Introduction
Acheter un bien immobilier avec un prêt de 380 000 euros est un projet ambitieux qui nécessite une gestion financière prudente et une situation stable. Les banques évaluent plusieurs critères avant d’accorder un crédit : vos revenus, votre taux d’endettement, votre apport personnel et la solidité de votre dossier.
L’enjeu principal est de respecter la limite d’endettement de 35 %, tout en maintenant un reste à vivre suffisant. Dans cet article, nous analysons le salaire minimum requis pour emprunter 380 000 euros, l’impact de la durée du prêt et des taux d’intérêt, ainsi que les meilleures stratégies pour optimiser votre demande de financement.
1. Quel salaire faut-il pour emprunter 380 000 euros ?
Avant d’envisager l’achat d’un bien immobilier d’une telle envergure, la première question qui se pose concerne vos revenus. Le salaire joue un rôle déterminant dans la capacité d’emprunt, car il conditionne le montant de la mensualité que vous pouvez supporter sans dépasser le taux d’endettement maximal. Comprendre les exigences des banques vous aidera à mieux préparer votre dossier.
1.1. Le calcul du taux d’endettement et de la mensualité
Le taux d’endettement est un indicateur central dans l’analyse bancaire : il permet de vérifier que les charges liées au prêt ne déséquilibreront pas le budget de l’emprunteur. Pour le calculer, la banque additionne toutes les mensualités de crédit en cours, y compris celle du futur prêt, puis divise ce montant par les revenus nets mensuels.
En dessous de 35 %, vous êtes dans les clous. Pour emprunter 380 000 €, il faut donc simuler différentes mensualités selon les durées et les taux, afin d’identifier le salaire minimum requis.
Exemple de mensualités pour un prêt de 380 000 euros
| Durée du prêt |
Taux moyen |
Mensualité estimée |
Revenu minimum requis |
| 10 ans |
3,5 % |
4 888 € |
13 951 € |
| 15 ans |
3,8 % |
4 084 € |
11 677 € |
| 20 ans |
4 % |
3 780 € |
10 794 € |
| 25 ans |
4,2 % |
3 418 € |
9 766 € |
💡 Plus la durée du prêt est longue, plus la mensualité est faible, mais le coût total du crédit augmente.
1.2. L’impact du taux d’intérêt sur le salaire nécessaire
Le taux d’intérêt détermine le coût total du crédit. Un taux plus élevé implique des mensualités plus importantes, donc un salaire plus élevé pour rester sous la barre des 35 % d’endettement. À l’inverse, un taux plus bas permet de réduire les mensualités et donc d’abaisser le salaire minimum exigé. La différence peut se chiffrer en centaines d’euros chaque mois. Il est donc crucial de surveiller les taux du marché et de bien comparer les offres.
| Taux d’intérêt |
Mensualité sur 20 ans |
Salaire net requis (35 % d’endettement) |
| 2 % |
1 927 € |
5 506 € |
| 3 % |
2 108 € |
6 022 € |
| 4 % |
2 281 € |
6 517 € |
1.3. Que faire si votre salaire est insuffisant pour emprunter 380 000 euros ?
Tous les profils ne disposent pas du salaire requis pour un tel emprunt, mais cela ne signifie pas que le projet est irréalisable. Il existe des leviers efficaces pour améliorer votre solvabilité perçue : allonger la durée du prêt, augmenter l’apport personnel, emprunter à deux ou encore solder des crédits en cours. Cette approche stratégique permet d’optimiser votre dossier pour répondre aux exigences des banques, même avec un revenu modeste.
Si votre revenu est inférieur au salaire requis, vous pouvez adopter plusieurs solutions pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier :
- Augmenter la durée du prêt
Opter pour un prêt sur 25 ans au lieu de 15 ans peut réduire la mensualité et rendre l’emprunt plus accessible. - Augmenter son apport personnel
Un apport de 20 % au lieu de 10 % permet d’emprunter moins et donc de réduire la mensualité. - Emprunter à deux
Si vous êtes en couple, les revenus sont additionnés, ce qui permet d’augmenter la capacité d’emprunt. - Réduire ses crédits en cours
Solder un crédit à la consommation ou un prêt auto avant de demander un prêt immobilier peut améliorer le taux d’endettement et augmenter la capacité d’emprunt.
💡 Exemple : un couple avec un revenu de 2 200 € par mois peut emprunter 380 000 € sur 25 ans, alors qu’un célibataire avec le même salaire devra augmenter son apport ou réduire ses charges.
1.4. Simulation selon différents scénarios
Pour mieux comprendre l’impact combiné du salaire, de la durée de remboursement et de l’apport personnel, cette section propose une série de simulations. Ces cas pratiques permettent d’illustrer des situations variées : célibataire, couple, durée courte ou longue, avec ou sans apport. L’objectif est de vous aider à vous situer précisément et à adapter votre projet immobilier en fonction de vos ressources.
Voici une simulation détaillant l’impact du salaire, de la durée du prêt et de l’apport personnel sur votre capacité d’emprunt :
| Scénario |
Revenu net mensuel |
Durée du prêt |
Apport personnel |
Mensualité |
Capacité d'emprunt |
| Jeune actif |
3 800 € |
25 ans |
10 % (38 000 €) |
~1 410 € |
380 000 € |
| Cadre |
3 260 € |
15 ans |
10 % (38 000 €) |
~1 740 € |
380 000 € |
| Couple |
4 000 € |
20 ans |
20 % (76 000 €) |
~1 140 € |
380 000 € |
| Indépendant |
2 500 € |
20 ans |
15 % ( 2. Quel apport faut-il pour emprunter 380 000 euros ? L’apport personnel est un élément clé pour obtenir un prêt immobilier dans de bonnes conditions. Il représente la somme que l’emprunteur investit directement dans le projet, sans passer par l’emprunt bancaire. Plus cet apport est important, plus la banque est rassurée sur la solvabilité de l’emprunteur et plus les conditions de prêt seront favorables. 2.1. Le pourcentage d’apport exigé par les banquesEn général, les banques demandent un apport minimum de 10 % du montant du prêt pour couvrir les frais annexes, soit 38 000 € pour un emprunt de 380 000 €. Cependant, un apport plus élevé permet de bénéficier de meilleures conditions, notamment un taux d’intérêt réduit et des mensualités plus faibles.
| Apport personnel |
Montant emprunté |
Mensualité sur 20 ans (3,5 %) |
| 0 € |
380 000 € |
2 192 € |
| 38 000 € (10 %) |
342 000 € |
1 973 € |
| 76 000 € (20 %) |
304 000 € |
1 754 € |
💡 Un apport de 20 % améliore significativement les conditions de prêt. 2.2. À quoi sert l’apport personnel ?L’apport personnel ne sert pas seulement à réduire le montant du prêt. Il permet aussi de couvrir certains frais qui ne sont généralement pas pris en charge par la banque, comme les frais de notaire et les garanties bancaires. Répartition des frais couverts par l’apport personnel
| Type de frais |
Montant estimé pour un prêt de 380 000 € |
| Frais de notaire (7-8 % dans l’ancien) |
~26 600 € (ancien) / ~12 500 € (neuf) |
| Frais de garantie (hypothèque ou caution bancaire) |
~3 800 € à ~7 600 € |
| Assurance emprunteur (0,10 % à 0,50 % par an) |
~380 € à ~1 900 € par an |
| Frais de dossier bancaire |
~1 900 € à ~3 800 € |
💡 Il est important de bien anticiper ces frais pour éviter toute mauvaise surprise et sécuriser son projet immobilier. 2.3. Comment constituer un apport suffisant ?Si vous ne disposez pas encore de l’apport souhaité, plusieurs solutions existent : épargne régulière via un PEL ou un livret A, aide familiale sous forme de don, revente d’un bien, ou encore déblocage d’un plan d’épargne entreprise. Il est également possible de renforcer son apport en différant légèrement le projet pour épargner davantage. L’objectif est de sécuriser le montage financier et de vous positionner en emprunteur solide. Solutions pour augmenter son apport personnel
| Méthode |
Explication |
| Épargne mensuelle |
Mettre de côté une partie de son salaire sur un Livret A, un PEL ou une assurance-vie. |
| Vente d’un bien immobilier |
Revendre un bien existant pour générer du capital. |
| Donation familiale |
Les donations exonérées d’impôts peuvent aller jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant. |
| Épargne salariale |
Mobiliser son Plan d’Épargne Entreprise (PEE) ou son intéressement. |
3. Quels autres critères les banques prennent-elles en compte ? Lorsqu’une banque accorde un prêt immobilier de 380 000 €, elle ne se limite pas uniquement au revenu de l’emprunteur et à son taux d’endettement. D’autres éléments sont analysés pour s’assurer que l’emprunteur pourra rembourser son crédit dans les meilleures conditions. 3.1. Stabilité des revenus et statut professionnelLes banques accordent une grande importance à la régularité et à la sécurité des revenus. Un CDI est généralement plus rassurant qu’un CDD ou un statut indépendant. Néanmoins, certains profils non salariés peuvent rassurer s’ils justifient d’une bonne gestion et de revenus stables sur plusieurs années. Il est donc essentiel d’apporter des preuves solides de la pérennité de vos ressources. Comparatif des statuts professionnels et leur impact sur l’obtention d’un prêt immobilier
| Statut professionnel |
Facilité d'obtention d'un prêt |
Conditions de financement |
| CDI (hors période d'essai) |
✅ Très favorisé |
Accès aux meilleurs taux |
| Fonctionnaire |
✅ Très favorisé |
Stabilité rassurante pour la banque |
| Indépendant / profession libérale |
⚠️ Plus difficile à obtenir |
Doit justifier d’une activité stable sur 3 ans |
| CDD / Intérimaire |
❌ Peu favorisé |
Peut nécessiter un co-emprunteur ou un apport conséquent |
| Chef d'entreprise |
⚠️ Variable |
Nécessite des bilans solides sur plusieurs années |
💡 Si vous êtes indépendant ou chef d’entreprise, une bonne gestion financière et une épargne conséquente amélioreront votre dossier auprès des banques. 3.2. La gestion des finances et l’examen des relevés bancairesLa banque examinera vos trois derniers relevés de compte avec une attention particulière : dépenses récurrentes, découverts, commissions d’intervention, jeux d’argent ou virements suspects peuvent nuire à votre dossier. À l’inverse, une gestion saine et rigoureuse rassure sur votre sérieux et votre capacité à respecter vos engagements. Mieux vaut assainir vos comptes au moins trois mois avant de déposer une demande de prêt. Exemple d’un profil bancaire bien géré vs un profil à risque
| Critère |
Profil solide |
Profil à risque |
| Découverts bancaires fréquents |
❌ Non |
✅ Oui |
| Épargne régulière |
✅ Oui |
❌ Non |
| Crédits à la consommation |
❌ Aucun ou remboursé |
✅ Plusieurs crédits en cours |
| Dépenses superflues récurrentes |
❌ Peu fréquentes |
✅ Nombreuses transactions inutiles |
| Gestion du budget |
✅ Responsable |
❌ Désorganisée |
3.3. Le reste à vivre : un indicateur clé pour la banqueLe reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste chaque mois une fois toutes les charges payées (loyer ou mensualité, crédits, abonnements, etc.). Il doit permettre à votre foyer de vivre confortablement. Les banques considèrent souvent un minimum de 800 € pour une personne seule, 1 200 € pour un couple, et 300 € supplémentaires par enfant. Un reste à vivre trop faible peut justifier un refus ou nécessiter une restructuration du projet. Exemple de reste à vivre minimum conseillé par la banque
| Composition du foyer |
Reste à vivre minimum recommandé |
| Célibataire |
700 € à 1 000 € |
| Couple sans enfant |
1 200 € à 1 500 € |
| Couple avec 1 enfant |
1 500 € à 1 800 € |
| Couple avec 2 enfants |
1 800 € à 2 200 € |
💡 Si votre reste à vivre est jugé trop bas, la banque peut refuser votre dossier ou vous proposer un prêt avec une durée plus longue pour réduire vos mensualités. 3.4. Le type de bien financé : un facteur qui influence la décisionUn bien immobilier bien situé, avec un bon potentiel de revente ou de location, est perçu comme un actif de qualité par la banque. À l’inverse, un logement atypique, isolé ou surcoté représente un risque en cas de revente forcée. Les banques privilégient donc les biens « liquides », faciles à valoriser. Il est essentiel d’en tenir compte au moment de faire votre choix. Comparatif des types de biens favorisés par les banques
| Type de bien immobilier 🏡 |
Acceptation par la banque ✔️/❌ |
Commentaires |
| Appartement ou maison en zone urbaine dynamique 🏙️ |
✔️ Très favorisé |
Bien facile à revendre |
| Logement récent ou en bon état 🏠 |
✔️ Favorisé |
Moins de travaux à prévoir |
| Bien avec un bon rendement locatif 💸 |
✔️ Favorisé |
Intéressant pour un investissement locatif |
| Maison en zone rurale isolée 🌲 |
❌ Peu favorisé |
Moins de demande, plus difficile à revendre |
| Bien nécessitant de gros travaux 🔨 |
❌ Risqué |
Coût imprévu pouvant fragiliser l’emprunteur |
| Logement atypique (loft, péniche, tiny house, etc.) 🚤 |
❌ Risqué |
Revente plus difficile |
💡 Avant d’acheter, vérifiez la valeur de revente et le potentiel locatif de votre bien pour rassurer la banque. 💡 Avant d’acheter, vérifiez la valeur de revente et le potentiel locatif de votre bien pour rassurer la banque. 4. Comment Banket Immo peut vous aider à trouver votre prêt immobilier de 380 000 € ? Obtenir un prêt immobilier de 380 000 € peut être un parcours long et complexe, entre la constitution du dossier, la recherche de la meilleure offre et les négociations avec les banques. Banket Immo simplifie cette démarche en vous permettant d’accéder en quelques clics aux meilleures offres bancaires, sans intermédiaire ni frais cachés. Grâce à sa plateforme intelligente, vous soumettez votre dossier une seule fois et recevez rapidement des propositions adaptées à votre profil. Fini les rendez-vous interminables et les allers-retours avec plusieurs établissements bancaires : Banket Immo vous connecte directement aux banques prêtes à financer votre projet.
| Critères |
Sans Banket Immo |
Avec Banket Immo |
| Accès aux offres bancaires |
Recherche manuelle, limitée aux banques connues |
Comparaison instantanée de plusieurs offres |
| Temps consacré |
Plusieurs semaines de démarches |
Processus rapide en quelques clics |
| Négociation du taux |
À faire soi-même, peu de marge de manoeuvre |
Mise en avant de votre profil pour de meilleures conditions |
| Simplicité |
Multiples rendez-vous et documents à fournir |
Dossier unique envoyé aux banques partenaires |
| Accompagnement |
À gérer seul, sans expertise bancaire |
Conseils automatisés pour optimiser votre demande |
Conclusion Emprunter 380 000 euros pour financer un bien immobilier est une démarche accessible, mais qui demande une préparation rigoureuse. Les banques évaluent plusieurs critères avant d’accorder un prêt : le salaire de l’emprunteur, son taux d’endettement, son apport personnel et sa gestion financière. Un revenu mensuel d’au moins 2 200 euros nets est généralement recommandé pour emprunter 380 000 euros sur 25 ans, tout en respectant le taux d’endettement maximal de 35 %. J.P Banket réinvente l’accès au crédit bancaire.1 Je décris mon projet sur la plateforme Banket.5 minutes de création...
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