir un prêt malgré un endettement aussi élevé, il est essentiel de :
- Disposer d’un reste à vivre confortable après remboursement des crédits.
- Avoir un patrimoine important pouvant servir de garantie.
- Présenter un dossier impeccable avec une gestion financière irréprochable.
- Se tourner vers des banques adaptées aux profils patrimoniaux.
Un projet avec un endettement aussi élevé doit être soigneusement préparé. L’accompagnement d’un courtier spécialisé ou d’une plateforme comme Banket Immo peut être un atout décisif pour identifier les établissements financiers prêts à faire une exception.
