Introduction
Les professions libérales, souvent perçues comme des emprunteurs privilégiés grâce à leurs revenus élevés, peuvent néanmoins se heurter à des difficultés lorsqu’elles sollicitent un prêt immobilier. L’un des principaux freins à l’obtention d’un crédit est un endettement personnel trop élevé, qui réduit considérablement la capacité d’emprunt.
Contrairement aux salariés en CDI, dont les revenus sont fixes et facilement évaluables, les libéraux doivent prouver la stabilité et la rentabilité de leur activité. Si leur niveau d’endettement est trop important, les banques peuvent juger qu’ils n’ont pas une capacité de remboursement suffisante pour absorber un prêt immobilier supplémentaire.
Dans cet article, nous verrons pourquoi un endettement élevé est un obstacle à l’obtention d’un prêt, comment il est calculé par les banques, et quelles stratégies adopter pour améliorer son dossier et maximiser ses chances d’emprunter.
1. Pourquoi les banques sont-elles attentives au niveau d’endettement des professions libérales ?
L’endettement d’un emprunteur est un critère clé dans l’évaluation d’une demande de prêt immobilier. Les banques cherchent avant tout à s’assurer que l’emprunteur pourra rembourser son crédit sans difficulté, même en cas d’imprévu.
1.1 Le taux d’endettement : un indicateur décisif
Le taux d’endettement correspond à la part des revenus mensuels d’un emprunteur qui est déjà consacrée au remboursement de crédits (crédits immobiliers, crédits à la consommation, leasing automobile, etc.). En France, la règle généralement appliquée est que ce taux ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets.
Un endettement élevé signifie qu’une grande partie des revenus de l’emprunteur est déjà affectée au remboursement d’autres dettes, ce qui réduit la marge disponible pour un nouvel emprunt immobilier.
Exemple de calcul du taux d’endettement :
| Revenu mensuel net |
Total des mensualités existantes |
Taux d’endettement |
| 6 000 € |
1 500 € |
25 % |
| 6 000 € |
2 500 € |
42 % (trop élevé) |
Dans cet exemple, un professionnel libéral qui rembourse déjà 2 500 € par mois a un taux d’endettement de 42 %, ce qui dépasse largement la limite des 35 % et compromet sa capacité d’emprunt.
1.2 Une prudence accrue des banques envers les professions libérales
Les libéraux sont souvent considérés comme des emprunteurs plus risqués que les salariés, en raison de leurs revenus irréguliers et de l’absence de contrat de travail sécurisé. Un taux d’endettement élevé peut donc être un facteur bloquant, car les banques craignent qu’une baisse temporaire d’activité rende le remboursement du prêt difficile.
Les banques préfèrent ainsi :
✅ Accorder des prêts à des libéraux avec un endettement faible et des revenus stables.
✅ Demander des garanties supplémentaires (apport personnel plus élevé, épargne de précaution).
✅ Réduire le montant du prêt accordé si l’endettement est jugé trop risqué.
2. Comment un endettement personnel élevé réduit la capacité d’emprunt ?
Un endettement important diminue directement le montant qu’un emprunteur peut consacrer à un nouveau prêt immobilier.
2.1 Un effet de réduction mécanique sur la capacité d’emprunt
Le taux d’endettement étant limité à 35 %, toute charge supplémentaire diminue le montant disponible pour de nouvelles mensualités.
Comparaison de capacité d’emprunt en fonction du taux d’endettement :
| Revenu mensuel net |
Mensualité possible (35 % max) |
Endettement existant |
Capacité d’emprunt restante |
| 6 000 € |
2 100 € |
0 € |
2 100 € |
| 6 000 € |
2 100 € |
800 € |
1 300 € |
| 6 000 € |
2 100 € |
1 500 € |
600 € |
| 6 000 € |
2 100 € |
2 500 € |
0 € (refus de prêt) |
Un libéral déjà endetté à hauteur de 1 500 € par mois ne pourra consacrer que 600 € à un nouveau crédit immobilier, ce qui réduit drastiquement le montant qu’il peut emprunter.
2.2 Un risque accru de refus ou de conditions de prêt moins avantageuses
Un endettement élevé peut entraîner :
❌ Un refus de prêt si le taux d’endettement dépasse 35 %.
❌ Un montant empruntable réduit, car la banque ajustera l’offre en fonction de la charge existante.
❌ Un taux d’intérêt plus élevé, car la banque considère l’emprunteur comme plus risqué.
En conséquence, un professionnel libéral souhaitant emprunter doit absolument optimiser son endettement avant de solliciter un crédit immobilier.
3. Comment réduire son endettement et améliorer sa capacité d’emprunt ?
3.1 Rembourser les crédits en cours avant de contracter un prêt immobilier
L’une des meilleures stratégies pour augmenter sa capacité d’emprunt est de rembourser totalement ou partiellement ses crédits existants avant de demander un prêt immobilier.
💡 Prioriser le remboursement des crédits à la consommation (crédit auto, prêt personnel) qui ont généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts immobiliers.
💡 Regrouper ses crédits via un rachat de crédit pour réduire le montant des mensualités et ainsi diminuer son taux d’endettement.
3.2 Augmenter ses revenus déclarés
Si l’endettement est élevé par rapport aux revenus déclarés, une solution consiste à augmenter temporairement ses revenus nets en réduisant certaines charges déductibles (dans la limite du raisonnable).
✅ Se verser une rémunération plus élevée en tant que libéral pour améliorer le dossier bancaire.
✅ Reporter certaines dépenses professionnelles après l’obtention du prêt immobilier.
3.3 Constituer un apport personnel plus important
Un apport élevé permet de réduire le montant emprunté et donc de compenser un endettement déjà existant. Il est recommandé d’avoir au moins 20 % du prix du bien en apport personnel pour rassurer la banque.
3.4 Se faire accompagner par un expert comme Banket Immo
Une plateforme comme Banket Immo peut aider les professionnels libéraux à optimiser leur dossier bancaire, à trouver les meilleures conditions de prêt et à négocier avec des banques plus ouvertes aux profils d’indépendants.
Conclusion
Un endettement personnel trop élevé est un frein majeur à l’obtention d’un prêt immobilier pour un libéral.
✅ Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % pour maximiser ses chances d’emprunt.
✅ Un endettement important réduit directement le montant du prêt immobilier possible.
✅ Il est crucial de rembourser ses crédits en cours et d’optimiser ses revenus avant de solliciter un prêt.
✅ Un accompagnement expert comme Banket Immo peut aider à structurer un dossier solide et convaincre les banques.
En adoptant une gestion financière rigoureuse et en anticipant les attentes des banques, un professionnel libéral peut optimiser son dossier et obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions. Anticipez, réduisez vos dettes et empruntez intelligemment ! 🚀
