Introduction
Obtenir un prêt immobilier est une étape clé pour de nombreux acheteurs, mais la capacité d’emprunt peut être un frein majeur. Les banques analysent plusieurs critères avant d’accorder un financement, notamment les revenus, les charges, le taux d’endettement et l’apport personnel. Heureusement, il existe des stratégies efficaces pour maximiser sa capacité d’emprunt et ainsi obtenir un montant plus élevé ou de meilleures conditions de prêt.
Dans cet article, nous allons détailler ce qu’est la capacité d’emprunt, comment la calculer simplement et explorer les différentes stratégies permettant de l’améliorer. Nous examinerons l’importance de l’apport, la durée du prêt, ainsi que les aides et prêts aidés disponibles. Enfin, nous vous donnerons 10 conseils concrets pour optimiser votre demande de financement avec BANKET IMMO.
1. Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt représente le montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque pour financer un achat immobilier. Elle est déterminée en fonction des revenus, des charges et du taux d’endettement.
1.1. Les critères qui influencent la capacité d’emprunt
Les banques analysent plusieurs éléments pour déterminer votre capacité d’emprunt :
- Les revenus : salaires, primes, revenus fonciers, pensions alimentaires, allocations.
- Les charges fixes : crédits en cours, loyers, pensions versées, frais de garde d’enfants.
- Le taux d’endettement : il est généralement limité à 35 % des revenus nets.
- Le reste à vivre : montant disponible après paiement des charges fixes.
- L’apport personnel : une somme apportée par l’acheteur, souvent exigée à hauteur de 10 à 20 % du prix du bien.
1.2. Pourquoi est-elle essentielle ?
La capacité d’emprunt conditionne le prix du bien immobilier que vous pouvez acheter. Une capacité élevée permet d’accéder à des biens plus qualitatifs ou mieux situés, tandis qu’une capacité réduite limite les options disponibles sur le marché.
2. Comment calculer votre capacité d’emprunt simplement ?
Il est possible d’estimer sa capacité d’emprunt grâce à une formule simple.
2.1. La formule de base
Le calcul repose sur la règle suivante :
Capacité d’emprunt = (Revenus nets mensuels × 35 %) – Charges fixes mensuelles
2.2. Exemple de calcul
Prenons le cas d’un couple avec deux enfants :
| Critères |
Montant (€) |
| Revenus nets mensuels |
5 000 |
| Charges fixes (crédits, pension, loyer…) |
800 |
| Endettement maximal autorisé (35 %) |
1 750 |
| Capacité d’emprunt mensuelle |
950 € |
Avec une mensualité de 950 € sur 25 ans à un taux de 3 %, la capacité d’emprunt totale s’élève à environ 220 000 €.
3. Tour rapide des stratégies pour améliorer sa capacité d’emprunt
Améliorer sa capacité d’emprunt est essentiel pour obtenir un financement plus avantageux et accéder à un bien immobilier qui correspond mieux à ses besoins. De nombreux leviers peuvent être activés pour augmenter la somme que vous pouvez emprunter, réduire le taux d’intérêt ou optimiser vos mensualités.
Que ce soit en augmentant ses revenus, en réduisant son endettement ou en adaptant les paramètres du prêt, il existe des stratégies efficaces pour maximiser sa capacité d’emprunt. Voici un tour détaillé des meilleures approches pour renforcer son dossier et convaincre les banques.
3.1. Augmenter ses revenus pour emprunter plus
L’un des moyens les plus directs d’augmenter sa capacité d’emprunt est d’améliorer ses revenus. En effet, la banque calcule le montant maximal que vous pouvez emprunter en appliquant un taux d’endettement de 35 % de vos revenus nets mensuels. Plus vos revenus sont élevés, plus vous pourrez emprunter sans dépasser cette limite.
Demander une augmentation ou valoriser ses primes
Avant de solliciter un prêt immobilier, il peut être judicieux de négocier une augmentation de salaire auprès de son employeur. Si une hausse de salaire n’est pas envisageable immédiatement, il est aussi possible de valoriser des revenus complémentaires comme les primes de performance ou les indemnités variables.
Générer des revenus complémentaires
Certains revenus annexes peuvent être pris en compte par les banques :
- Les loyers perçus d’un bien immobilier locatif (généralement pris en compte à hauteur de 70 %).
- Une activité secondaire ou indépendante (freelance, micro-entreprise, etc.).
- Les pensions alimentaires ou allocations perçues, qui peuvent être intégrées dans le calcul du revenu net.
En optimisant ces sources de revenus, vous pouvez booster votre profil emprunteur et convaincre la banque d’augmenter le montant de votre prêt.
3.2. Réduire ses charges fixes pour libérer du budget
Si augmenter ses revenus est une solution efficace, réduire ses charges fixes l’est tout autant. Moins vous avez d’engagements financiers, plus vous pouvez consacrer de ressources au remboursement de votre prêt immobilier.
Rembourser ses crédits en cours
Avant de contracter un prêt immobilier, il est fortement recommandé de rembourser autant que possible les crédits à la consommation en cours :
Un emprunteur ayant déjà plusieurs mensualités à rembourser verra sa capacité d’emprunt réduite, car la banque devra les intégrer dans son calcul du taux d’endettement.
| Situation |
Impact sur la capacité d’emprunt |
| Crédit auto de 250 €/mois |
Diminue la capacité d’emprunt de 50 000 € |
| Prêt personnel de 150 €/mois |
Réduit la capacité d’emprunt de 30 000 € |
| Absence de crédits en cours |
Capacité d’emprunt maximale |
Optimiser ses dépenses courantes
Il est également possible de réduire certaines dépenses pour augmenter son reste à vivre et améliorer son profil bancaire. Des actions simples comme changer de fournisseur d’énergie, résilier des abonnements inutiles ou revoir son budget alimentaire peuvent faire la différence.
3.3. Augmenter son apport personnel pour améliorer son dossier
L’apport personnel est une somme que l’acheteur investit dans son projet immobilier. Plus il est élevé, plus il rassure la banque et améliore les conditions du prêt.
Pourquoi un apport personnel est important ?
Un apport représente en général 10 à 20 % du prix du bien. Avoir un apport important permet de :
- Réduire le montant du prêt et donc le risque pour la banque.
- Bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt.
- Faciliter l’acceptation du dossier par la banque.
| Montant de l’apport |
Effet sur l’emprunt |
| Moins de 10 % |
Accès au prêt difficile, taux élevé |
| Entre 10 et 20 % |
Conditions standards, taux modéré |
| Plus de 20 % |
Négociation facilitée, taux préférentiel |
Comment augmenter son apport ?
- Épargner en amont pour accumuler une somme suffisante.
- Utiliser un don familial, souvent exonéré d’impôts sous certaines conditions.
- Mobiliser une épargne salariale ou un PEL (Plan Épargne Logement).
3.4. Choisir une durée d’emprunt adaptée
La durée de l’emprunt joue un rôle clé dans la capacité d’emprunt. Un prêt plus long permet d’avoir des mensualités plus faibles, ce qui peut permettre d’obtenir un montant emprunté plus élevé.
Impact de la durée du prêt sur la mensualité
| Durée du prêt |
Mensualité pour 200 000 € à 3 % |
Coût total du crédit |
| 15 ans |
1 380 € |
248 400 € |
| 20 ans |
1 110 € |
266 400 € |
| 25 ans |
950 € |
285 000 € |
Allonger la durée permet donc de réduire les mensualités et d’augmenter le montant du prêt, mais cela augmente aussi le coût total des intérêts.
3.5. Utiliser les aides et prêts aidés
Il existe plusieurs dispositifs permettant d’améliorer sa capacité d’emprunt grâce à des prêts aidés et des subventions.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le PTZ permet de financer une partie de l’achat sans payer d’intérêts. Il est destiné aux primo-accédants et soumis à des conditions de revenus.
Le Prêt Action Logement
Ce prêt, accordé aux salariés du secteur privé, permet d’obtenir jusqu’à 40 000 € à taux réduit pour financer une partie de l’achat immobilier.
Les aides locales et subventions
Certaines communes ou régions proposent des aides pour l’accession à la propriété, notamment pour les jeunes actifs et les familles modestes.
| Type d’aide |
Montant moyen |
Conditions |
| PTZ |
Jusqu’à 40 % du montant du bien |
Revenus plafonnés, achat neuf |
| Prêt Action Logement |
Jusqu’à 40 000 € |
Salariés du privé |
| Aides locales |
Variable selon les régions |
Achat dans une zone spécifique |
4. Pourquoi l’apport est-il aussi important ?
L’apport personnel est une composante essentielle d’un projet immobilier. Il représente la somme que l’emprunteur injecte directement dans l’achat d’un bien immobilier, sans passer par un emprunt bancaire. En général, les banques exigent un apport minimum de 10 % du prix du bien, mais un apport plus conséquent peut offrir de nombreux avantages.
Loin d’être une simple formalité, l’apport personnel rassure les banques, améliore les conditions du prêt et réduit le coût global du crédit. Voyons en détail pourquoi il est crucial d’avoir un apport solide et comment il influence directement votre capacité d’emprunt.
4.1. L’apport personnel, un signal fort pour la banque
Les banques cherchent avant tout à minimiser les risques lorsqu’elles accordent un prêt immobilier. Un emprunteur qui dispose d’un apport montre qu’il est capable d’épargner et de gérer ses finances de manière responsable.
Un dossier avec un apport important est perçu comme plus fiable, car il réduit la part du financement pris en charge par la banque. Cela signifie que l’établissement prêteur prendra moins de risques en cas d’incident de paiement, ce qui peut lui permettre de proposer un taux d’intérêt plus avantageux.
4.2. L’impact de l’apport sur le montant du prêt
Un apport conséquent permet de réduire le montant total à emprunter et, par conséquent, les mensualités à rembourser. Plus l’apport est élevé, plus l’emprunteur peut diminuer sa charge d’endettement et bénéficier d’un crédit plus accessible.
Exemple chiffré : Influence de l’apport sur l’emprunt
| Prix du bien |
Apport de 10 % |
Apport de 20 % |
Apport de 30 % |
| 200 000 € |
20 000 € |
40 000 € |
60 000 € |
| 300 000 € |
30 000 € |
60 000 € |
90 000 € |
| 400 000 € |
40 000 € |
80 000 € |
120 000 € |
Dans ces exemples, plus l’apport est important, plus le capital à emprunter est réduit, ce qui diminue le montant des mensualités et améliore la capacité d’emprunt.
4.3. L’influence de l’apport sur le taux d’intérêt
Un autre avantage majeur d’un apport personnel important est qu’il permet de négocier un meilleur taux d’intérêt. Les banques récompensent les emprunteurs qui présentent moins de risques en leur accordant des conditions plus avantageuses.
Simulation d’impact du taux d’intérêt selon l’apport
| Montant emprunté |
Taux pour 10 % d'apport |
Taux pour 20 % d'apport |
Taux pour 30 % d'apport |
| 180 000 € |
3,20 % |
3,00 % |
2,80 % |
| 240 000 € |
3,30 % |
3,10 % |
2,90 % |
| 300 000 € |
3,40 % |
3,20 % |
3,00 % |
Comme on peut le constater, plus l’apport est élevé, plus le taux d’intérêt est bas, ce qui réduit encore davantage le coût total du crédit.
4.4. Réduction du coût total du prêt grâce à l’apport
Un apport personnel conséquent permet de réduire significativement le coût total du crédit immobilier.
Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 3,2 % :
| Apport personnel |
Montant emprunté |
Mensualité (hors assurance) |
Coût total des intérêts |
| 10 % (20 000 €) |
180 000 € |
1 012 € |
43 000 € |
| 20 % (40 000 €) |
160 000 € |
900 € |
38 000 € |
| 30 % (60 000 €) |
140 000 € |
788 € |
33 000 € |
Avec 30 % d’apport, l’emprunteur économise plus de 10 000 € sur le coût des intérêts par rapport à un apport de 10 %.
4.5. L’apport, un critère déterminant en cas de marché immobilier tendu
Dans un marché immobilier concurrentiel, les vendeurs et les agences favorisent les acheteurs ayant un dossier solide et un financement sécurisé.
Un acheteur qui dispose d’un apport personnel important a plus de chances de voir son offre acceptée, car :
- Il apporte une preuve de solvabilité immédiate.
- Les vendeurs préfèrent les dossiers avec moins de risques de refus bancaire.
- Les transactions sont plus rapides, car le financement est plus sécurisé.
Ainsi, en plus d’améliorer la capacité d’emprunt, un bon apport permet également de faciliter la négociation avec les vendeurs.
5. Pourquoi la durée de l’emprunt peut être déterminante pour la capacité d’emprunt ?
La durée du prêt immobilier est un facteur clé dans le calcul de la capacité d’emprunt. Plus elle est longue, plus les mensualités sont faibles, ce qui permet d’augmenter le montant total empruntable. Toutefois, une durée plus longue signifie aussi un coût total du crédit plus élevé, en raison des intérêts cumulés sur une période prolongée.
Choisir la bonne durée de prêt est donc un exercice d’équilibre : il faut trouver le juste milieu entre mensualités abordables et coût du crédit maîtrisé. Nous allons voir en détail comment la durée impacte la capacité d’emprunt et quelles sont les stratégies pour l’optimiser.
5.1. L’impact direct de la durée sur la capacité d’emprunt
Lorsqu’un emprunteur souscrit un crédit immobilier, la banque fixe un taux d’endettement maximal, généralement 35 % des revenus nets. Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles, ce qui permet d’emprunter un montant plus élevé tout en restant sous cette limite.
Exemple de simulation selon la durée du prêt
Imaginons un emprunteur souhaitant financer un bien immobilier à un taux de 3 %. Voici comment le montant maximal empruntable varie selon la durée du prêt :
| Durée du prêt |
Mensualité pour un prêt de 200 000 € |
Capacité d’emprunt maximale pour une mensualité de 1 000 € |
Coût total du crédit |
| 15 ans |
1 380 € |
145 000 € |
248 400 € |
| 20 ans |
1 110 € |
180 000 € |
266 400 € |
| 25 ans |
950 € |
220 000 € |
285 000 € |
| 30 ans |
810 € |
260 000 € |
298 800 € |
Avec une mensualité fixe de 1 000 €, un emprunteur peut obtenir 145 000 € sur 15 ans, mais jusqu’à 260 000 € sur 30 ans. Cela montre bien que plus la durée est longue, plus la capacité d’emprunt augmente.
5.2. Pourquoi allonger la durée permet-il d’emprunter plus ?
Allonger la durée d’un prêt permet d’obtenir des mensualités plus faibles, ce qui aide à respecter la limite d’endettement fixée par la banque. Cela peut être particulièrement utile pour :
- Les primo-accédants qui ont peu d’apport et souhaitent maximiser leur capacité d’emprunt.
- Les foyers avec des charges fixes élevées (crédits en cours, enfants à charge, etc.).
- Les investisseurs locatifs qui veulent s’assurer que les loyers couvrent les mensualités du prêt.
Une durée plus longue offre ainsi plus de flexibilité budgétaire, en permettant de conserver un reste à vivre plus confortable après le remboursement du crédit.
5.3. L’inconvénient : un coût total du crédit plus élevé
Si allonger la durée permet d’augmenter la capacité d’emprunt, cela entraîne aussi une hausse du coût total du prêt en raison des intérêts payés sur une plus longue période.
Exemple d’évolution du coût total du crédit
| Durée du prêt |
Montant emprunté |
Taux d’intérêt |
Intérêts totaux payés |
Coût total du prêt |
| 15 ans |
200 000 € |
3 % |
48 400 € |
248 400 € |
| 20 ans |
200 000 € |
3 % |
66 400 € |
266 400 € |
| 25 ans |
200 000 € |
3 % |
85 000 € |
285 000 € |
| 30 ans |
200 000 € |
3 % |
98 800 € |
298 800 € |
Avec un prêt sur 30 ans, l’emprunteur paiera presque 100 000 € d’intérêts, contre 48 400 € sur 15 ans. Ainsi, bien que la capacité d’emprunt soit augmentée, il est essentiel d’évaluer l’impact du coût total du crédit.
5.4. Quelle durée choisir selon son profil ?
Le choix de la durée dépend du profil de l’emprunteur et de ses objectifs :
| Profil |
Durée recommandée |
Pourquoi ? |
| Primo-accédant |
25-30 ans |
Maximiser la capacité d’emprunt avec des mensualités faibles |
| Famille avec enfants |
20-25 ans |
Trouver un équilibre entre coût total du crédit et capacité d’emprunt |
| Investisseur locatif |
15-25 ans |
Garantir que les loyers couvrent les mensualités |
| Revenus élevés |
15-20 ans |
Rembourser rapidement pour réduire le coût total des intérêts |
Les ménages avec une forte capacité d’épargne peuvent opter pour un prêt plus court pour limiter le coût des intérêts, tandis que ceux ayant un budget plus serré préfèreront allonger la durée pour alléger les mensualités.
5.5. La possibilité de réduire la durée du prêt en cours de remboursement
Une fois le prêt obtenu, il est toujours possible de réduire sa durée en procédant à des remboursements anticipés. Cela permet de diminuer le coût total du crédit tout en bénéficiant d’une capacité d’emprunt élevée au départ.
Deux options sont possibles :
- Augmenter le montant des mensualités progressivement si la situation financière s’améliore.
- Faire des remboursements anticipés partiels pour réduire la durée du prêt et le coût des intérêts.
Les banques appliquent parfois des pénalités de remboursement anticipé, il est donc important de vérifier cette clause avant de souscrire un crédit.
6. Les aides et prêts aidés : une bonne stratégie ?
6.1. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Ce dispositif permet aux primo-accédants de financer une partie de leur achat sans intérêts. Il est soumis à des conditions de revenus et réservé aux biens neufs ou anciens avec travaux.
6.2. Le Prêt Action Logement
Destiné aux salariés du secteur privé, ce prêt propose un taux réduit et peut compléter un financement immobilier.
6.3. Les aides locales
Certaines collectivités proposent des subventions ou des prêts bonifiés pour encourager l’accession à la propriété.
Conclusion
Améliorer sa capacité d’emprunt est une démarche essentielle pour tout acquéreur souhaitant obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions. Que ce soit en augmentant ses revenus, en réduisant ses charges ou en optimisant son apport personnel, plusieurs stratégies permettent d’améliorer son profil bancaire et d’accéder à un financement plus avantageux.
L’apport personnel joue un rôle déterminant, car il rassure les banques, réduit le montant du prêt et permet d’obtenir un meilleur taux d’intérêt. De même, la durée de l’emprunt est un levier clé : un prêt plus long augmente la capacité d’emprunt en réduisant les mensualités, mais alourdit le coût total du crédit. Il est donc essentiel de trouver le bon équilibre en fonction de sa situation financière et de ses objectifs.
Les aides et prêts aidés, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Action Logement, peuvent être de précieuses ressources pour compléter un financement et alléger l’effort d’achat. Ces dispositifs permettent de réduire le coût global du crédit et d’optimiser son budget.
Enfin, une bonne préparation est la clé d’un emprunt réussi. Simuler sa capacité d’emprunt, comparer les offres bancaires et anticiper ses charges futures permettent d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser son investissement immobilier. Avec une stratégie bien définie et l’accompagnement des bons outils comme BANKET IMMO, chaque acheteur peut maximiser son pouvoir d’achat immobilier et concrétiser son projet sereinement.
